2017年02月22日

売却益をどうするべきか?取らぬ狸を皮算用をしてみる。

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捕らぬ狸の皮算用ってやつですが、売却した後のことを考えてみようと思います。

売却した後、その現金はどうしておくべきか。



現金の利用方法はいくつか考えられると思います。

1.借入の繰上返済

2.そのまま持っておく

3.現金で戸建など購入

4.別な資産運用をする



このどれを選ぶのがいいのかを考える前に、売却することによって生じる変化について

理解しておいた方がいいだろうと思いました。



売却によって生じる変化としては、キャッシュフローの減少が挙げられます。

売上や借入返済の減少は、結果としてキャッシュフローの減少につながります。



続いて、決算書への影響。今回売却する物件は、減価償却が切れている木造物件と

新築で建てたRCです。減価償却の観点では、あまり影響はないだろうと思います。

決算書上は、売上減少から利益が減少することになると考えられます。



こういった観点からすると、税金の減少とキャッシュフローの減少に伴う事業の

ダウンサイジングが売却後の自分の姿になるのでしょう。



その点を踏まえて、得られたお金をどう運用するか、それぞれの選択肢を見ていきます。



まず、1の借入の繰上返済という選択肢。ここには一部お金を入れたい気がしています。

キャッシュフローが減る分くらいは繰上返済しておいた方がいいのではないかと。

私、誰が見ても無担保借入をそれなりにしている人なので、金融機関さんからもあまり

その点の評価は高くないです。それであれば、今後の融資にプラスになるよう、

借入を減らしておくのも一つの作戦かなと思ってます。精神的にも安心できますし。



東京4棟目のリノベーションで借りた、金額も大きくて借入期間が短いやつがあります。

これを返すだけでも、減った分のキャッシュフローをそこそこ補てんできます。

借入期間が短いだけに、たった一年とはいえ当初借入した金額と比較して、現時点で

25%は返済が完了しています。全額返済すると、売却で手元に残る資金の1/3程度が

消えてしまうのですが、それでも一つの選択肢として考慮した方がいいかなと考えます。



また、よくうわごとのように書いているフィリピンも消込候補の一つになります。

特に高金利でどうしようもないやつが1戸あります。今後値上がりが見込めるとか、

需給バランスが崩壊するから値上がりなんて見込めないとか、いろいろな意見を

耳にします。私自身、そんなに長い期間資金を塩漬けしたくないので、ここに現金を

入れて安心するという選択肢はちょっと微妙な感じがしています。



フィリピンに関しては、最悪「もうローン払わない!捨てる!」という選択肢が

残っているのと、金融機関さんにも特に見せていないのとがあります。その観点では

フィリピンの返済に使うのは次善の策にした方がいいのかな、と考えています。

(そもそも早く売りたい・・・誰も売ってくれないし買ってくれないけど^^;)



繰上返済するなら、この2つが候補になることでしょう。あとは細かい借入を返済して

なんとなくややこしくない身体にしておく、ってくらいでしょうか。返済比率が下がり

金融機関さんの心証がよくなります(特に信販系は顕著)。



1の難点は、手元資金がやっぱり少なくなってしまうことに尽きると思います。

他の運用をして増やすことができるなら、そちらの方がいいでしょうし、いざ現金を

入れてでもほしい案件が出てきたときに対応できない、という難点もあります。

返してしまったら、同じ名目では借りられないですから。



2の現金で持っておくという選択肢は、これはこれで金融機関さんへのPRには

良いのではないかと考えている次第です。借入をいつでも返せる現金があるという

安心感を武器に、金融機関さんとの交渉が進められるだろうと考えます。



インフレヘッジができておらず、現金をそのまま持っておくこと自体がリスクという

考え方もありますが、金融機関さんは晴れている時に傘を貸す仕事が基本です。

手元資金が豊富でない人に貸すほど暇じゃない、と。



今のところ、手元資金はそれほどありませんが、小さな金融機関さんでは割と

借りることができております。これがもう少し大きな金融機関さんにまで手が出る、

という効果が見込めるのかもしれません。



また、融資が付きにくい案件への投資という形で使うことができますが、これは3の

考え方に近いので、この場では割愛します。



難点としては、キャッシュフローが今までより減ることによる全体での借入比率の増大。

例えば、これまで200万の家賃収入に対して100万の借入返済があり、合計すると

100万のキャッシュフローが出ていたとします。

そして200万の収入のうち、今回50万がなくなるとしましょう。それに対応する

借入は20万とすると、家賃収入150万、借入80万となり、キャッシュフローは

70万となります。



この状態で、前後で返済比率を見てみましょう。

前者は50%、後者は53%に返済比率が増えます。

CFが減って返済比率が上がるってどうなのよ?というところは一考の余地ありです。

※実際の数字はこれとは違いますのであしからず。



3の現金で不動産を買うという話は、2との組み合わせになるものと考えられます。

現金でないと仕込めないような古い物件や、エリア的に融資がつけられない地域の

物件などが候補になるかと思います。



特に、最近気になるのはふんどし王子吉川さんがやってる新築戸建賃貸。

健美家コラムでフン様が書いてました、この話。この間お会いした時に直接いろいろ

伺いましたし、現地も見せていただきました。これはすごいなと。安全に見て利回りが

10%に届く新築。規模が小さいものの、貸してよし売ってよしで安全な投資です。



富山エリアの地価と家賃だからできるピンポイントな技だと理解しておりますので、

やりたいと思ったら富山で融資を引っ張らなくてはなりません。ただ、エリアの

ハードルは高い・・・。というわけで、やっぱり現金があった方が強いですね。



難点としては、そういう良い物件がないとこの手は使えない、ということでしょうか。

たまたま見つかればいいんですけどねー。



4の別な資産運用に関しては、私自身は全くスキルも知識もないので基本的にはあまり

積極的には考えませんが、上澄みの一部だけちょこっと回してみるのもいいのかなと

考えております。ここはこれから勉強ですね。



基本的な路線としては、1の借入返済に走るか、2+3の組み合わせを考えるか、の

どちらかになると思います。そこに4を少しだけ放り込んでみることはあるかも

しれないですが。



勿論、1を選んだとしても、全部繰り上げ返済に使うということはないでしょう。

ある程度残しつつ、返せるものは返す。そう考えると、1をどこまで行って、残りを

2〜3で運用してうまくやっていくか、というあたりに落ち着くのかな?



この辺、お付き合いのある金融機関さんにも相談しながら決めたいと思います。

え、相談したら定期預金に固められる?うーん、そうかもね(笑)



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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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