2017年02月06日

エリア・融資期間・自己資金・金融資産・・・金融機関さんごとに考え方は違う。

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いろいろな金融機関さんとやり取りをしていると、それぞれの金融機関さんごとに

癖があって違うなあと思うことがあります。今日は今までコンタクトを取った

金融機関さんのそんな条件をつらつらと書いてみようと思います。



【エリア】

サラリーマンに優しい金融機関さんは例外的に店舗網のない立地でも融資してくれますが

原則としては、物件所在地と居住地(法人なら本店所在地)に支店がある金融機関さんで

ないと対応することができない、というのが一般的です。



ただ、これも金融機関さんごとにまちまちです。



例えば、居住地に関しては、勤務先や実家がその金融機関さんのエリアであれば

緩和して面倒を見てくれることがあります。私も東京1棟目に関しては勤務先が

エリアだからということで融資に応じていただきました。



法人であれば、支店登記をその地域にしておけば良いということを言ってくれる

金融機関さんもいます。最近開拓した中で、そういうことを仰っているところが

いくつかありましたので、今後状況に応じて支店登記を増やすことになりそうです。

※支店登記すると、税金面では均等割7万円がかかるというデメリットがあります



物件所在地については、既にお付き合いがある場合はある程度柔軟に見てくれる、

というケースもあります。先日より取り組んでいる関東圏中古RCの話をあちこちに

持ち込む中で、既にお付き合いがあればそこのエリアでも取り組むんですけど・・・

という回答をしてくれたところがありました。

また、支店から1時間以内とか、日本橋から50km以内とか、そんな感じでエリアを

決定しているところもありました。この辺もそれぞれの個性が出ますね。



人と変わった形で遠隔地の物件を購入したい場合は、在日の方をターゲットにした

民族系金融機関さんにあたってみると面白いかもしれません。調べてみると、

だいたいどんな地域にもそういう金融機関さんがあり、エリアが妙に広いのです。

各地にある朝銀さんが合併を繰り返し、だんだん広域になっているという感じです。

日本人でも電話すれば普通に対応してくれて、融資の相談に乗ってくれるところが

ほとんどです。



【自己資金】

基本的に、私は中古物件を購入するときには、事業計画書に大規模修繕の資金計画も

記載するようにしております。例えば、5000万の中古物件を購入するとして、

建物の状態がそれほど良くない場合は、500万くらいで大規模修繕をするということを

資金計画に盛り込みます。そして融資としては、建物価格+諸経費+リフォーム代を

融資してもらう前提(=オーバーローン)でシミュレーションを作っています。



オーバーローンが一番ストレスがかかる購入方法だから、オーバーローンで試算して

回る物件であれば安全(逆に回らないと怖いから購入したくない)、ということで

その前提で事業計画書を作ります。で、自己資金の投入額は応相談だけど、入れずに

済むなら入れないに越したことはない、今後も案件はあるので自己資金を温存したい、

ということを伝えるようにしています。



この持っていき方に対して、金融機関さんごとに反応はそれぞれです。



その事業計画通りにオーバーローンで取り組むことを考えてくれる金融機関さんもいれば

土地建物以外の付随要件に関しては融資をすることができない、という回答だったり

そもそもある程度の自己資金を入れないとダメというところもありました。



自己資金のルールも、事業計画全体に対して○割というところと、土地建物の総額に対し

○割みたいなルールのところと2パターンありました。



細かいなあと思ったところですと、土地相当額の半額を自己資金として入れることや

保有する金融資産の額から逆算して自己資金負担額を求める、というルールがある

金融機関さんもありました。こういうところだと、自己資金をけっこう厚めに

入れなくてはならないので、私としてはちょっと使いづらい印象です。



なお、事業計画に大規模修繕を入れると、その分の融資に関しては通知預金の形式で

自由に引き出せないように設定され、支払時に通知するという方法をとられることが

あります。札幌6棟目はそんな感じで現在大規模修繕分の資金が固められてます。

だから、嘘の大規模修繕とか盛って事業計画を作ると、自分の首を絞めちゃいますので

気を付けてください。嘘はつかずに正々堂々とぶつかった方が、最終的には良い結果を

生むと私は思っています。



【融資期間】

法定耐用年数から経過年数を引き算するところが大多数を占めていると思いますが

渋いところだとRCは30年から経過年数を引く、というところもありました。

逆に、一律で60年から経過年数を引いているところもありますね。



かと思えば、これは主に小さな金融機関さんに見られる傾向なのですが、耐用年数は

あまり気にせず15年なり20年なり融資してくれるところもあります。勿論、

ノンバンクじゃありませんよ!地域密着型の金融機関さんです。

札幌5棟目、東京3棟目、東京5棟目はこのパターンで購入しました。



【資産背景を示す資料】

今までお付き合いした金融機関さんは、あまりこれを求めないところが多かったです。

今回、関東圏の中古RCに対しての融資を検討いただく中で、資産背景を示す資料を

出してくださいと言われるケースが何行かありました。資産家に融資したいという

意思の表れだと思います。今までそういうところは避けていたからかもしれません。

だって資産ないし・・・(笑)



現預金、株などの金融商品の情報が主に求められます。

生命保険の解約返戻金や財形、持株会なども計算に入れてくれるので、資産がないと

思い込んでいる方も、実はそういうところで意外と資産があったりします。

是非ご自身の資産を整理する際に思い出してください。



こういうところは、最終的には自己資金の明細の提出が必要になると思います。

勢いで資産を盛りすぎて、あとで証拠を出してくださいと言われた時に苦しくなるような

情けない話にはならないよう、お気を付けください・・・。



なんかまだ書きたいことはあるけど、時間切れなのでここまで!



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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(1) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
融資はホント水物ですよね。なかなか一般化しにくいという印象です。
でも、基本を押さえておけば、交渉はできるので、今日の話は非常に参考になりました!
Posted by じゅん at 2017年02月07日 06:55
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