2017年02月23日

思ったように改革が進まない札幌5棟目。

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購入後、さほど手間もかからず優秀な親孝行息子になっている札幌5棟目について

たまにはブログでも触れておこうかな、といったところで。



昨年の10月に購入して約4ヶ月が経過しました。毎月の家賃支払が若干遅れている人が

1〜2名ほどいらっしゃるものの、それ以外は特に騒音とか苦情もなく、いたって平和。

退去予告もなく、この家賃帯ならもっといろいろあると思っていましたが、思った以上に

平和でびっくりするくらいの札幌5棟目です。



管理会社さんの引き継ぎがよかったという面もおそらくあるのだろうとは思いますし

元々の入居審査が厳しかったという側面もあるのかもしれません。こういう結果を見ると

今の私の物件でやってる「ゆるゆる審査」「どんな属性も拒まず」ってやり方は本当に

いいものなのか、という疑問を抱いてしまいます^^;

緩くすべき物件とそうでない物件を使い分けることが肝要かなと思いました。



そんな札幌5棟目で、喫緊ではないけどどこかでやらなきゃと思っている課題について

その一覧と現在の進捗とかを書いてみたいと思います。



まず、購入前にできればやりたいと思っていたガス会社さんの切り替えについて。

ここは管理会社さんともやった方がいいねと合意し、やってくれる業者さんがないか

ヒアリングをかけているところでした。しかし、現在のところの進捗をうかがうと、

どうもあまりうまく話が進んでいないようです。



理由として、現在のガス供給会社さんが切替時に無理難題を吹っかけてくるということで

有名な業者さんらしく、各社さんとも保守的なサービスしか打ち出せないらいしのです。

ガス会社さんは切替の際にプロパン設備の貸与契約をガス会社さん同士で締結して

供給先を変更するとのことですが、その金額をいくらに設定されるかがわからないので

その費用がわからない状態で気軽に好条件を出すことができない、と。



管理会社さんからそう聞かされ、路線変更することにしました。今のガス会社さんに

ガス供給先を変更することを考えているので、それに対してどのくらいサービスを

して引き留めてくれるか、という形の交渉に切り替えました。



ここで協賛金を多少でも得られれば、その費用を使ってTVドアホンへの変更だとか

共用部の塗装だとかに力を注ぎ、入居者様の満足度を向上させて長期入居につなげる

施策にお金を使うことができます。今の良い感じの入居者様にこのままお住まいに

なっていただくために、ちゃんとお金を物件にかけていきたいと思っています。



現時点でガス会社さんからの回答は来ていないものの、一応協賛金を出すこと自体は

許容してもらえそうな雰囲気だという話を管理会社さんからいただいております。

交渉がまとまり次第、次の行動につなげていきたいと思います。



それから駐車場の外貸しについて。札幌5棟目は6台の駐車場がありますが、そのうち

3台は空車になっています。これまたもったいない。16世帯あって3台しか車が

おかれていないなら、そもそも物件内でのニーズがないということになります。

それであれば、外に貸してお金にしていきたいと考えるのは必然です。



他の物件では、駐車場募集ののぼりをつけて借りてくれる人を募集しましたが、

この効果はてきめんで、1ヶ月もすると借りてくれる人が見つかります。同じことを

札幌5棟目でもやりたいと管理会社さんに伝えました。しかし、管理会社さんとしては

「冬はのぼりが雪に埋もれてしまうから、春になってからでいいのでは?」と。



一日も早く満車にしたい気持ちは正直なところありますが、そうは言っても確かに

雪でのぼりが埋もれて意味がないのであれば、無理にやる必要もないですね・・・。

何か他に方法はないかと考えましたが、難しそうなので春までおとなしく待つことに。



それと、館名の変更。私は基本的に購入した物件ではほぼ必ず館名の変更をするように

しているのですが、今回の物件ではそれがちょっと難航しそうなのです。理由としては

古株の入居者様が館名変更に反対しているためです。



確かに、入居されている側からすれば、大家の都合で物件名がコロコロ変わったら

面白くないだろうとは思います。手続きとかもあるでしょうし、面倒だというのは

理解できます。



これまでは特に入居者様のご意見等聞くこともなく、こちらが一方的に通知をして

変更していたのですが、今回は管理会社さんが全戸回ってご挨拶しつつ、館名の変更が

近々あるかもしれないということを伝えて回りました。その時に、その古株の方が

館名変更に対してご意見をおっしゃってくださった、という具合です。



それ以外にも、その方はいろいろと思うところがあったようで、管理会社さんとしては

少し時間をおいてその入居者様と関係を作ってから動いた方がいいかも、というご意見。

特に館名変更は急ぐ話題ではないので、それでいいですということで管理会社さんに

タイミングを一任することにしました。こんなことで入居者様の満足度が下がって、

退去につながる方がよほど損失です。



あと、同じ方からゴミステーションの場所についてのご意見も頂戴しました。

今はゴミステーションが物件の共用部に置いてあり、通行するのに狭くなりがちだから

外の駐車場部分にこれを出せないか、と。前の管理会社さん時代からずっと伝えて

いるけれども、ちっとも実現されなくて不満だったようです。



確かに入口が狭いのはわかります。でも、オーナー側の立場になって考えると、

本来収益化されて家賃をもらえる場所に、収益を捨てて設備を移動させるのは

勇気がいる話だなとも思うのです。お金を優先しすぎることはよくないのですが、

私も借入の返済がある身です。顧客満足度と収益のバランスは考えなくてはなりません。

ここまで満室で推移していることを考慮すると、必須の対応ではないのではないか?

と感じられてしまいます。



どうしても移動ということになれば、ゴミステーションだけでなく駐輪場も整備して

全て移動して共用部はすっきりさせる、ということにしたいところですが・・・。



管理会社さんとこの件も相談して、いったんは保留ということでよいのではないか、

ということになりました。再度の要望があるとか、やらないと出ていくとか、

そういった状況になるまではそっとしておこう、的な。



4ヶ月保有して、上記くらいしか出てこないという平和な札幌5棟目。

このまま平和な状態が続くことを切に希望する次第です。

そして雪が解けたら駐車場を募集して、さらなる収益力強化を!



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posted by ひろ* at 07:44 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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