2017年04月09日

原状回復のための現地把握と打ち合わせ。

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札幌5棟目に初めての空室が出たので、現地を確認してきました。

やっぱ、同じ現場を見て会話しないと、何をすべきか正しく理解できないのです。



札幌5棟目は1階と2階がメゾネット形式の1LDK、3階がロフト形式の1Rです。

購入して半年ずっと満室で来てましたが、ここにきてとうとう退去が発生。1R間取りの

お部屋の退去でしたので、今回は現場を見てみないとと思いました。



札幌6棟目の時も、現場に来ないで写真と見積とメールだけで済ませようとしたのですが

本当にそれ必要?というところがやはり実物を見ていないとイメージがわかず、結局

札幌に行くことにしたという経緯があります。であれば、札幌5棟目は先にそれを予見し

見に行く予定にしてしまおう、ということで計画しました。



管理の担当の方も本来は土日休みですが「初めての退去になるので、私も行きます」と

現場確認を休日返上で対応してくださいました。ありがたいです。感謝。



さて、どんな感じなんだろうと現場に入ってみると、これが思いのほか良かったです。

ロフトへ行くのは普通はハシゴですが、階段を前のオーナーさんが作っていたようで。

しかもなかなかおしゃれです。



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おおー、これいいね!なんか雰囲気いいし、おしゃれだし。

ロフトから落ちないように壁が作られているのもいいし、その微妙な穴開き具合もグー。

おしゃれだと思いました。やるなー、前のオーナーさん。

このお部屋の作りなら、思っている以上に更に家賃上げられるかも。

でも、最初だから欲張らずにちょこっと家賃UPくらいにして様子を見るか・・・。



ただ、弊害もありまして、この階段を作る時におそらくキッチンの換気扇を撤去して

しまったみたいなのです。前入居者様は「料理する時はお風呂場の換気扇をつけて」と

前管理会社さんから言われていたとか。いやそれは無理があるんじゃないかい?

管理会社さんは「換気扇の設置が必要だと思います」と。うん、まあそりゃそうだ。



他にも建具の木部が剥げてたり、トイレのCFは張替が必要だったり、照明が古くさい

タイプだったので変更した方がいいだろうというのがあったり(また壁にスイッチが

ないパターンだったので、リモコンの照明買わないと)、浴室も壁面がぶよっと

膨らんでいたので、上から樹脂パネルを増し貼りしなくちゃいけなかったり。



見積の中で、シャワーヘッドの交換は施主支給、カーテンレール交換は無しという形で

少しコストは落としましたが、その分キッチンのしょぼさが目についてしまい、

ダイノックシートをキッチンパネルに貼るということを追加でお願いしたり。

換気扇の設置を除いても10万コースになってしまいました。



工事の内容を考えたら仕方ないところですが、家賃の安いお部屋(25000円とか)で

10万の修繕、あと広告料を2ヶ月とか3ヶ月とか出したら、回収に1年近くかかって

しまいます。この辺が地方低家賃の難しいところです。利回りの高い物件を買っても

修繕が山ほどあるような物件だと、経費倒れしてしまうリスクがあります。

これから地方の単身物件を検討される方は、その辺気を付けてみてください。

東京と同じ利回りで購入してしまうと痛い目を見ると思います。



ひとまず、今回ので物件の雰囲気は理解できました。次回以降はいちいち現地に

来なくても、ある程度の判断はできるかな?と思っています。そういう意味では

札幌に飛んできた甲斐がありました。あとはどこまで食いついてもらえるか、ですね。

管理会社さんはリーシングの営業を済ませたと言っているので、期待したいと思います。



共用部のバリューアップの打ち合わせや、駐車場の外貸し募集の会話もできました。

いろいろと進んで良かったです、はい。



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posted by ひろ* at 11:56 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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