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札幌出張の際には管理会社さんとのコミュニケーションは欠かせません。
今回は札幌１・３棟目の管理会社さん、札幌４棟目の管理会社さん、札幌５棟目の
管理会社さんの３社と打ち合わせ＆懇親会を開いてきました。
札幌１・３棟目の管理会社さんとは、どうしても夜の時間が取れなかったので、
ランチタイムにやりましょうということにしました。先方の管理担当の方とはまだ
食事やお酒をご一緒したことがなく、そういった場を共有しておきたかったのです。
管理変更したばかりなので、実際に顔を合わせて会話した方が良いこともあるだろうと
思ったのもありました。ただ、物理的に夜の時間が取れず、諸々の折衷案を考えた
その結果がランチ会というわけです。
既存物件の管理という観点では、滞納やら逮捕やら相変わらずいろいろありますが、
一つ一つ粛々と対応してくださっているという報告があり、安心しました。癖の強い
物件を管理いただいているというだけで、管理のメンバーの皆様には負荷をかけていると
推察します。文句ひとつ言わず対応いただけることに感謝しなくてはなりません。
嫁ちゃん向けのお土産まで買っていただいてしまい、至れり尽くせりされちゃいました。
いろいろとありがとうございます、ほんと。今後ともよろしくお願いいたします。
まずは目先の札幌３棟目の空室対策、そして現在進めているちょっと大きめの築古ＲＣの
購入に関しての各種交渉やら購入できた後のことやら、ですね（紹介してくださったのが
この管理会社さんなのです）。
札幌４棟目の管理会社さんとは、懇親会に行く前に１時間くらい打ち合わせをしました。
空室対策の話と売却の可能性の話です。ここが今回の一番の山場だったかも。
空室対策に関しては、謝礼爆弾がかなりの効果を発揮し、５部屋中２部屋にお申込を
いただいた状態でした。打ち合わせに行くと、管理担当の方からもう一部屋お申込を
いただいている、という発言が。おー、ほんと効果抜群ですね、謝礼。驚くわ。
ただ、前にも私は「決まったらあとからキャンセルでもいいからこまめに教えて」
と言ってありました。他方、管理担当の方としては、未記入部分が多い状態や
審査が終わっていない状態は申込と認識しておらず、契約が終わってから初めて
オーナーに報告する動きを取ることが多いです。札幌４棟目の管理会社さんも
ご多分に漏れずその動きを取りがちです。
私としては、今まさに普段と違うやり方での客付（謝礼マシマシ）を試みているのだから
その反響がどうなっているのか、効果があるのかを見極めたいのです。だから、確度が
多少低くてもいいから、申込があったらその仲介店舗さんと申込があった事実を
把握したいのです。
この点、その後の懇親会の４次会（そんなに行ったのかというツッコミは聞こえません）
で管理担当の方にしっかりお伝えしました。そうしたら、昨日は未記入がある状態での
４部屋目の申込についてすぐ電話してきてくださいました。気になることをちゃんと
口に出して発言して良かったです。
そして売買の件。売却活動をすることを決断したので、そのことをまずは管理会社さんに
お伝えしなければなりません。この日の打ち合わせを設定した際の電話の中でも、
売ることも少し考えているということは伝えてありました。そして、その売却への
決意を固いものにしてきたよ、ということをお伝えしました。
思い入れのある物件なので、お金だけでそんな風に判断をしていいのだろうかと
葛藤するところはありました。融資付けも苦労したし、募集も最初は大変でした。
札幌に初めての新築を持たせてくれた、という今の管理会社さんへのご縁やご恩も
忘れたくはありません。物件の名前だってけっこう思いを込めたものになってます。
とはいえ、不動産賃貸業でしっかりとお金を残すことが目的なわけです。
慈善事業ではない以上、利益を出すために必要な判断はシビアに下す必要があります。
今回の場合はそれが売却という選択肢だった、ということです。
社長にもそこを説明して、わかりましたと言っていただくことができました。
これが売れると一時的に管理契約している物件もなくなり、少し関係が薄くなって
しまうことになります。ぜひそこを解消したいので、次の新築案件を回してくださいと
お願いをしておきました。
売却するにあたり、管理会社さんは是非うちで専任媒介にしてほしいということを
