現在８位です。昨日はわんこをもふもふできて幸せでした。
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先日ブログネタにした東京２棟目の漏水の件、ようやく方向性が見えてきました。
前回のあらすじ
・大規模修繕を４年前にした時に、なぜか対象にしなかった箇所から漏水発生
・しかもどうも買った時から漏水していたらしいという点もショック
・修繕の見積を取ったら、部分的な漏水なのに大規模修繕の１／３くらいの値段に
・いくらなんでも高すぎるのでコストダウン検討中
まず、懇意にしている一級建築士の方にセカンドオピニオンを求めました。
この方は東京２棟目の大規模修繕を担当してくれた方です。
前回ブログでは書かなかったのですが、管理会社さんから見積を貰う前に少し相談を
しており（もしかしたら当時の工事の保証の範囲でやってもらえるかもしれないし）
当時の図面や施工箇所、現場写真などからこの辺が怪しいんじゃないかというところを
ピックアップいただいておりました。
（この時に、今回想定している箇所が施工範囲外だったことを知って愕然とします）
参考になると思い、建築士さんの許可を得てからこの情報を管理会社さんに渡しました。
そして管理会社さんからお見積が出てくるわけですが、これがものすごく高い、と。
いくらなんでも見積高すぎるんじゃないかしらと一級建築士さんに相談したところ、
以下のようなことを助言いただきました。
・見積額云々以前に、本当に散水試験などを行って不具合個所を特定しているのか？
現地で何をした上でこの見積なのかが見えてこない。
・渡した資料を「オーナーからこういう指示があったから」という形で受け取り
そのまま施工しようとしていないか？漏水が止まらなくても、オーナー指示だからと
責任逃れをしかねないので、その点をはっきりさせるのが先決。
なるほどと思い、そのような質問を返しました。
管理会社さんからの回答は、施工業者さんの見解はいただいた内容と類似しており
自分たちでそれを確認しているから、責任逃れをするつもりはない、ということでした。
ただ、散水試験をして問題箇所の特定をしたわけではなく、現場の状態から類推できる
全ての不良個所を直す前提の見積としている、ということでした。
試験をせずに、疑わしきところをすべて修繕する。ここが引っかかりました。
私、サラリーマンの仕事がシステムエンジニアなもので、不具合の原因調査は必ず
行います。その感覚がないのはなぜ？散水試験すればいいじゃない。費用がかかるなら
それは勿論負担します。予想だけで修繕して、何度も漏水を繰り返すのは嫌です。
これに対しての管理会社さんの言い分は、過去の経験から今予想している箇所を
やっつければ、おそらく漏水は止まるので、施工が完了した後散水試験を行って
止まっていることを確認する、もし万が一止まっていない場合は原則として施工側で
責任をもって止めるが、場合によっては費用負担の相談はさせてほしい、と。
なんでそこを端折って不確定要素を残したがるのかが理解できなかったのですが、
その理由の中には入居者様へのご負担を考えてというところがあったようです。
漏水が発覚した後、一次対応としてクロスの張り替えをしているということでした。
（年末年始をまたがって壁紙がない状態で過ごさせるわけにはいかないという理由）
一度直った（ように見える）壁をもう一度長期間剥がして修繕するということになると
入居者様が物件に対して不信感を持ってしまうのではないか、と。
でも、修繕した後散水試験するんですよね？だったら結局壁は剥がすことになると
思うんですけど・・・。施工前〜施工完了まで剥がしておくことと、施工後に
ちょろっと剥がすのと、その差が大きいということなのかしら。
いずれにせよ、なんかもやもやします。腑に落ちません。
ともあれ、管理会社さんと、コストダウンする方法がないか探ってもらうことに
しました。先方も、施工に関しては関係会社さんに投げている状態なので、やはり
もっと費用が落ちないとオーナーが納得しないという気持ちから、施工業者さんと
打ち合わせをして、何か打開策がないか探ってくる、と言っていただきました。
ただ、どうしても事前の散水試験をやりたくないということであれば、こちらも
