現在４位です。本日、仙台に帰省予定です。新幹線ギリギリ取れました。
応援クリックよろしくお願いします→
札幌４棟目、相変わらずの空室だらけ状態です。繁忙期に勝負を賭ける固いに
ならざるを得なくなりました。何か新たな作戦が必要になりそうです。
私が新規物件の取得にかまけすぎているのが良くないのだろうとも思うのですが、
札幌４棟目の空室状況が改善しません。稼働率は８０％を下回りました。情けない。
始めて読む方向けに、なぜここまで空室が拡大しているかを解説します。
私が家賃をとにかく下げたくないとこだわっているから、という一点に尽きます。
そしてなぜ家賃を下げたくないかというと、長期譲渡のタイミングに入った頃合いに
売却をかけようと考えているからです。売るなら多少無理してでも高い家賃を維持し
売却時の利回りを向上させるべきと考えております。
ただ、条件が悪いのがライバルの存在。私の物件は建売業者さんの企画ものであり
２棟現場の片方を私が購入しています。もう片方は別のオーナーさん。
もう片方の物件は購入した時の家賃で据え置き、私の物件は家賃をぐいぐいと
上げていっている、という差があります。そして間取りは同じ。
必然的に、両方の物件が空いた場合には、家賃が安い方から先に埋まっていきます。
私の物件はお隣が埋まりきってからようやく動き出す、というのが定番でした。
それでも今までは遅れながら埋まっていたのですが、ここ数ヶ月はいよいよそれも
厳しくなってきた印象があります。そろそろ頑張るのも限界か？と。
一応、私も何もしていないわけではなく、対策を打ってはいるつもりです。
１２月に入った頃に打った対策は、初期費用をほぼゼロにしますという企画や、
申込者様へのクリスマスプレゼント企画だとかを実施しました。また、空室に照明が
ついていなかったことへの対応（これは恥ずかしい・・・）もしております。
プレゼント企画はクリスマスの連休までと決めておりましたが、残念ながらこの間に
申込という名の快音が聞かれることはありませんでした。この結果に対しての分析を
しなくてはなりません。磁気的な問題でそもそも家探しをする人が少なかったのか、
条件面で選ばれることがなかったのか。それにより、次に打つ手は変わります。
管理会社さんに情報提供を依頼しましたが、多忙なのか特になにも返信なし・・・。
電話で確認しようとしたら、その日はたまたま担当の方がお休みで、結局聞けずじまい。
困ったなあと思ったところに、同じ管理会社さんの売買営業さんからお電話が。
はてどうしたかなと電話に出ると、彼が担当した物件で、やはり空室をいくつか
抱えてしまった際に有効だった事例がある、と。何かと聞いたところ、仲介業者様への
謝礼制度でした。
なるほど、入居者様向けが不発なら、次は仲介業者様向けのキャンペーンという流れは
理にかなっていると思います。募集時期の違いこそありますが、同じくらいの予算で
どちらに金銭的メリットを与えた方が良い動きになるのかを確認するチャンスです。
提案に感謝し、その流れで次は攻めることにしました。こうやって、管理担当でも
ないのに、気にしていろいろと提案をしてくれることがとてもありがたいです。
あとは前回キャンペーンとの比較検証などの分析ですね。
プロモーションもさることながら、物件の魅力を家賃と同等に高めていくことも
必要ですので、そちらに関しても手を打ちました。
お部屋のグレードアップのためにシャンデリアを注文していたのですが、そちらの
納品が欠品のために遅れておりました。先日、営業さんから連絡をいただきまして
ようやく納品される目途が立った、というお話でした。年明けに出荷するということに
決まりましたので、届き次第物件に設置して、高級感を出していこうと思います。
それから防犯カメラ。５月に発注したのに未だに設置が完了しておりません。
いや、確かに私は時間が空いているときでいいから格安でやってくださいとお願いを
しましたので、あまり偉そうに言っちゃいけないのですが、それにしても遅すぎる！
もう８ヶ月経過してます・・・。いい加減お願いしますと尻をたたき続けた結果、
１２月初旬に工事に入ったと聞いているのですが、未だ完了の連絡なし。
わかってはいたのですが、ちょっと時間にルーズすぎです。
防犯カメラを設置することで、ライバル物件と比較してセキュリティに自信があるから
この値段なんですよと説明をすることができます。だから早く設置したいのです。
ケチらないで普通に別の業者さんに定価で発注すればよかったよ・・・orz
とにかく毎日電話して、早く終わらないと面倒と思わせる作戦に出ようと思います。
家賃の取り立てと同じですね。煩わしさから解放されるために優先度を上げる、と。
これらに合わせてというわけではないのですが、私もようやく時間が作れそうなので、
年明けのどこかでちょっと札幌まで営業に行くことにしました。オーナーと直接会話を
することができる方が、仲介業者さん的にもやりやすいだろうと思いますので。
札幌３棟目、札幌４棟目あわせて７部屋埋めなくてはならないので、こちらも必死です。
時間の許す限り営業をしてこようと思っております。
先日、札幌４棟目を短期譲渡でもいいから売却にかけるのもアリかもと書きましたが
売るにしろ保有するにしろ、その前にまず満室にすることが必要と思っております。
高く売るにも、インカムを増やすにも、やっぱり満室は重要。とにかく今は空室が
目立ちすぎているので、これを解消してしっかりと埋めていきたいと考える次第です。
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ！→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
