2017年03月25日

狙うは小ぶりで高利回り!次の物件取得に向けて素振り中。

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現在9位です。無事に札幌4棟目の売却の契約をしてきました。

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不動産を売却した利益で、次の不動産を購入する。

無理をして買う必要はないので、条件が見合うなら。

ここまでにいくつか打診してみたものがあるので、今日はそんな話など。



狙っているのは、小ぶりな物件です。先日のブログに書いたように、流動性がなくて

収益性があるものは狙わないことにしました
。流動性があって収益性があるなら

手を出しますが、大きめの物件でそんなものはこのご時世では転がっていません。

流動性があって収益性がないものは今のところちょっと考えられません。

そこまでお金持ちじゃないです。



そうなると、考えやすいのは戸建とか小さめのアパートとかになります。

東京3棟目〜東京5棟目、札幌5棟目〜札幌6棟目みたいなやつでしょうか。

東京なら築古戸建や小ロットアパートを再生する方針、札幌なら木造ボロアパートを

購入していくようなイメージになります。小さくて古い物件なら、融資がつかずに

高利回りになる可能性が高く、それでいて数千万のロットなら現金購入を考える人も

出てくるから、そこまで流動性は低くありません。



まず考えているのが東京のボロ戸建やボロアパート。ロットが小さいやつです。



幸いにして、東京3棟目〜東京5棟目で、ボロを買ってリノベするということの

予算感は物件をパッとマイソクレベルで見て超ざっくりとですが判断できるように

なりました。最初にどんな間取りならどうなるかが頭の中で描けて、それを予算として

計算できれば、あとは家賃相場を調査するだけで最終的な利回りがイメージできます。

そこまでなら机上でおおむねやっつけることができます。



ボロの再生の場合、基本的にはDIYはしません。過去には壁紙、カッティングシート、

木部塗装、水栓交換などにDIYで取り組んだこともありますが、サラリーマンの

お仕事優先で今はそれはせず業者さんに発注しています。しかも不器用で効率悪いし。

(知っておくことは重要なので、サラリーマンを辞めたら少し練習するつもりです)



先日、城東地区の借地権の安い戸建を見つけました。1000万に満たないレベルで

都内に戸建が買えるなら上出来だろうと思い調査をしてみたのですが、私がこれまで

見てきた城東地区よりさらに家賃が安くてびっくり。こりゃ指値しないと買えないや。

借地料も払うことを考えると、今の金額ではとても合いません。



ということで、20%OFFくらいの指値を入れてみたところ、売り出したばかりだから

指値は今は受けられない、と。まあ私が売主でもそう言いますわ。投資家の方が

保有しているということでしたし。はい、転身。



次に、やっぱり都内の城東地区で1000万以下の戸建を見つけました。

駅からとても近い物件で、しかもJRの駅も私鉄の駅も使えるというグッドな感じ。

先ほど検討した借地権戸建より駅力が高く、入居付けは容易になるだろうと。

利回りは表面で10%前後とあまり振るわないですが、立地が固いのは素敵です。

しかも売主さんが実需の戸建を売却するという話なのがまたいい。指値交渉できそう。



そんな皮算用を胸に問い合わせをかけました。担当がお休みなので明日連絡しますと

いう話になり、翌日連絡を受けると・・・



「売主さんの気が変わってしまい、売却取り下げになりました」



ε=\_○ノ ズコー



ま、空振りが多いのは当然なので、淡々と気になる物件に問い合わせするだけです。



札幌の方は、仙台法人であれば耐用年数超過でも融資検討可能という金融機関さんを

3つほど押さえています。ですので、今はそういった金融機関さんの目線に合う

物件を購入していこうとしています。



先日提案があったのは、指値して利回り15%くらいが見込めるかもしれないアパート。

駅から5分、昔持っていた札幌2棟目と同じ駅ですので、営業はやりやすいエリアです。

属性は良くないエリアなので、札幌3棟目と同様にどんな人でも検討しますの方式なら

まあ普通に稼働するかなという気がしています。



こちらの収益の目線は業者さんにお伝えしたので、あとはどんな形でそれを実現するかは

業者さんの腕前にゆだねました。縁があれば価格が見合うでしょう。のんびり待ちます。



あとは札幌の新築ですね。今は利回り7%台まで落ちてしまって、全く魅力を感じない

状況ですが、懇意にしている業者さんからたまに8%半ばくらいの案件が出てきます。

そういうのなら食いついてもいいかなと。固定資産税減免、不動産取得税免除などの

特典を考えれば、5年〜10年保有して利回り10%で売却というストーリーで

利益が出せるような気もしています(要シミュレーション)。



ま、こちらは今時だと8%台もなかなか出てきませんので、ちょっと難しいでしょう。

無理はしません。だからこのルートはしばらくはないと思います。



あとはフン様とか吉川さんの真似をして、新築戸建賃貸も考えています。

どんなものなのかはふんどし王子の健美家コラムでも見ておいてください(雑)

ちなみにこのコラムに出てくる1Kに猫云々の「知り合いの投資家」は私のはず(笑)



地元の人とまともに競合しても絶対にかなわないので、少し高めでも仕方ないかなと

いう気持ちで土地探しをしています。相場より安く仕込む必要はありますが、地元の方の

情報のスピードは半端ないため、東京にいる私では確実に競り負ける自信があります。

となると、地元の人だと「悪くないけどまあ微妙だよね〜」くらいのものに目をつけるか

駐車場など別の手段でしばし回収してから建てるかのどちらかになります。



先日も戸建用地によさそうな駐車場があったのですが、さすがにちょっと高すぎたので

指値交渉をしたところ、やっぱり売り出したばかりだからまだ指値は勘弁してくれと

言われてしまいました。まあこれも深追いしても仕方がないので転身です。

縁があれば、いずれ価格が安くなる時に再度連絡が来ることでしょう。



深追いしない程度に種まきをしつつ、いろいろと検討していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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