現在４位です。祭でクリックしてくれた方々が固定ファンとして残ればいいなあ。
応援クリックよろしくお願いします→
昨日も新たな１行とお電話して、検討してもらう約束を取り付けました。仙台法人で
融資付けを検討してもらえるケース、これで３行まで拡大。何とかなるような気が
してきました。え、まだ相談にも言ってないのに気が早い？確かにそうですね＾＾；
さて、ここ数日私の物件買付からのドタバタ劇ばかり書いてきました。普段からこんなに
ばたついているわけではないですが、不動産賃貸業は決して不労所得ではないという説を
今日は書いてみようと思っています。そう、まだ上位にギリギリ残っているうちに。。。
不動産投資の大先輩がかつて言ってました。
「不動産投資は不労所得ではない。苦労所得である。」と。
不動産賃貸業は確かに労働量に対して入ってくる収入は大きいです。時給換算してみたら
効率はかなり良いものと考えます。そういう意味では、サラリーマンと兼業しても
サラリーマンの仕事に影響がない副業として成立しますので、魅力があるということは
よくわかります。
ただ、その時給を得るために何も苦労がいらないわけではありません。
・購入する前：物件検索や物件調査、業者さんとの関係作りなどで苦労する
・購入する時：融資付けや諸条件の調整などで苦労する
・購入した後：空室対策や入居者様対策、修繕、税務などで苦労する
・売却する時：税制面や条件面、売買金額の調整などで苦労する
この４か所のどこかで努力は強いられます。
勝手に想像していますが、割と多いのは「購入した後」に苦労するパターンです。
私は少なくともそうでした。典型的なのは売却済の札幌２棟目です。
札幌１棟目を提案してくれた営業マンが、こんなのもありますと持ってきた案件で
購入する前の物件調査の面での苦労は全く無し。２２室中５室しか埋まっていない
物件だったのに、なぜか銀行融資も業者さんが持ち込んだ某サラリーマンに優しい
金融機関さんですんなり通り、あっさり購入することができました。
（なんであんなに空室だらけなのに買えたのか、業者さんがどんな魔法を使ったか
今なら何となく予想が付きますが、あえて裏を取ろうとは思いません・・・）
この物件は本当に大変でした。需要がない間取りなので、普通に募集しても全く
埋まる気配がありません。三点ユニットで狭小間取りなんて、雄大な北海道の大地に
住まう方からすれば、まったく魅力がなかったのです。ほんとに破産するのではと
肝を冷やしたことが何度もあります。
散々北海道に通い、営業回りや簡単な修繕、ドレスアップなど自分でできることは
なんでもやりました。徐々にそれを支援してくれる人も増えてきて、最終的には
どうにか満室にすることができました。ただ、そこに至るまでに２年以上の時間を
費やしました。
札幌２棟目は利回り２０％の高利回り物件でしたが、それよりも利回りが劣る上に
融資年数も短い札幌３棟目の方がキャッシュフローベースでは成績が良かったです。
何しろ入れ替わりが多く、そのたびに広告料の出費が尋常じゃなくかかりました。
属性も悪く、部屋はたばこのヤニで毎回クロスの交換をしていた気がします。
一年で４割の人が入れ替わった年に、うんざりして売却しました。
メンテナンスした上でほぼ満室で売却に出したので、購入価格より高く売ることができ
ほっとしたのを今でも記憶しております。売却益が出たとはいえ、当初物件再生のために
突っ込んだお金なども考えると、トータルの収支はトントンくらいだったと思います。
私が経験したのはこのパターンですが、他にもやっぱり苦労しないで購入した物件は
運営で多少苦労する傾向にあります。札幌１棟目、札幌３棟目も同様に業者さんの
ご紹介ですんなり買った物件で、比較的苦労は多いです。
余談ですが、私の場合ほとんどの物件で苦労するのが「売却するとき」だと考えます。
利回りを求めるケースが多く、借地とか再建築不可とか木造築古とかが多いのです。
市場流通性が悪いがゆえに、築２０年の中古ＲＣなどと比較したら収益性が高い。
そういうニッチなところばかり攻めるがゆえに、売却に適合した案件というのが
なかなかありません。最近の売却ビッグウェーブに乗りそびれている感じがします。
そんな感じで余談終了。本題に戻ります。
私のケースのように、運営で苦労はしたけど売却で苦労はしなかったということであれば
まあ損切りなり切り離しはすぐにできるので、まだいいのかもしれません。
ただ、逆の立場になって考えると、私が売却した札幌２棟目を購入された方は・・・？
その後どうしたかまでは存じ上げませんが、たぶん同じように運営で汗水を垂らさないと
あの物件は満室経営はできません。いいところ７割〜８割でしょう。満室でない場合は
売却も叩かれてしまいます。果たして残債以上で売ることがすぐにできるのか・・・。
そういう物件を購入すると、「購入した後」「売却する時」の両方で苦労をすることに
なってしまいます。
※買主さんもその時は喜んで買ってくださったものと思いますが、そうは言っても
不動産投資はババ抜きで、自分も誰かの人生を悪い方向に変えてしまっているのかも
しれないですね。背筋が寒くなりました・・・。
実感がある人もない人もいると思いますが、昔に比べて不動産投資は過熱しております。
利回りは私が始めた頃に比べて２％以上下がっているように感じています。
まだ今より利回りが高い時代に購入したものですら、私のような失敗事例があります。
ここ最近流通している低利回りな案件であれば、損益分岐点となる入居率はかなりの
高さにならざるを得ないでしょう。その稼働率を維持するためには、さらなる努力が
必要になり、結局不労所得って何なのさ？という状態になりかねません。
逆に、物件を探すときや買う時に苦労をしておくと、その後の運営は楽になります。
利回りが高い物件が探せれば損益分岐点は下がります。高利回り物件は自分で頑張って
探さないと手に入らないケースが多いと思います。また、融資も楽ではありません。
私の場合、東京３棟目や東京４棟目はこのパターンだったと思います。
自分でポータルを検索したり新着情報メールを読み込んだりして、これはリノベの
素材として使ったら高利回りになるのではないかと思うものをピックアップして
価格交渉して買付を入れます。銀行融資も自分でいくつも回り、その中で融資をして
くれるところを選び、リノベも凄腕の業者さんにお願いして新築同様にしました。
結果、入居も割とサクサク決まり（一部キャンセルなどで例外もありましたけど）
滞納もなくクレームもない、持っていることを忘れてしまうくらいの勢いです。
こういう物件であれば、不労所得に近い感覚は得られると思いますが、それは購入前に
苦労をしている分のボーナスなのだと思います。
あなたがこれから買おうとしている物件、どのタイミングで苦労をする物件ですか？
ランキングのポイントがだいぶ落ちてきちゃいました。
お帰りの前にこちらをクリックですよ！→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
