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さてさて、これはクリスマスプレゼントなのか、地獄の一丁目の片道切符なのか。
融資打診中の案件に対して、無謀にも融資特約なしで契約を締結してしまいました。
そして短期譲渡でも売却したほうがいいケースがあるということを学びました。
契約したのは札幌の中古物件。売主さんが売り急ぎで年内にお金が必要ということで
大幅値引での販売となった案件です。値引される分、いろいろ条件が厳しいところがあり
融資特約無し、手付金は年内に売買価格の半分弱を支払う、１月中に決済する、という
３点が条件になっています。
手付金は払えますが、万が一融資がつかなかった場合に資金が少し足りなくなります。
まあ小さい案件なので数百万という単位ではあるので、何とかなるだろうとたかを
くくっているのですが、それでも融資が固まっていない中での融資特約無しの契約は
しびれます。大丈夫なのか自分、と。我ながら無鉄砲です。絶対にマネしちゃだめです。
昨日はその案件の契約をしてきました。元付は札幌の業者さんで、こつこつブツ上げして
面白い案件を持ってきてくれるところです。いいキャラしてる社長さんが、札幌から
東京まで飛んできてくださり、昨日契約の運びとなりました。
売主さんが急にお金が必要になった事情も説明してくれました。太陽光発電の別案件の
お金が足りなくなり、そこに突っ込むために売却したいということらしいのです。
そしてできるだけ早くお金が欲しい、と。そういった事情で、お金を用立てたいから
今回の物件を急いで売ることにした、ということでした。
金額を聞きましたが、私が以前手がけた高圧の野立て太陽光発電の数倍の規模です。
なんかこう、スケールが違ってびっくりです。それをもし償却目当てでやってるなら
よほど全体で見たら利益が出ているメガ大家さんってことか・・・。
売買契約は特にイベントごともなく、粛々と進みました。
今のところ、まだ何とも言えないのが購入者の名義です。個人になるか仙台法人になるか
融資がある程度進んでみないとわからない部分があります。第一希望は仙台法人での
購入なのですが、２行ほど個人で検討してくださっているところがありますので、
どちらに転ぶかはまだ自分でもわかりません。
昨日の契約に関しては、その辺の事情も説明した上で、いったん個人名義での契約と
してきました。仙台法人の実印は仙台にあるので、実印が手元にある個人名義で
契約した次第です。もし法人で融資が付けば、名義を切り替えてもらいます。
こちらの不動産業者さん、しれっと私の持ち物件である東京４棟目も売らないかと
持ちかけてきました。なかなかセールストークが上手で、抱えているお客様の中に
近々購入しなくてはならない方がいるので、レントロールとかを貰えれば内々で
その人にだけ当たってみます、と。金額も高めで持ちかけてくれるそうです。
またまたそうやって某●友不動産販売のチラシみたいなこと言っちゃってさー、
しかも今この物件まだ短期譲渡ですから、税金たんまりと持っていかれちゃうし、
そんなホイホイ売ってもしょうがないじゃないか、と思ってもみたのですよ。
ただ、ここでちょっと前の勉強会で会話した内容が頭をよぎりました。
短期譲渡で税金を払ってでも売った方が手元にキャッシュが残る可能性もあるよ、
というアドバイスを貰ったことを、です。
今この物件は一番規模が大きく、借入も多いです。そして利回りを維持するために
家賃を高くして出していますが、その結果けっこう苦戦している状態が続いてます。
長期譲渡になって税金が減ったとしても、そこに至るまでの期間リスクもありますし
家賃下落リスクもあります。そして最近の動向を見ていると、今のバブル相場が
果たしていつまでキープできるの？という点も気がかりです。
いい機会なのでまじめに計算してシミュレーションをしてみることにしました。
計算方法は以下の通りです。
物件売却希望価格：Ａ
物件簿価（土地＋建物）：Ｂ
物件残債：Ｃ
短期譲渡の分離課税：３９％
仲介手数料：Ａ×３％＋６万
まず、単純に売買して手元に残る金額を計算します。
Ａ−Ｃ−（Ａ×３％＋６万）＝Ｄ
次に、税務上の利益を計算し、短期譲渡の分離課税分の金額を算出します。
（Ａ−Ｂ）×３９％＝Ｅ
最後に、手元に残った金額から分離課税分の金額を差し引きます。
手残り金額＝Ｄ−Ｅ
よくある間違いとして、購入時点の金額と売却金額の差に３９％の税金がかかると
思っている方がいますが、これは誤りです。物件を購入すると、年月を経るごとに
物件の価値は下がっていきます。売却時点での税務的な物件の価値は簿価になるので
簿価が減った分、思った以上に利益が出ることになります。
物件を購入した時に減価償却を多くとるといいという話がありますが、短期で売却を
考えるのであれば、かえって減価償却を取らない方がいいケースもあります。
ここはその物件をどうするかという戦略次第です。
私の場合、１２月末の時点で残債と簿価がほぼ一致していましたので単純でしたが
普通は残債と簿価にずれがあるので、そこに気を付けてください。
そして計算した結果と昨年の税引前ＣＦの実績と比較してどうなのかを検証。
結果、短期譲渡であっても７年分以上の税引前ＣＦ相当額が手元に残ることが
わかりました。しかもこの計算、２０１０年の先行取得土地等の特例は使って
おりません。これを使うことで、さらに手残りを増やすことができるかもしれません。
・・・思い込みって良くないわ。私が間違っていました。これ、売った方がいいかも。
入れ替える物件がないという話もありますが、そうは言ってもなんだかんだ情報は
入ってきております。手元資金を潤沢にすることにデメリットはありません。
結構な数の方に「売ることは考えないの？」と聞かれるたびに、売れる物件がないと
回答してきました。そして買い増し一辺倒の姿に「不動産コレクターなの？」
「また買うの？」「ほんとに大丈夫？」という不安を抱かせていることが多かった
私なのですが、この結果を見てちょっと認識を改めました。
税理士さんにこの見解で間違いがないかを確認した上で、売却も視野に入れて
検討してみようと思います。
契約の話だったのに、最後だいぶ逸れていきましたが、私にアドバイスをしてくれていた
皆様はこういうことを理解していたのでしょう。不動産に携わること自体が楽しくて、
そのことでアドレナリンをだだ漏れさせてコレクター魂を満足させていた私ですが、
もっと広い視野を持たなくてはなりませんね。そしてそれに気づかせてくれる周囲の方に
感謝したいと思います。
ランキングのポイントがだいぶ落ちてきちゃいました。
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