2017年03月14日

大きくて流動性が悪い物件はしばらく止めておきます。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。花粉なのか風邪なのか・・・鼻水が止まらない・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



この間まで、比較的融資付けの難易度が高く、再販も難しいから持ち切りだろうねと

思われるような案件をいくつか取り組んでいました。いずれもうまくいかなかった

(1つはまだ一応首の皮1枚生きてますけど)のですが、それらに取り組みながら

いろいろな方の意見を聞いて思ったことについて書いてみようかと思います。



最近は物件を購入してしばらく保有して高く売るようなことを目的とした物件購入を

されている方もいるように見受けられますが、私はやっぱりインカム派です。

その物件を土地値とかそれ以下で購入できれば、大きく儲からないにせよ死ぬことは

ないだろうと。



インカム主体の不動産は景気の波が来ても比較的それに左右されにくいと思っています。

無理な借入をしていなければ、金利上昇に耐えられれば、大規模修繕が突発的に

発生しなければ、など確かに不確定要素もあると思いますが、それでもインカムが

得られることが前提になっていれば、それらのリスクにも強いと思っています。



とはいえ、今のように物件が高騰している状況においては、土地値以下なんかで

購入できる物件もそうそうありません。それでもインカムをしっかり得られる物件で

今の相場の中では比較的条件がいいものなら買ってもいいだろうという進め方を

ここまではしてきました。



ただ、インカムだからといって流動性を全く無視していいのかと言われると、

そんなことはないと思います。万が一のことがあった際に現金化しやすいものを、

という考え方に基づいておく必要はあると思います。



この観点から考えると、今後融資がつきにくくなるだろうと考えられるものであったり

(狼さんが言ってた平成初期のRCなんかはまさにその好例かなと思います)

ロットが大きすぎて現金買いしてもらえないものは避けた方がいいだろうと思うように

なってきました。



確かに、私は先ほど「基本はインカム」と言いました。でも、今回の売却の経験から

爆発的に資金を増やすにはキャピタルも狙えるという観点も100%外してしまうのは

もったいない、だから流動性が多少あるものを保有した方がいいだろうと。



流動性があり(=融資がつきやすい)、土地値以下で収益性がある物件、などという

夢のようなものがあればいいのですが、そんなもの当然ながらありません。

そうなると、何を狙っていくのがいいのか?



この間までの私はインカムに重きを置いていました。かつ、一番大きな札幌4棟目を

売るのだから、少し大きなものを買ってもいいよねという気持ちがあったり、

小さい物件をいっぱい購入するよりは、大きいのを1つ買った方が効率がいい、

と思ったりしていて、流動性が低そうな大物のRCを攻めていました。



しかし、幸か不幸かその融資付けに失敗して、改めて考えました。

基本は持ちきりで考えると言いながらも、本当に何かまずいことがあった場合に

(インカム主体ならそんなまずいことはない、という気持ちもありつつも、例えば

 身内の介護でどうしてもまとまったお金が必要などの可能性は排除できません)

どこまで簡単に現金化できるか、という観点では非常に弱いな、と。



そう考えると、この市況の中で手を出す物件は小ぶりな中古の木造がいいですね。

札幌であれば、土地値くらいで購入できて、利回りも15%くらい回っちゃうやつ。

そういうのを15年くらい融資をつけて購入していく。ロットは5000万以下。

これ以上大きいと現金買いをしてもらいづらくなると思うためです。

(東京だとまた基準はちょっと変わります)



流動性に関しては、融資は確かにつきにくいだろうと思いますが、現金購入の方が

いると思いますので、ある程度保てるはずです。実際、札幌1棟目は現金でも

購入できる方がサクッと融資を引いて買っていきました。



木造ばかりだと減価償却が切れるタイミングが早いという問題もあると思いますが

そこは財務状況を見ながら見積法で当初から融資期間と減価償却を合わせるとか

そういうところで対応していけるものと思います。



また、積算が出ないので買い進められないとか、耐用年数超過の物件は事業性を

見てもらえないことがあるとか、そういう難点はあると思います。とはいえ、

キャッシュフローが出て現金が手元に貯まっていく状況が作れるのであれば、

それなりに評価してくれる金融機関さんはあります。私、メガさんから見れば

思いきり債務超過ですが、小さい金融機関さんとかでは割と融資受けてますから。



スピードはさほど早くなくても、高値トレンドになっている今は無理に大きなものを

購入せず、安値相場になった時に大物を攻められるようにしておこうと思います。



あ、でも新築とかで今後も融資が見込めるものであれば、大きくても検討します。

高値掴みにならない程度の利回りで、5年後に利回り10%で売却した際に手残りが

きちんと出るものであれば、それは検討の価値があると思います。融資がつくという

観点で流動性が確保できていますので。



ただの独り言みたいなブログになってしまいましたが、大物で流動性が低いものは

今後は自重しよう、という私なりの頭の整理ができたからよしとします。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: