2017年01月28日

実践なき知識は机上の空論、なんでも試してみて初めて血肉になる。

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めでたく札幌6棟目を決済することができました。万歳!

本当は決済日は金融機関さんでその瞬間に立ち会いたかったのですが、会社もあるため

今回も欠席にしました。そのため、報告の電話があっただけで、特別な感慨深さもなし。

寂しいと言えば寂しいですが、また収益を産んでくれるいい子が増えたということで

この子をどうやって育てて立派にしていくか、いろいろ考えていこうと思います。



まずは空室対策ですね。4部屋中2部屋が空室ですので、ここを埋めるところから。



空室と言えば、長いこと完全満室を経験しておりません・・・。

むしろ空室は拡大する一方でした。1月スタート時点では以下のような状態でした。



札幌1棟目 5/5

札幌3棟目 13/16

札幌4棟目 10/15

札幌5棟目 16/16

東京1棟目 3/3

東京2棟目 5/5(退去予告1)

東京3棟目 2/2

東京4棟目 4/4

東京5棟目 1/1

仙台1棟目 6/7(退去予告1)



退去予告も含めると、11室の空きがある状態です。これ完全にアウトやん、と。

札幌4棟目は多少戦略的に空いてしまっている(売却を考えて高い家賃で募集)のですが

それ以外は私の怠慢でしかありません。

しかも月末(昨日ですね)で新たな物件が加わるのですから、それはもう早く埋めないと

不動産賃貸業者として失格です。過剰な空室は悪!



というわけで、1月は空室対策も頑張りました。結果、状況は以下のように改善。

(カウント面倒なので申込あり=満室ということでここは考えます)



札幌1棟目 5/5

札幌3棟目 15/16

札幌4棟目 14/15

札幌5棟目 16/16

札幌6棟目 2/4(New!)

東京1棟目 3/3

東京2棟目 5/5

東京3棟目 2/2

東京4棟目 4/4

東京5棟目 1/1

仙台1棟目 7/7(退去予告1)



この1ヶ月で7部屋の申込をいただき、1部屋の退去予告撤回をいただきました。

新規取得物件で2部屋空室が増えたものの、空室総数は(退去予告を含めて)6部屋に

減少。管理会社さん、仲介業者さんの頑張りのおかげです。ありがとうございます。



今回採用した空室対策は大きくわけて2つです。



1.謝礼マシマシ大作戦

2.ローラー営業大作戦



1は決めてくれた営業マンの方に、家賃1ヶ月相当の商品券をプレゼントするプラン。

2は地道に大家である私が仲介業者さんを回って、うちの物件決めてねと依頼する

地味なプランです。



1がバシッと決まったのは札幌4棟目。そこそこ高スペックの築浅RC物件です。

私が1月中盤に営業に行くと決めたのと同じくらいのタイミングで、管理会社さんからの

発案で実施することになりました。他の物件で効果があった内容だということでして、

実際にやってみたところ効果てきめん。私が営業に行くまでの1週間半くらいで3部屋の

申込があり、滞在中に1部屋申込。1部屋キャンセルになったものの、昨日また申込を

いただいたということで、満室が射程圏内になってきました。



そこで、同じような効果を狙って札幌3棟目にもこのプランを試験的に導入しました。

一番極まりが悪い1階のお部屋です。しかしこれがまた、鳴かず飛ばずなんです。

札幌3棟目は木造築古ワンルームなので、どちらかというと属性があまりよくない方の

申込が多く、謝礼を出して集客しようとしても、スペック的に難しいのでしょう。

同じキャンペーンを打って、ここまで効果が違うというのにも驚きました。



逆に2がズバッと決まったのが札幌3棟目です。一月の半ばに仲介業者さんに営業を

かけていきました
。札幌4棟目のエリアの業者さんを10社くらい、札幌3棟目の

エリアの業者さんを10件くらい、その他を3件くらいってところでした。



札幌3棟目に関しては、営業をかけた後から明らかに反応が良くなりました。

これまで開拓していなかった店舗さんに今回初めて飛び込んだのですが、そちらからの

問い合わせの電話がちょいちょい来るようになりましたし、顔見知りの仲介業者さんと

久々に会話した効果なのか、皆さんがかなり案内してくれるようになりました。



札幌3棟目のエリアは、とても苦労をした札幌2棟目のエリアと比較的かぶっているので

札幌2棟目の頃散々回って、仲介業者さんと顔見知りになったことが効果を発揮して

いるのだと思います。管理会社さんのところに電話したけど、忙しいみたいで出ないから

オーナーに直接電話しました、と連絡してくる顔なじみの仲介さん、営業した後3〜4人

対応しています。普通に価格交渉とか条件交渉して、地ならしして管理会社さんに

引き渡したりしています(笑)



こちらについては、営業の効果は抜群だったと思います。その結果として、2部屋の

お申込につながってくれました。ありがたいことです。



逆に、札幌4棟目にポンポン申込をいただいているものの、営業の結果決まった人は

誰もいませんでした。こちらは謝礼の方が圧倒的に効果があったようです。

場所がいいから、エリアを限定せずに集客できるというのもあるのかもしれません。



ある空室対策がある物件で有効であったからと言って、他の物件でもそうとは限らない。

そんな実例を今回びしっと体験したので、ブログにも書き残しておこうと思いました。

面白いですね、空室対策。その物件ごとにオーダーメイドでやっていかないとわからない

ことがいっぱいあります。一般論としての空室対策を実践し、自分の血肉にしていく

作業ができるかできないか。そこが満室経営になるかのポイントなのかもしれません。

日々勉強ですね、ほんとに。



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posted by ひろ* at 13:55 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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