そのあたりを付けた箇所が正しいのかを第三者に診てもらいたくなります。
そこで、大家さん仲間の抱えている職人さんにお願いをして、現場を見てきて
貰いました。ついでに、そこの業者さんで対応した場合の超概算見積もしてもらい、
費用の妥当性を検証することとしました。
本来ならこの職人さんにも費用をお支払いしなくてはならないし、そのつもりも
ありましたが、先方の計らいで現地確認と見積を無償でやってもらっちゃいました。
今度お酒おごります！本当にありがとうございます。
そちらの職人さんからは、写真付きで原因と思われる箇所をいくつか挙げたレポートと
そこを修繕した場合の金額が出てきました。正直、管理会社さん経由の施工業者さんの
半額以下でした。勿論、見積項目を合わせていないので、作業内容に差があります。
それを諸々吸収したとしても、管理会社さんの見積がちょっと高い感じでした。
職人さんの許可を得て、見積とレポートを管理会社さんに渡しました。
・レポートにある不具合個所と、施工業者さんの不具合個所は同じか？
・金額の差について、何か検討できることはないか？
この二点を確認してもらうことにしました。
この段階で管理会社さんの施工業者さんを切って、私が見積を取った職人さんに
発注するという手段も取ろうと思えば取れました。しかし、それはパートナーに対して
失礼な行為と思います。管理会社さんだって、入居者様対応とか一次対応とかでここまで
苦労しているんだから、ここで取りっぱぐれになったらオーナーに対して不信感を
抱くに違いありません。だから、管理会社さん経由でやりとりしている施工業者さんに
発注をしたいと思っています。ただ、今のままではあまりにも高すぎるので・・・。
その後少し経ってから、管理会社さんより再見積が届きました。
前の見積より半額くらいに減っています。え、なぜこんなに減ったの？
しかも金額が高いものと安いものの２枚くっついてきました。
メールには安くなった理由は書いてありません。終始、私が参考情報として出した
お見積より高い値段になってしまっていることに関して、これ以上値引くのは難しいとか
見積がどこまでを作業対象にしているかがわからないので比較しづらいとか、
そんなニュアンスのことが書いてあります。
散水試験の有無については相変わらず記載がありません。
こちらから提示した不良個所と見解が一致しているのか、も書いてありません。
この件に関しては、どうも管理会社さんの担当さんとの意思疎通がうまくいきません。
前回あれだけ見積額を値引くことが難しいと言っていたのになぜこんなに下がったのか、
その分施工箇所が減ったのか、人月単価を減らしたのか。
また、漏水の原因の認識合わせもしたいです。そうでないと怖くて発注できません。
見積の項目を読み解けばわかるのかもしれませんが、そこまでの時間をかけても
正しく読み取れるかわからないと判断し、電話で直接話すことにしました。
電話して分かったこと
・こちらで出した漏水している可能性がある箇所と見解は一致している。
追加で、もう１箇所それ以外にも怪しい箇所があるので、そこも施工対象。
・今までの見積は、怪しいところ以外にもその周辺なども含めて今後修繕不要に
なるように考えていたが、今回のは漏水原因と思われる箇所のみに絞って修繕を
行うように変更した。そのため、足場代等不要になり、値段が落ちた。
・散水試験をするかしないかの２パターンでお見積を作っている。
高い方は散水試験およびその立ち合いなどを含んだ見積。
ようやく話が見えてきました。なんかもう、わけわかんなくてどうしようかと
頭を抱えたくなってましたが、会話をすれば道は拓けますね。
更に話を進めると、たぶん私が参考情報として見積を取得した業者さんのやらないことと
管理会社さん側からの施工業者さんがやることを組み合わせて考えた場合に、金額的に
そこまで大きな差が出なくなることもわかりました。
金額に納得がいったので、これで発注をかけようと思います。
良かった、ほんと。
今回痛感したことは、セカンドオピニオンの大切さ。
困った時にセカンドオピニオンを聞ける環境にあるということに感謝しなくては。
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