現在４位です。本日、札幌中古案件の契約をしてきます。
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仙台法人向けの案件がモリモリと届いてしまい、私自身がやや混乱してきています。
この勢いで東京も来てくれればいいのに〜・・・。
突然ですが、私の中での法人の使い分けの定義は以下の通りです。
仙台法人
北海道〜東北地域の物件を購入する法人
本店は仙台市内、代表は仙台に住む義母
東京法人
関東地域の物件を購入する法人
本店は東京都内、代表は東京に住む嫁ちゃん
個人事業主
それ以外の地域の物件を購入する
こうなった経緯は、過去のトラウマ（？）にあります。
札幌の物件を個人で３棟買い進めた後、東京の物件を購入しようと挑戦した結果、
かなりの金融機関さんが「札幌の物件の担保管理ができない」という理由で融資を
してくださらなかったのです。
たぶん、今思えばそれだけが原因ではないのでしょう。当時の自分にはわからなかった
問題点もあったのだと思います。この理由が断る時にわかりやすく説明できるものだった
というだけではないかと今なら思えます。
ただ、当時の自分としては、とにかく地域分散することは怖い、と思ったものでした。
そんな折、仙台に物件を購入する機会が巡ってきました。私はこのタイミングで個人で
仙台物件をさらに買うのは、ますます融資を受けにくい身体になってしまうのでは、
と考えたのです。そこで、地域にあわせて法人を作るのが、融資を受けるという観点上
ベターな選択なのではないかと思い、仙台の義母の力も借りて仙台法人を作りました。
以降、札幌物件は札幌法人、仙台物件は仙台法人、東京物件は東京法人、という形で
地域ごとに法人を作る方針で検討しておりましたが、仙台法人のメインバンクの
当時の支店長と意見交換をした結果、仙台法人でも札幌の物件の購入の支援は可能と
いうことがわかり、仙台法人で北海道・東北全域をカバーする方針としました。
結果、札幌法人は作成しない方針で確定しました。
いずれは個人所有している札幌物件を法人に移していきたいと考えております。
ただ、登記の手数料や不動産取得税などもかかりますので、気軽にホイホイとは
売却もできません。ここはタイミングを熟慮する必要あり、と思っています。
東京法人は個人事業の東京部分の法人成りという位置づけにしています。
この法人に、個人で持っている東京物件のうち、普通の所有権のものは移していきたいと
考えております。東京２棟目、東京５棟目あたりでしょうか。東京１棟目、東京３棟目は
借地があるので、名義変更料等高くつくため個人で持ち切る想定です。
私の中での区分けとしては、「仙台法人」「東京法人＋個人事業主」という２つの
ジャンルになっています。仙台法人は義母との共同経営という感じになっているので
私の一存でどうこうはしない、東京法人は私がある程度自由に動かせる、という
気持ちの違いがある、といったところでしょうか。義母がどんどん覚醒してきていて
最初は名義貸しだけだったのが、今は経営に関してもいろいろ考えてくれるようになり
心強いパートナーになってきております。
話がそれましたが、そんな前提のもとで考えると、ここ数日書いていた札幌の新規案件は
仙台法人で取得するのがセオリーになります。納税額が多いのも仙台法人になると
考えているので、節税観点の太陽光発電も仙台法人にまとめたいところです。
そして私が現在抱えている案件は、札幌系が４つ（中古２棟、新築２棟）、太陽光系が
１つ（借地の低圧太陽光）です。これが全部仙台法人に関わってくることになります。
全ての融資が通るとも思えませんが、仕掛中のものはきちんと購入できるように全力で
頑張る必要あり、というスタンスです。ですので、それぞれに対して事業計画等書いて
融資付けに必要な活動をしていくことが求められます。
札幌の中古と新築１棟（前にブログに書いていた少し田舎の新築です）に関しては、
事業計画も必要資料の印刷も終わり、あとは持ち込むだけという状態になっています。
さらっと１つ増えた新築は、田舎新築と同じ業者さんが、田舎新築に苦戦しているなら
若干利回りは落ちるけどもう少し都会（でもやはり札幌ではない）の新築の企画も
ありますよ、と出してくれたものです。確かに少し都会に近づいた感じ。
こちらはこれから概要書を送ってもらうので、まだ計画書は作っておりません。
そしてもう１つ、昨日中古案件が増えてしまいました。旧耐震のＲＣで立地と利回りは
充分いけそうなやつです。積算評価額も売価以上の低層ＲＣです。いろいろな意味で
大好物である「母子家庭の生活保護世帯にベストマッチな低層ＲＣ」なのです。
修繕もそれなりにやってあり、トラックレコードを見る限りはそれなりに大丈夫そう。
ロットもそこそこの大きさ。うん、これは行きたい。たぶん損はしない案件だと思う。
最初は、今抱えている案件数を考えると、とてもこの中古まで手は回らないと思い
友人に紹介して回そうと思っていました。しかし、月末に仙台で各行にアポを取って
いるのだから、その反応を見てから流しても遅くはないだろう、と思いなおし、
まず年末までは自分で取り組んでみることにした次第です。
この案件、紹介してくれた業者さんと別のところが元付になっている関係もあり、
グリップはできません。融資を早くつけた人の勝ちという案件になっております。
この手のスピード勝負の案件は、最初の金融機関さんの反応を見れば、いけるかどうか
なんとなくわかる（気がする）ので、今週の訪問の際に確認してみようと思います。
もしこの中でいくつか購入できるものが出てきたら、５年以上保有している個人物件を
多少妥協して売却し、キャッシュポジションを増やした方がいいのかも・・・。
購入一辺倒ではなく、入れ替え組み換えでうまくポートフォリオを作っていく必要が
あるということは頭では理解しているので、実践したいと思っております。ただ、
保有物件が癖のあるものばかりで、ホイホイ簡単には売れないんだよなあ、と。
とはいえ、キャッシュポジションはそろそろ増やしたいというのは間違いなくあります。
今回の購入案件ラッシュが落ち着いたら、売却についてまじめに考えてみるつもりです。
さて、年末の金融機関さんとの打ち合わせに向けて、ラストスパートで資料作るぞ！
ランキングのポイントがだいぶ落ちてきちゃいました。
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