2017年04月20日

利回り8%の新築じゃ儲からない!利回り星人が試算してみた。

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最近、物件が高くて普通の中古とかだと全然手が出せません。それだからか、新築に

手を出す人が増えています。でも新築も本当に大丈夫なのかしら?私自身も新築は

流動性があるので考えてもいいかなと思っていましたが、ここでちゃんと試算して

買っていいものかどうか検証してみたいと思います。



今回は札幌の新築RCをイメージしてみます。東京の木造とかだとまた考え方は

変わるのではないかと思いますが、とりあえずは今一番入手できる可能性が高く

かつキャッシュフローも出しやすい札幌のパターンで。



まず、私の新築に対する捉え方ですが、まず当初5年はきちんと様子を見ます。

その上で、6年〜10年のタイミングで保有OR売却を決め、保有するのであれば

多少繰り上げ返済をする、保有しないのであれば速やかに売却する、という方針を

採用しております。



市況がどのような状態になったとしても確実に売却できそうなラインとしては、

「RCで築10年以内で利回り10%」といったところではないかと私は思います。

ですので、出口をこのラインに定めます。



札幌のRCの新築は最近利回り7%後半まで落ちてきていますが、さすがにその

利回りだと私も躊躇します。ここは8%ピッタリくらいで運よく買えたという設定で

試算してみたいと思います。総額1.2億、土地建物比率を1:3、利回り8%の

RC物件を金利1%、35年融資で購入した場合をイメージします。

簡略化のため、設備を取って定率法とかそういうことは考えないことにします。



購入時諸経費は本体価格の7%とし、それらも含めたオーバーローンで試算します。

なお、札幌の新築は一部屋あたり40平米を超えることが多く、その場合は取得税は

ゼロ円にすることができますが、ここではその設定は割愛します。計算ややこしいので。



まず、購入当初のキャッシュフローを考えます。稼働率90%、単身を想定して

25%が入れ替わり、広告料は念のため2ヶ月とします(実際は家賃設定に無理が

なければ1ヶ月でも埋まるとは思います)。管理費を3%、固定資産税はざっくり

100万(40平米以上の1DKを想定しているため、当初5年は半額になるはずですが

ここでは簡略化のため割愛)とします。



法人で800万以内の利益ということと仮定すると、法人税の実効税率は24.56%。

これで税引後キャッシュフローを試算すると、初年度は106万前後となります。

(今回の資産は法人での所有をイメージしています)

以降、元利均等の金利分が減っていくため、少しずつキャッシュフローは減ります。

そして新築なので、当初5年は家賃を維持できるものとします。



6年目に差し掛かった時点で、累計キャッシュフローは522万程度。1.3億近い

借金をしてこのくらいのキャッシュフローだとちょっと不安もありますね。

そしてここから家賃が少しずつ落ち始めるので、この物件をどうしていくか考えます。



絶対確実に売りやすいと思われる10%で売却を考えた場合どうでしょう?

この市況になる前の2012年くらいはこの価格であれば検討してもらえました。

今の景気が5年後まで続かないという想定での試算となります。



まず、残債は6年目に差し掛かった時点で1.12億になっています。5年で800万の

元本が減ったことになります。さすが35年ローン、元本が全然減ってない^^;

家賃は何とか現状維持ということで、年間960万。

それから簿価は本体価格1.2億から減価償却191万×5年を引いて、約1.04億。

これだけ数字があれば売却益が計算できます。



まず、10%で売るなら960万÷10%=9600万が売値になります。

・・・あ、もうこの段階で詰んでる。残債1.12億ですやん。

では期間を長くとることにして、10年後に売るという方針に転換しましょう。



10年目が終わった時点での残債は約9560万。時間がかかりましたが減りました。

簿価は1.01億。家賃は6年目〜10年目で年間1%下落したとして、約913万。

すると10%で売るなら9130万。あ、ここで既に10%は無理でした^^;



ただ、累計CFが950万近くあるはずなので、売価で残債を打ち消せない分については

自己資金を投入することにしましょう。諸経費は仲介手数料と登記で約300万ですね。

キャッシュアウト分は(9560万ー9130万)+300万=730万となります。

累計CFほとんど吐き出しちゃいました。



税務上は9130万で売却した場合は損失となりますので、少し税金が軽減されます。

そして手元には10年で220万のキャッシュが残りました。キャッシュフローが

100万近く出ていたような感覚でしたが、実際に売却まで含めて考えると、

キャッシュフローは年間22万でしかなかった、というお話でした。めでたしめでたし。



・・・めでたくないっすね(><)



じゃあ10年後にいくらで売れば残債以下で売れるのさ?という話です。

諸条件一切変えずに、表面利回りが8.5%になるように売価を調整しますと、

10年後の残債が約9000万になり、10%でも売却できるようになります。

どうやら8.5%であれば、まあそれまでの累計CFを手元に残して出口を取ることが

できそうだな、ということがわかりました。



8.5%以下の利回りの場合は、ある程度自己資金を入れないと流動性が確保できず

本当に苦しくなって売りたいときも売ることができないのだと思います。

昔のように、9%とか10%で札幌RC新築が購入できた時代なら、自己資金なんて

入れなくたって良かったのかもしれません。でも、今の市況でそれをやるのは無謀です。

(自己資金を入れられる資産背景があるならその限りではありません)



では、売れないなら持ち続けようという発想になったとしましょう。

15年くらいで大規模修繕の時期が来ます。その時点で累計CFは1300万くらい。

ここから500〜600万を出して大規模修繕するとなると・・・果たして?



とりあえず、私は自己資金を入れたくなるような素敵な立地でもない限りは、

8.5%以下で購入するのはちょっと怖いなという印象を持ちました。

しかもこれ、金利1%が変わらない前提ですから。さすがに10年以上経ったら

変わってしまうのではないかという気もします。勿論上がる方に・・・。



当然ですが、市況が好況なままで利回り8%で売れるよということなら、こんな試算は

意味がないことです。買った価格そのままで売れるなら間違いなく儲かりますので。

ただ、そんな簡単にことは運ばないんじゃないかなという気もします。



保守的に見た上で金利変動がないことが前提ですが、流動性を確保するなら

利回り8.5%以上の新築RC、という私の結論でした。今となってはハードルたかっ!

一度試算してみようと思っていたので、いい機会になりました。



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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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