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現在、買付を入れている物件は３つあります。関東地方中古ＲＣ、札幌築古中古ＲＣ、
そして田舎の新築。昨日はこのうち、関東地方中古ＲＣの某信組さんの審査結果が
出たのですが、物件価格の６割にも満たない金額までしか融資が伸びず断念しました。
現在進行中の金融機関さんは残り２行。今週中には良くも悪くも決着する予定です。
さて、本日の本題は耐用年数問題でメインバンクさんから融資期間が取れないと
言われてしまった札幌築古中古ＲＣの次なる一手を打ちにいった話です。
そう簡単にあきらめるようなタマじゃございません。新たな金融機関さん開拓の
チャンスというくらいの感覚でとらえるポジティブさが私の売りですから。
この物件、立地も良いし間取りも良いので、問題になるのは築年数だけなのです。
その築年数からくる劣化に対してだって、購入した後大規模修繕をきちんと行って
対応できるという気持ちがあります。でも、けっこう難しいんですよね。耐用年数を
超過していても頑張ってくれる金融機関さんを探すこと自体が。
仙台に本店がある法人で、札幌の物件が融資対象になる金融機関さんは既にいろいろ
リストアップしております。まずはメインバンクさんできちんと融資審査をして
貰った上で、どうしてもだめなら他を当たろうと思っていました。今回、残念ながら
そのリストを活用せざるを得ない時が来たようです・・・。
昨日は昼休みの間に、そのリストを活用して金融機関さんに総当たりしました。
とはいえ、そもそも対応できるところがあまり多くないため、私が電話したのは４行。
それ以外に、仲介業者さんが１〜２行当たってくださっております。
１行は担当者様不在のため、追って折り返しということになりましたが、他の３行は
それぞれ話を聞いてくださり、方向性を見出すことができました。
まず、私が求める内容を以下にまとめます。
・耐用年数は超過した期間で融資してほしい
・大規模修繕も含めた事業総額になるので、できるだけ建物はフルローン近い金額で
・上記を満たせば、金利等諸条件はこだわらない
上記に対して、各金融機関さんの回答は以下の通りでした。
電話に出なかった金融機関さんを除いて記載しますので、それぞれＡ、Ｂ、Ｃとします。
Ａ、Ｂは広域をカバーする金融機関さん、Ｃは私が既に札幌４棟目、札幌６棟目で融資を
受けている金融機関さんです。金額的には個人におけるメインバンクなのかもしれない。
耐用年数超過の融資
Ａ：取組可能
Ｂ：条件付きで取組可能
Ｃ：取組可能
Ｂで聞いた話ですが、多少イレギュラーかもしれないけど、耐用年数の考え方について
企業が減価償却を計上する際には、どんなに耐用年数が切れていても、その２０％は
加算することになるのだから、その期間を加算して考えれば耐用年数超過に対しての
説明はつく、ということでした。なるほど。良い理由づけですね。
Ｃに関しては、既に私が受けている融資が耐用年数超過なので、大規模修繕の計画とか
きちんと入れていれば、そこまで気にしないのかもしれません。
建物はできればフルローン
Ａ：条件次第では考えるが原則無理
Ｂ：無理
Ｃ：規定はない
Ａで言われたのは、初回取引の場合は原則として事業計画の総額の２割の自己資金を
入れてほしいということでした。ちょっと厳しいですね。まあ売却がうまくいけば、
出せないお金ではないのですが・・・手元資金はできるだけ温存したいところです。
ただ、リフォームや大規模修繕等含めての事業総額からの２割なので、どうしても
欲しい場合は、大規模修繕の見積をゴニョゴニョして、業者さんに根回しして支払時に
ゴニョゴニョ・・・いや、やめときましょう。そういう小細工は後で発覚した時に
大変なので、あくまで正攻法が良いと思います。
あと、Ａからは耐震補強を入れるよう言われたので、やっぱりきついかな、と。
Ｂはそもそも取り上げるにしても難易度は決して低くない案件ですと言われております。
元々不動産賃貸業に対しての融資は１５年が最長ということも仰っておりますので
実際に持ち込むのは少々厳しいかなという印象を持っています。明確に自己資金○割の
ようなルールはないようですが、Ａの話をした際に「うちもそのくらいは求めると
思います」と言っていたので、ここも楽ではなさそう。
Ｃは既存取引先ということもあり、割と柔軟に話は聞いてくれそうでした。
札幌６棟目で物件価格以上の融資を出してもらっていること、直接の担当者の方が
お休みであったことから、あまり突っ込んだ質問はしませんでしたが、手ごたえは
決して悪くないと思います。
Ｃで引っかかるとしたら、直近で札幌５棟目を購入してしまっていることでしょうか。
過去にＣで仙台法人をちらっと見せたことがあるのですが、その時は太陽光が動いて
１年くらいして実績が見えてからの方がいいですね、というようなことを言ってました。
連続での購入には比較的慎重なところがあるので、札幌５棟目からあまり期間が
空いていないところをつつかれる可能性はあります。
ちなみに、個人での購入だと札幌６棟目を融資したばかりなのでやりづらいという
ことを仰っていました。まあそりゃそうでしょうね。納得です。
担当者不在だった金融機関さんへの打診は残っておりますが、基本的には既存取引行の
Ｃを最優先で取り組み、それ以外のところは様子見かなという感じがしております。
というわけで、今朝ブログを書きながら、先方に送る書類を印刷しておりました。
この努力が報われることを切実に祈ります！
あとは、仲介業者さん経由で地場の大手行に軽く探りを入れてもらっております。
あわせて、つてやコネを頼って金融機関さんの偉い人にアプローチしてもらったりも
していただいております。仲介業者さんにも一緒になって頑張ってもらっています。
ここはなんとしても決めたいところです。あとは運を天に祈ります。
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