申し出てきました。まあ至極当たり前です。建てたのも管理会社さん、管理してるのも
管理会社さんだから、最後まで面倒を見たいという気持ちはあるでしょう。私自身も
社長やスタッフの皆様への恩義を感じていますから、心情的には最後まで管理会社さんで
面倒を見てほしいと思っています。
しかし、売却を決断するよりもっと前に、札幌６棟目（仮）の仲介をしてくださった
業者さんから「札幌４棟目も売りませんか」「うちだったら当てられる顧客がいます」
といった形でアプローチを受けておりました。老舗の不動産業者さんで、顧客リストは
確かにいっぱいありそうです。ブツ上げ物件もよく持ってきてくれますので、おそらく
本当に何か持っているのだろう（少なくともス○フのポスティングとは違う）と
思わさせられるのです。
それに、札幌６棟目（仮）の管理を任せることになるので、ここであまり邪見にして
今後の関係が弱含みになることも避けたい気持ちがあります。
悩みましたが、最終的に２社に競っていただく形をとることにしました。
両社の顧客に対して水面下で札幌４棟目を提案していただき、購入希望者と購入価格を
それぞれの業者さんで固めていただきます。だいたい１〜２週間を目途として、
最終的な買主とその金額を一斉に私に出してもらい、総合的に見て売主業者様を決める、
という流れです。恨みっこ無しの一本勝負です。
競い合わせて低利回りで売ることに多少罪悪感を感じなくもありませんが、世の中には
自己資金を入れるから多少低い利回りでも問題ないというお金持ちの方もいます。
両社の顧客のお話を聞く限り、私の物件ごときでどうこうなる属性の方ではないから
その罪悪感は忘れることにしました＾＾；
そんな形で、いよいよ売却活動がスタートしました。さて、いかほどで売れるのやら。
１〜２週間後には市場の反響が出ます。固唾をのんで見守りたいと思います。
その後の懇親会で、久しぶりに社長と一献酌み交わせたのも良かったです。
売却しても、次また買いたいので是非お付き合いくださいね！
最後に札幌５棟目の管理会社さんとの打ち合わせ兼懇親会。
こちらも新規に管理を依頼しており、管理担当の方とは電話で何度もやり取りを
していますが、まだ顔を合わせたことがありませんでした。是非一席設けたいと
お願いをして、社長・専務・管理担当者２名にお付き合いいただきました。
札幌５棟目は正直なところ満室なのでそれほど力を入れて取り組むことがなく、
今は入居者様からの要望を吸い上げたり、定着度をあげるためにどうするべきか
いろいろ試してみよう、といったフェーズになっています。
現在の課題はガス会社変更と保証会社を引き継げなかった入居者様の保証契約を
どうするかという２点。それと長期的に入居者様のご要望にどう応えるか、という点を
検討しながらお酒を酌み交わしました。
インターホンをＴＶドアホンにしたり、共用部を少し明るい色に塗装したりすることを
できればやりたいと思っており、そのあたりを協力してくださるガス会社さんに
切り替えることを考えておりました。しかし、様々な事情もあり、切替に応じてくれる
業者さんが少なく、今は現在のガス会社さんにそういった協力をしてくれないか交渉を
しているところだ、という報告がありました。
保証会社さんについては、前管理会社さんと現管理会社さんの間で引き継げる保証契約と
引き継げない保証契約があり、引継不可の人が２名ほどいらっしゃいました。こちらで
費用負担をするから別の保証会社に入ってほしいという形で進めておりましたが、
今のところ順調に進んでいるようです。やっぱり保証会社さんがついていてくれる方が
安心できますからねえ。
入居者様からは、ゴミステーションの場所を移動してほしいという要望が出ています。
確かに共用部の出口が狭いので移動させた方がいいという意見は理解できます。
しかし、移動させると駐車場が減ってしまうため、収益面で微妙なのです。
ここは長期的な課題としてとらえ、今はガス切替に集中しようということにしました。
３次会までご一緒させていただき、管理の方とも波長が合いそうで安心しました。
また札幌に来た際にはご一緒させていただきたいと思った次第です。
それぞれの会社さんと交流することができ、親睦を深めることができたのではないかと
思われます。貴重な時間を割いていただき、ありがとうございました。引き続き、
どうぞよろしくお願いいたします。
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