現在７位です。週末も寝不足だぞ、こりゃ。
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やることがいっぱいあってあたふたしている私ですが、昨日の夜は夜なべをして
高利回りＲＣの事業計画書を作っていました。
いくつかの理由が重なり、よく貸してくれると評判の金融機関さんでは融資付けが難しく
そのため利回りが一昔前みたいな数字になっているＲＣ。勿論、一筋縄で融資がつくかと
言えば、つくわけはありません。でもそれって、単純に金融機関さんの開拓をしないで
簡単に融資が付くところで攻めるからそうなるんじゃない？
その点、私は気合と根性でわけのわからない金融機関さんから融資を獲得することが
比較的得意です。ですので、こういう融資が難航している案件は得意とするところ。
先日、どこにあたるかのピックアップも終わりましたので、ここからは絨毯爆撃です！
業者さんと手分けして、片っ端から当たっていく戦法を取りました。
今のところ、１２行に連絡を取り、入口段階を突破したのが６行。４行は撃沈。
残り２行は何とか工夫すれば入口段階を突破できそうな気がする、という具合です。
審査に応じてくれた金融機関さんのうち、２行は既存取引行さんです。１行は修繕などの
融資取引をしており、もう１行は積金のみ。でもやっぱり、口座が全くないのと
多少でもあるのとでは話の通しやすさが違います。
本日は積金やってる金融機関さんに朝一番で立ち寄り、事業計画のプレゼンです。
さて、ここであまり融資審査の経験がなかったり、いっぱい持ってるけどＳＯＳ系で
買っているから事業計画なんて書いたことないよ的な感じだったりすると、ユーは何を
そんなに書類書いてるの？と思われるかもしれません。そんなあなたに教えましょう。
ちょっと印象が良くなる（かもしれない）事業計画書の書き方を。
基本的なセットとして、以下の３つのカテゴリの資料を準備します。
カテゴリ１：今回対象物件に関する資料
カテゴリ２：事業主紹介
カテゴリ３：今回対象物件を購入するにあたっての事業計画
カテゴリ１は、業者さんから貰う資料を一式くっつければＯＫです。
マイソク、レントロール、謄本、公図、測量図、建物図面、確認申請、検査済証、
評価証明などがあれば充分でしょう。
カテゴリ２は自己紹介。確定申告とか決算書とかを３期分、保有物件の一覧、保有物件の
謄本、返済予定表、評価証明、レントロールなどを準備します。
私は保有物件の一覧表だけでなく、全ての物件の簡単な紹介資料も作ってあります。
返済比率とか残債が一目でわかる表もその中に入れてあります。初めての金融機関さんに
行った時に、これを見せると割とウケは良いです。とにかく、相手の立場に立った時に
膨大な資料を仕分けるインデックスのようなもの、さらっと知りたい時にそれだけを
見れば何となく把握できるものを準備する方が、相手も見やすくて助かると思います。
そしてカテゴリ３が事業計画としてはキモになる部分です。カテゴリ１で揃えた資料と、
その物件を今後どうやって運営するかをプレゼンテーションするための事業計画書を
揃えます。これにより、この人は業者さんに言われたものをそのまま丸呑みして
持ってきたのではなく、自分なりに検討した上で持ってきたんだなということを
わかっていただくのです。
私の場合、Ｗｏｒｄでつらつらと作る事業計画書と、Ｅｘｃｅｌで計算する収支の
シミュレーションを作ります。Ｗｏｒｄは過去にいろんな情報商材を参考にしながら
アレンジして作ったもの、Ｅｘｃｅｌは仙台大家の会で流通しているものを自分が
使いやすいように改造したものを利用しています。
Ｗｏｒｄには、その物件が良いものだとわかってもらうための説明を書きます。
位置する都市の簡単な情報や、最寄駅の乗降客数などから、賃貸需要が旺盛だとか。
間取りがいいから客付が楽だとか。あるいは、土地面積と建物面積から、積算評価が
こんなにあるから安心だとか。いろいろな観点で良いところを書いていきます。
勿論、良いことばかりではありません。間取りが悪いとか、立地が悪いとか。
そういう場合は、どうやってそれをリカバリーするかもあわせて書きます。
間取りが悪いから、地域最安値にして需要喚起しますとか。駅から遠いけど
近隣に商業施設があるからそこに働く人の需要が見込めるとか。外壁が汚いから
これだけ費用をかけて修繕する予定だとか。
そういうリカバリー策が思いつかないなら、その物件は買うのをやめましょう。
そして収支シミュレーション。これはＥｘｃｅｌのシミュレーションを簡易的に
言葉と数字で書いて終わりです。詳細はＥｘｃｅｌを見てね、と。
シミュレーションの条件を別紙にわかりやすく書き出しただけ、ってとこですね。
Ｅｘｃｅｌはいろいろなツールがあるのでご自身で見つけてもらえばＯＫですが、
少なくとも税引後ＣＦと累計ＣＦが出せるといいのではないかと思います。
そして大事なのは、普通に運営したらこうなるというシミュレーションだけでなく、
ストレスをかけてきつめなシミュレーションを一緒に持っていくこと。ちゃんと
最悪のケースを考えているということをＰＲすることです。
まあぶっちゃけ、金融機関さんは自分たちの基準でシミュレーションをし直すから
極論言えばなくてもいいんです。でも、自分の頭の中を整理するためには作るべき。
運営費の根拠なんかも自分で整理して考える機会になるし、最悪どこまで空いても
死ななくて済むかのイメージもつきます。金融機関さんが考える数字とかい離すれば
金融機関さんも「これはなんでこう考えてるんですか？」って聞いてくれて、
先方のシミュレーションにも影響を与えられますし。
で、最後に買う人（つまりあなたおよびあなたの資産管理法人）の紹介。
不動産賃貸業者としていかに実績があるか、いかにサラリーマン業で安定収入が
あるか、などなど、自分を精一杯アピールします。私の場合は、法人の経営理念とか
社内体制、社有物件数なんかも書いてます。
大事なのは、読んだ相手がポジティブな気持ちになってくれるか？ということ。
そして書いている自分が安心できるか？ということも大事です。良いことも悪いことも
色々思い浮かべて、悪いことに関してはその対策をきちんとイメージする。そして
そのことをきちんと文字にして、相手に伝える。そんなところです。
書式のサンプルとかがないからわかりにくいかもしれませんが、仲良くしている方なら
個人的にお声がけいただければ、今回作ったものとかお見せします。
まあそういったものを作り、全部印刷して金融機関さんに持ち込むと、資料がちゃんと
作ってあって助かります、という話にだいたいなります。素人仕事でも真心こめて
しっかりやれば、融資担当者の助けになるのだなということがわかり、嬉しくなります。
事業計画を作ったことがないという方、是非一度作って、知らない金融機関さんに
アポを取って飛び込んでみませんか？意外と楽しいと思いますよ！
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