現在８位です。午前中は寝坊や来客でほとんど何もできず。これから挽回！
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めでたく札幌６棟目を決済することができました。万歳！
本当は決済日は金融機関さんでその瞬間に立ち会いたかったのですが、会社もあるため
今回も欠席にしました。そのため、報告の電話があっただけで、特別な感慨深さもなし。
寂しいと言えば寂しいですが、また収益を産んでくれるいい子が増えたということで
この子をどうやって育てて立派にしていくか、いろいろ考えていこうと思います。
まずは空室対策ですね。４部屋中２部屋が空室ですので、ここを埋めるところから。
空室と言えば、長いこと完全満室を経験しておりません・・・。
むしろ空室は拡大する一方でした。１月スタート時点では以下のような状態でした。
札幌１棟目 ５／５
札幌３棟目 １３／１６
札幌４棟目 １０／１５
札幌５棟目 １６／１６
東京１棟目 ３／３
東京２棟目 ５／５（退去予告１）
東京３棟目 ２／２
東京４棟目 ４／４
東京５棟目 １／１
仙台１棟目 ６／７（退去予告１）
退去予告も含めると、１１室の空きがある状態です。これ完全にアウトやん、と。
札幌４棟目は多少戦略的に空いてしまっている（売却を考えて高い家賃で募集）のですが
それ以外は私の怠慢でしかありません。
しかも月末（昨日ですね）で新たな物件が加わるのですから、それはもう早く埋めないと
不動産賃貸業者として失格です。過剰な空室は悪！
というわけで、１月は空室対策も頑張りました。結果、状況は以下のように改善。
（カウント面倒なので申込あり＝満室ということでここは考えます）
札幌１棟目 ５／５
札幌３棟目 １５／１６
札幌４棟目 １４／１５
札幌５棟目 １６／１６
札幌６棟目 ２／４（Ｎｅｗ！）
東京１棟目 ３／３
東京２棟目 ５／５
東京３棟目 ２／２
東京４棟目 ４／４
東京５棟目 １／１
仙台１棟目 ７／７（退去予告１）
この１ヶ月で７部屋の申込をいただき、１部屋の退去予告撤回をいただきました。
新規取得物件で２部屋空室が増えたものの、空室総数は（退去予告を含めて）６部屋に
減少。管理会社さん、仲介業者さんの頑張りのおかげです。ありがとうございます。
今回採用した空室対策は大きくわけて２つです。
１．謝礼マシマシ大作戦
２．ローラー営業大作戦
１は決めてくれた営業マンの方に、家賃１ヶ月相当の商品券をプレゼントするプラン。
２は地道に大家である私が仲介業者さんを回って、うちの物件決めてねと依頼する
地味なプランです。
１がバシッと決まったのは札幌４棟目。そこそこ高スペックの築浅ＲＣ物件です。
私が１月中盤に営業に行くと決めたのと同じくらいのタイミングで、管理会社さんからの
発案で実施することになりました。他の物件で効果があった内容だということでして、
実際にやってみたところ効果てきめん。私が営業に行くまでの１週間半くらいで３部屋の
申込があり、滞在中に１部屋申込。１部屋キャンセルになったものの、昨日また申込を
いただいたということで、満室が射程圏内になってきました。
そこで、同じような効果を狙って札幌３棟目にもこのプランを試験的に導入しました。
一番極まりが悪い１階のお部屋です。しかしこれがまた、鳴かず飛ばずなんです。
札幌３棟目は木造築古ワンルームなので、どちらかというと属性があまりよくない方の
申込が多く、謝礼を出して集客しようとしても、スペック的に難しいのでしょう。
同じキャンペーンを打って、ここまで効果が違うというのにも驚きました。
逆に２がズバッと決まったのが札幌３棟目です。一月の半ばに仲介業者さんに営業を
かけていきました。札幌４棟目のエリアの業者さんを１０社くらい、札幌３棟目の
エリアの業者さんを１０件くらい、その他を３件くらいってところでした。
札幌３棟目に関しては、営業をかけた後から明らかに反応が良くなりました。
これまで開拓していなかった店舗さんに今回初めて飛び込んだのですが、そちらからの
問い合わせの電話がちょいちょい来るようになりましたし、顔見知りの仲介業者さんと
久々に会話した効果なのか、皆さんがかなり案内してくれるようになりました。
札幌３棟目のエリアは、とても苦労をした札幌２棟目のエリアと比較的かぶっているので
札幌２棟目の頃散々回って、仲介業者さんと顔見知りになったことが効果を発揮して
いるのだと思います。管理会社さんのところに電話したけど、忙しいみたいで出ないから
オーナーに直接電話しました、と連絡してくる顔なじみの仲介さん、営業した後３〜４人
対応しています。普通に価格交渉とか条件交渉して、地ならしして管理会社さんに
引き渡したりしています（笑）
こちらについては、営業の効果は抜群だったと思います。その結果として、２部屋の
お申込につながってくれました。ありがたいことです。
逆に、札幌４棟目にポンポン申込をいただいているものの、営業の結果決まった人は
誰もいませんでした。こちらは謝礼の方が圧倒的に効果があったようです。
場所がいいから、エリアを限定せずに集客できるというのもあるのかもしれません。
ある空室対策がある物件で有効であったからと言って、他の物件でもそうとは限らない。
そんな実例を今回びしっと体験したので、ブログにも書き残しておこうと思いました。
面白いですね、空室対策。その物件ごとにオーダーメイドでやっていかないとわからない
ことがいっぱいあります。一般論としての空室対策を実践し、自分の血肉にしていく
作業ができるかできないか。そこが満室経営になるかのポイントなのかもしれません。
日々勉強ですね、ほんとに。
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