現在７位です。昨日は完全に力尽きてました。
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一般的に、物件を購入するときは初期費用を７％ほど見ておくよう言われることが
多いかと思います。では、それはどこまで厳密な話なのでしょうか。
私がただいま買付を入れているやや大ロット札幌築古中古ＲＣがあります。
ただいま、融資付けの傍らで価格交渉もしており、その価格交渉が成立しないと
自己資金の投入額が大きくなり面白くない状況に陥ります。
では、いくらまで価格交渉が必要なのか？自分がここまでなら出して言いと思う
自己資金の範囲に収めるには、いくらまで価格交渉が必要か？
この辺を紐解くために、諸経費７％をやや厳密に計算する必要がありました。
というわけで、せっかく考えたことなのでブログネタにしてみようと思います。
まず、諸経費として必ず必要なのは以下の項目です。
・不動産取得税
・仲介手数料
・火災保険料
・土地／建物登記費用（登録免許税）
銀行融資を受ける場合は、以下の費用も必要になります。
・抵当権設定登記費用（登録免許税）
それから、諸経費とは違うけど、決済時の金額を左右するという意味からすれば
以下の項目も大事です。
・敷金継承
・固定資産税按分
・家賃日割り
不動産取得税は「固定資産税評価額×４％」で計算できます。
土地については本日（２０１７／１／１０）時点では特例があり、４％→３％に
なっていますので、若干安くなります。これ、時限立法ですので、いつ特例が
なくなるかはわかりません。延長される可能性も大いにありますが、そういうものです。
仲介手数料は「売買価格×３％＋６万」で覚えておけば良いかと思います。
細かいことを知りたい方はググってみてください。
土地／建物登記費用と、抵当権設定登記費用については、そのほとんどが国への税金で
占められており、そこに多少の司法書士さんへの報酬が入ります。報酬額を除いた
税金部分の計算は以下の通りです。
建物登記：固定資産税評価額×２％
土地登記：固定資産税評価額×１．５％
抵当権設定：融資額×０．４％
敷金継承は、中古の収益物件などのように既に賃貸借契約が発生しており、それを
引き継ぐ場合に発生します。敷金は預り金ですから、賃貸借契約を引き継ぐ相手に
敷金も引き継がなくてはなりません。要は、これまでに預かっている敷金を買主に
まるっと渡す必要がある、ということです。
固定資産税按分は、その物件の売買が行われる日を境に、固定資産税を売主と買主で
負担額を決めて精算することを言います。固定資産税は１／１時点での所有者に対して
１年分が課税されますので、その課税される分を権利が移動する日を境として負担する
ことになります。
これがまたややこしいことに、関東と関西で起算日が異なります。
関東では１月１日の場合が多く、関西では４月１日の場合が多いと聞いております。
１月１日を起算日とした場合、１月１日〜引渡前日が売主負担、残りは買主負担。
４月１日を起算日とした場合、４月１日〜引渡前日が売主負担、残りは買主負担。
家賃の日割りは見ての通りです。決済月の家賃を、所有権移転当日を境にして
売主と買主に割り振ります。
決済前に仲介業者さんから当日のお金の流れを示した資料が出てくると思いますが
その中身はこんな風に計算されています。一度見返してみて、ご自身で納得してみると
知識になってその後もしかしたらいいことがあるかもしれません。
ちなみに、上の説明を見ればわかると思いますが、これらの金額を決める要素として
・購入価格
・固定資産税評価額
・融資額
の３つがあります。このうち、一番影響があるとすれば固定資産税評価額でしょう。
国の税金関係はほぼこれで決まっています。地方大型積算モリモリＲＣとか購入すると
固定資産税評価額は高くなる傾向にありますから、初期費用が重くなりがちです。
ある意味、国の養分になっているわけです＾＾；
さて、仮に現金がギリギリだった場合に、いろいろな創意工夫をして決済を乗り切る
ことができるように、知恵を絞ってみました。最近ギリギリな決済や契約が多いので
あまり必要ないというか必要としたくなくても、こんな知識ばかり増えていきます（笑）
まず、決済当日には関係がないものは不動産取得税と火災保険です。
不動産取得税は半年とか経ってから請求されるものなので、決済のタイミングから
時間的に余裕があります。仮に自己資金がすぐ準備できなくとも、その間のＣＦで
賄えるとか、それまでに借入できるとか、そういう算段があればよいでしょう。
（最悪、税務署に相談すれば分割納付もできますが、当然金利もつきますから
資金の算段がないのに買っちゃダメですよ！）
火災保険は後日引き落としとかクレジットカード払いとかにすることができるので
決済当日に現金が必要かと言われると、決してそんなことはありません。そうは言っても
そう遅くないタイミングで支払は必要ですけどね。
火災保険は途中から補償の内容を変えることも可能なはずです。どうしてもきつい時は
とりあえず安い金額の最低限の保険に入り、ＣＦが累積されてきたタイミングを見て
保険を切り替えることを考えても良いでしょう。
また、質権を取らない金融機関さんで融資を受けるなら、年払いにするのも効果的です。
残りは当日必要になるお金です。これらは絶対に準備しておかなくてはなりません。
仲介手数料は絶対に値切っちゃダメです。次の案件がその業者さんから回ってこなく
なる可能性が高いので、そこはニコニコして払いましょう。本当にダメな業者さんで
二度と取引しないという自信があるなら、値切ってもいいかもしれませんが・・・。
あとは登記関係で司法書士の先生にお願いしなくてはなりません。上級者であれば、
自分で登記して報酬は払わないという手もありますが、この場合は報酬額よりも
固定資産税評価額や融資金額に左右されるので、苦労の割に節約できる金額が小さいと
私は思っております。できるだけ安い司法書士の先生を探す、くらいでしょう。
あとは各種日割り系です。
一番いじくる余地があるのは固定資産税でしょう。１月起算、４月起算のどちらが
自分にとって有利であるかを計算すると、意外と当日必要な資金が変わることに
気が付くと思います。関東だからって４月１日起算を選んじゃダメということは
ありません。大きな物件だと固定資産税も大きいので馬鹿にできませんから、
ここは相談してみることをおススメします。
敷金は、地方で飽和しているワンルームとかだと、そもそも敷金が取れないケースも
あると思います。できるだけそういうものではない物件を選ぶと、当日継承される
敷金が増えて、自己資金の投入量が少し減るかと思います。
決済はできるだけ月初にすれば、日割り家賃をよりいっぱい貰えることでしょう。
あるいは月末でもいいのかもしれません。翌月家賃は既に売主さんのところに
ある程度振り込まれていると思いますから、それが当日買主に渡される可能性は
あるのではないかと思います。なお、この辺は私もこれまで意識したことがないので、
嘘を言っているかもしれません・・・＾＾；
さて、自分の決済のことを考えると、やっぱりもうちょっと価格交渉が必要ということは
わかりましたので、引き続き仲介業者さんと揉んでみたいと思います！
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