2017年01月21日

不動産投資は3つのステージがあり、それぞれにボスがいる。

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サラリーマン大家さんをやっている方で、今すぐにでもサラリーマンを辞めたい!とか

頃合いが来たらサラリーマンを辞めたい!と考えている人の数は少なくないと思います。

ただ、本当に辞めたい時に辞めて大丈夫?というところはしっかりシミュレーションして

辞めた方がいいんじゃないかな?と思っています。



サラリーマン大家さんが規模拡大して成長していく過程を3ステージに分けるとします。

ステージ1が不動産投資スタート時、ステージ2が不動産投資でキャッシュフローが

それなりに出るようになった状態、ステージ3が不動産投資でセミリタイヤできた後、

という形に定義してみます。



この3つのステージには、それぞれ異なる種類の壁があります。それぞれのステージで

ボスとして立ちはだかる敵(?)は以下のようなそうそうたるメンバーです。



ステージ1:キャッシュフロー

ステージ2:税金

ステージ3:社会保険



ステージ1は当たり前と言えば当たり前ですね。皆さん不動産投資に何を求めるかって、

そりゃー自分が仕事しなくても入ってくるキャッシュフローでしょう。しかし今の相場で

潤沢にキャッシュフローが出る物件なんてそうそう見つかりません。大きな壁です。

一昔前だったら、1億の物件で税引前CFが200万だったら鼻で笑われてましたが、

最近だとそれでも充分というか、むしろ素晴らしいって感じになっていますし・・・。



とにかく早く辞めたくて、かつ属性がいい人は、一気に10億くらい借金して物件を買い

そのCFで辞める、みたいなことをしているかもしれませんが、このパターンって、

これから挙げるステージ2とステージ3をぶっ飛ばしてしまっているため、後々苦労を

するかもしれないなーと老婆心ながら心配しております。

(いろいろしくじって危なっかしいお前に心配されたくない?それもごもっとも^^;)



どのような形であれば、ステージ1をクリアした方には次のステージ2が待ってます。

こちらのボスはせっかくのキャッシュフローを根こそぎ持ち去ろうとする「税金」です。



頭ではわかっていても、実際に高額の税金を課されないと、この辺に意識が向きません。

(早くから対策している人は本当に素晴らしいです。私はできませんでした・・・)

そこから税金との戦いが始まります。サラリーマンで属性が高い方は高額の税金に

なりがちです。しかし会社を辞めるほどのキャッシュフローではないから、なんとか

税金対策をしつつキャッシュフローを増やすという選択肢を取ることになります。



資産管理法人の設立、太陽光などの節税商品の導入、家族を役員にして役員報酬、

各種共済や保険への加入など、具体的な手法はいろいろありますが、ここでは割愛。

この辺では顧問税理士も活躍し、いろいろな節税を試みてくれます。



ステージ2のボスを何とか倒して、これでサラリーマンを辞められるぞーと勢いよく

辞めてみたタイミングがステージ3の始まりです。もう怖いものは何もない、

ピーチ姫も助けたし、あとはエンディングを見るだけだ、と思っているでしょう?

残念、そのピーチ姫は実はキノピオですよ!



ステージ3のボスは・・・「社会保険」です。

会社を辞めると国民年金、国民健康保険に切り替わります。健康保険は組合が優遇を

してくれているから、それに比べると費用があがるのではないでしょうか。国民年金も

人によっては高くなるのかもしれません。



そして、これで安心していてはいけないのです。この時期になると当然ながら法人が

あって、その法人から役員報酬を貰っていると思います。この役員報酬を払っていると

社会保険庁があなたのところに手紙を送ってくるんですよ。社会保険に入りなさいって。



自分がサラリーマンの頃は、社会保険って安いよねという感覚があったと思います。

しかし、それって会社が半分費用負担してくれているからなんです。

50%自己負担、50%会社負担、という取り決めになっています。



サラリーマンの頃は、50%の会社負担はありがたい話だったと思います。

しかし、会社を辞めた今、会社負担も結局自分の懐から出ていくのと変わりがなく、

社会保険料が2倍になったような感じになってしまうのです。ああ恐ろしい。



社会保険を組み入れずに計算してリタイヤした人がもしいたら、どこかで確実に

それを捕捉され、社会保険で破綻しかねません。そのくらい恐ろしいボスです。

今までは割とざるでしたが、マイナンバーができて、今後はより確実に捕捉されるように

変わっていくことでしょう。怖いです・・・。



私もそれほど深く勉強できておりませんが、社会保険は税金に比べて抜け道や裏技が

少ないような印象です。社会通念上どうなのかという判断基準で見られてしまうところが

あるので、いくら理論武装していても世間一般でどうなのそれっていうところで

否認されることもあるような話を聞いたことがあります。



これだけいっぱいボスキャラがそろっている不動産投資。

あなたは今どのステージで、どのボスと戦っていますか?

そのボスがラスボスかどうか、ちゃんと確認しておきましょう。



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posted by ひろ* at 11:22 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
それぞれが目標とするキャッシュフローによっても、今いるステージの認識が変わりそうですよね。
参考になりました!
Posted by じゅん at 2017年01月23日 07:17
>じゅんさん

参考になったなら何よりです^^
いつもコメントありがとうございます。
Posted by ひろ* at 2017年06月16日 16:29
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