現在１０位です。確定申告、山場は超えたぞー。
応援クリックよろしくお願いします→
初めて購入した物件を手放す日がいよいよ明日に迫ってきました。
いきなりあれなんですが「売るぞ」と決めてから売却が決まるまでのスピードは
本当に早かったです。それまでも「売れたら売るぞ」ということでは考えてましたが
価格が高めに設定されていたこともあり、そう簡単に売れないよねえと自分自身が
売却志向に歯止めをかけていた部分があります。しかし、そうではなく本当にこの物件を
売ろうと決めてからは、たまたまかもしれませんがとても早かったです。
心がけで変わる部分もあったのかもしれません。
初めて購入した物件ということもあり、それなりに思い入れは深い物件です。
一番勉強させていただいたのは売却済みの札幌２棟目なのですが、札幌１棟目も
札幌１棟目と比較する形でいろいろと学びがあったと思います。
今から思えば、不動産賃貸業のことも札幌のことも間取りのことも何もわかっていない
状態で業者さんから提案され、利回りが出ているなら大丈夫だろうと購入したわけです。
今考えると恐ろしい買い方です。偉そうなことを他の人に言えません。
買ってみてわかったこととして、１Ｋなどの間取りと比較して、２ＤＫ仕様の生活保護が
入れるレベルの家賃帯の物件は入れ替わりも少なく安定しているということが
よくわかりました。１Ｋ仕様の札幌２棟目は年間で２２部屋中１０部屋が入れ替わって
うんざりしたこともありましたが、２ＤＫ仕様の札幌１棟目は年間を通して退去が
２年で１組いるかいないかという感じでした。５部屋中２部屋は保有期間中入れ替わりが
ないという素晴らしい成績です。
他方、ロットが小さいと大きな儲けにはならないのだなということも学びました。
木造で固定資産税が少なく、利回りだって１５％弱はありました。融資も金利こそ
高いものの、２０年引けたので悪くない条件だったと今は思っております。
それでも、一年を通して何もない状態でも、手元に残ったＣＦは１００万に満たない
金額でした。なぜか？もちろん、ロットが小さいからです。仮に借入が１億だったら
キャッシュフローは３５０万〜４００万くらいあがっていたことと思います。
また、地方のファミリー物件は、賃料収入に対する運営費がかさむことも学びました。
２ＤＫのお部屋が退去した時の原状回復って、室内が玉砕している場合は５０万以上
平気でかかります。他方、キャッシュフローは１００万弱しかありません。これだけで
半分以上キャッシュフローが吹っ飛ぶ計算になります。
この点をもう少し掘り下げてみましょう。
同じキャッシュフローを出す東京２３区内物件と札幌市内物件があったとします。
両方とも１ＤＫで１５００万の小ぶりな物件、キャッシュフローは年間６０万ほど
出ているものとします。
違いは部屋数と家賃です。東京２３区内物件は２部屋で一部屋あたり家賃７００００円、
札幌物件は４部屋で一部屋あたり家賃３５０００円だったとしましょう。
最終的な利回りや家賃収入は同じです。
ここで退去に伴う修繕が発生します。札幌でも東京でも工事の単価はそこまで大きく
変わりません。１ＤＫ仕様であれば、まあ玉砕の手前くらいなら２０万程度でしょう。
東京の場合は家賃３ヶ月分くらいのお値段ですが、札幌だと家賃６ヶ月です。
ほら、家賃に対する固定費、高いでしょ？
え、でも部屋数が多いからリスクは分散できている？２部屋中１部屋空室と４部屋中
１部屋の空室だったら、後者の方がいい？なるほど、確かにその理屈はわかります。
でも、退去する割合って日本全国層変わらないと思うんです。仮に退去率５０％としたら
札幌は２部屋退去することになります。そしたら修繕費は倍になりますから！
退去率５０％の場合、札幌では２部屋、東京では１部屋退去です。キャッシュフローを
計算してみると、札幌のキャッシュフローは２０万、東京のキャッシュフローは４０万。
家賃が高ければ高いほど、固定費の比率は下がる、というわけです。
運営改善にも積極的に取り組みました。敷地内に駐車できるくらいのスペースが
余っていたので、そｋもちゃんと駐車場として整備し、白線を引いて家賃を取るよう
改善しました。３台〜４台置けるところを１台も駐車場代を取ってなかったんだから
前のオーナーは太っ腹だったと思います。購入後に多少家賃が下落したものの、
駐車場の分が増えたことで、トータルで見れば家賃収入は増えたと思います。
外壁塗装、屋上防水もやりました。共用部も汚なかったのを清掃し、ゴミを片付けて
駐輪場をここにしましょうというガイドを出し、整備しました。草も刈りました。
境目のブロック塀も塗装しなおしました。館名も変更し、看板も新たにデザインして
設置しました。今後もずっと保有する前提で手をかけてきた物件です。
思い出深い物件は、明日私の手元を離れていきます。投資という観点では、良い時期に
手放すことができてお金をしっかり残してくれた孝行息子な物件だと思います。
でも手放すことの寂しさもあります。そういった思い出的な部分を考えると。
なんでしょうね、子離れできていない親の気分なのでしょうか、これが。
これまでありがとうございました。新しいオーナーさんのもとでも、しっかりと
利益を生み出す物件として稼働してくれますように。
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ！→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
