2017年01月15日

今売るか?待ってから売るか?札幌4棟目の処遇を決断する。

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引き続き、札幌出張の話など書いていきたいと思います。



昨日も予定がモリモリ盛りだくさん。起きた時間があまりにギリギリすぎたのですが、

ブログはとりあえず毎日更新したいという欲求もあり、書くだけ書いてから急いで

最初の目的地へ向かいましたが、雪でなかなかタクシーも進まずにイライラ。

10分遅れくらいでたどり着きました。



最初の目的地は札幌5棟目の管理会社さん。昨日飲んでましたが、今日もきましたよ。

目的は札幌4棟目の分析をしてもらうためです。前にブログで稼働率が低くなっているが

将来の売却のことを考えると家賃をなんとか維持しなくてはならない
、ということを

書いたところ、賃料ダウンと売却益の関係についてシミュレーションツールを用いて

実際のところの数字を出すことができる、というお申し出をいただきました。



どうしても感覚で話してしまっている自分がいますので、できるだけ数字に落として

考えたいと思う私もいました。その指標になるのであればいいな、と。



昨年のうちに分析に必要な情報を送ったのですが、それらをシミュレーションツールに

入力して結果の分析ができる状態になったので時間をください、という話になりまして

今回のご訪問となった次第です。



シミュレーションツールはその方の自作で、いずれコンサルティングメニューに加える

ことを考えているそうです。本当は有料だけど、管理を任せてくれたからお試しで

無料で対応していただきました。お得感が半端ないです、はい。



以下の条件で検討しました。

条件1:今年中に短期譲渡で売却、家賃を今の金額でなんとか気合いで埋める

条件2:2年後の長期譲渡に入ってから売却、家賃は妥当なところまで下がる



家賃の下落率は、近隣の物件の家賃から類推したおそらくこれなら決まるだろうと

考えられる金額にして、年間25%くらいの入れ替わりでそこにたどり着く設定にて

考えました。はじき出された家賃下落率は年間1.7%。なるほど、理にかなった

計算方法ですね、これ。



売却時の利回りですが、今すぐ売るパターンであれば今の市場相場並みとしました。

そうでない場合は、このバブル相場が2年後続いている保証はないので、元々想定して

いた利回りでの売却としました。



個人で保有している物件ですので、4年で売る前者は短期譲渡。後者は長期譲渡ですので

39%と20%という数字になります。ここだけ見ていると、前者でどれだけ儲かったと

しても、税金でがっぽり持っていかれて全く儲からないのでは、と半年前くらいまでは

思っておりました。



まあこの書き方で察しがつく方はいるでしょう。実際はそうでもなくて、1の方が

利益が大きいという結論が出たのです。



この半年くらいで、周囲の方のあたたかいアドバイスもあり、売却に対する思い込みが

変わってきておりました。実は売却した方が期間リスクを取らずに済むからいいのでは

ないか、ということも思い始めていたところです。今回のシミュレーション結果は、

その思いを強く後押しする結果になりました。



私が「札幌4棟目を売ってはいけない」と思い込んでいた理由は以下の3つです。



その1:短期譲渡だから税金ばかり取られて面白くない

その2:バブル相場だから同じような利回りの物件を買えるわけがない

その3:融資してくれた金融機関さんとの関係が切れてしまう



その1に関しては短期で売却した場合の手残りについてはざっくり試算してみたことが

ありましたが、長期のパターンと比較したことはありませんでした。今回の結果を受けて

長期と短期を比較しても、短期の方が手残り額が大きく期間リスクを取らないことが

明らかになりましたので、この理由は気にならなくなりました。



その2に関しては、確かに新築で同じようなものを買うのは難しい気がしていますが、

築古物件で融資が難しそうな案件(耐用年数超過とか)などを、行動力投入(登録商標

申請予定?)して融資の道を切り開くことで購入できると自分で証明してしまいました。

(狼さんにパスを貰いましたが、タイムリーに融資ネタのブログ記事を書けずじまい)



その3に関しては、札幌6棟目(仮)の融資の内諾を札幌4棟目の金融機関さんから

いただきましたので、金額はだいぶ差が出るものの、関係は継続できそうです。

というわけでこの条件もクリア。



そう、売らない理由がなくなってしまいました。これは神のお告げなのか?

私の中で、方向性が固まった瞬間でした。



金融機関さんにとっては申し訳ない展開ですが、そこは売却益の一部を定期預金などに

させていただくとか、その辺で補填したいと思います。どうしても売ってくれと言われて

すごく良い金額を提示された、と伝えることにしよう・・・。

(銀行関係者の方で当時融資を決めてくれた某さん、今でもたまにブログ読んで

 くださっていると聞いておりますが、本当の理由はみなかったことにして貰えますと

 大変幸いでございます・・・)



その他にも、東京の人が札幌で融資をつけている意外な金融機関さんの情報を入手したり

売却まで含めて考えての投資でしょということを刷り込まれたり、何かとためになる

時間を過ごすことができました。充実したひと時であったと思います。

投資分析を無償でしてくださり、ありがとうございました。何かの形でお礼致します。



他にもあれこれやったのですが、それはまた明日にでも書きます。



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posted by ひろ* at 09:49 | Comment(2) | 札幌4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
トップオブサラリーマン大家ですね。
僕もこのレベルまで上がれるよう頑張りたいと思います。
Posted by じゅん at 2017年01月16日 07:34
>じゅんさん
ここまで利益確定できずにグズグズしていた、ダメ大家さんですσ(^_^;)

>じゅんさん
>
>トップオブサラリーマン大家ですね。
>僕もこのレベルまで上がれるよう頑張りたいと思います。
Posted by ひろ* at 2017年01月20日 10:12
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