現在２位です。昨日は焼肉祭でした。
応援クリックよろしくお願いします→
安いのにはそれなりの理由もあり、リスクもある。それが昨日買付を入れた割安になった
物件にもありました。元付業者さんの社長さんと会話して、それが判明した次第です。
世の中、美味しいように見える話には裏があるわけですね・・・。
昨日のブログネタにした、今年最後の買付。札幌市内の築古のアパートです。
こちら、売主さんが本来売りたいと思っていた金額の３０％オフで急に出てきました。
物件を提案してくださった社員さんとメールのやり取りをしていましたが、実際に
ブツ上げしてきたのは社長だそうです。なんでこんなに安くなったのか、細かい事情は
直接社長さんと話をした方が早いだろうと判断。電話していろいろと会話をしました。
その結果わかったこと。
とにかく年内に契約して、ある程度手付金を入れなくてはならず、しかも融資特約は
実質的に使えないということです。なるほど、安い理由はその厄介な条件にあったか。
私が現地を下見したのが１０月でしたので、この物件自体はそれなりの期間売りに
出ています。今回値下げした価格で購入したいという声も今までにはあったとのこと。
しかしそこまで安くするなんて冗談じゃないという売主さんの気持ちもあったようで
その値段では売らずにきておりました。
しかし、この売主さんが別の大型物件を購入するために頭金が必要になったようでして
最近になり元付業者さんに対して「１２月契約で手付金を物件価格の５５％くらい入れて
１月決済にできるなら今の値段で売る」と言われたそうです。１２月に入ってから
そんな無茶を言われても、と元付業者さんも思ったでしょうねえ・・・私自身が
元付さんの立場なら、たぶん心の中でそう呟いていると思います＾＾；
これにより、利回りは大きく向上。積算評価額以下の売値となり、実勢土地価格程度の
お値段になりました。土地として出口を取ることもできる価格になると、安全性が
ぐっと高まります。接道はいまいちですが、地型は綺麗なので土地で売ることは
充分可能だと思われます。
さて、この条件を受け止めて考えてみます。手付金５５％を年内に払ってほしいと
いうことは、その手付金を別のところに使うつもりがあるということ。別の物件の
頭金に消えるので、仮に融資特約を付けたところで「もう使ってしまった」という
話になることでしょう。そう考えると、融資特約自体ＮＧと言われる可能性大です。
元付業者さんも同じ認識で、買付を入れるなら融資が万が一ＮＧだったとしても
なんとか現金かき集めて決済するという話にしてくれないと厳しいと思う、という
見解を示しておりました。
この点でハードルは３つ。
その１：５５％の頭金が現在の手持ち資金だと不足しており、年内中に金策が必要です。
その２：仮に金策ができたとしても、１月中に融資がつかない場合は手付金が流れます。
その３：売主さんが実はお金に困っていて、手付金を持ち逃げするリスク。
いくらそれほど大きくない案件とはいえ、ヒリヒリするこの緊張感。さてどうする？
その１に関しては数百万くらいのお金です。最悪、サラリーマンの会社で持っている
持株会のを売ればお金は作れるので、ここは何とかする方向で動けると思ってます。
その２に関しては、おそらく融資がつかない可能性は低いと思っています。
築年数は古いものの、積算評価額は売価の１．３倍です。そして既に５５％の手付を
打っている状況であれば、担保評価額の範囲で収まっていることになります。
某政府系金融機関さんでは、仙台法人も個人も過去に借入と返済の実績があります。
１００％ではないものの、かなりの確率でこけないだろうという読みはあります。
不安があるとすれば、まだ太陽光の売上実績が決算書上には表現されていないこと。
そこを嫌がられて審査ＮＧになる可能性はなくはありません。
その３に関しては・・・元付業者さんがたぶんそういう話ではないだろうと感じている
ようですので、その判断を信じるしかないかなと思います。慎重にいくなら仮登記とか
つければいい、みたいなことを提案してくれたので、リスク許容度に応じて考えます。
というわけで、基本的な路線としては融資特約なしで特攻してしまう方向で考えてます。
仙台法人で購入するつもりなので、先日購入した札幌５棟目に続いて、また現金が
口座から出ていくことを義母が嫌がるでしょうから、そこだけはきちんと説明して
納得の上で進めるようにしなくてはなりません。
義母には本件に関して電話をして、メリットとリスクを説明し、仙台法人の現金を
使っていいか確認をしているところです。ゴーサインは出してもらえそうな感触が
ありましたので、引き続ききちんと説明していこうと思います。
さて、こんなヒリヒリする状況ですので、少しでも安心できる要素は見つけたいです。
融資を素早く打診し、年内にＯＫを貰えるところを探すことも重要。そんなわけで
札幌で融資をしてくれる可能性がありそうな取引行にいくつか電話をしてみました。
メインバンクさんは建物が古すぎて普通にやったら融資が難しいという回答です。
予想通りでしたので、では１２月中に無担保で短期の事業資金の融資はできないか、
という確認に切り替えました。手付金の部分を無担保で貸してもらえば、残りは
現金で決済できます。これはこれで融資リスクが軽減できます。この問いかけに対し
メインバンクさんは１日時間をくださいということでした。考えてみるそうです。
次に、札幌５棟目を購入した金融機関さん。こちらは難しいという回答でした。
法人向けのカードローン的な商品はなく、普通の審査となると前回買ってから
まだ間がそれほど空いていないから早すぎる、と。まあそりゃそうですね。
代表者や私と個人向け融資商品はどう？と聞きましたが、それも住所の関係で
難しいということでした。残念。
某政府系金融機関さんは検討可能だけど年内に結論は出ませんということでした。
ここは普通に融資審査のプロセスを進めていきたいと思います。
ダメ元で札幌４棟目を借りている金融機関さんにも電話してみました。
こちらの金融機関さんは、担当の行員さんの突然の訃報があり、新規融資とか
言ってる場合ではなくなってしまった、という事情がありました。だからあまり
積極的にはならないだろうなあと思っていたのですが・・・意外とやる気あり。
ただ、スピード勝負であれば法人ではなく個人で申し込んだ方がいいという助言を
いただきましたので、あくまで抑えとして使うことになりそうです。仙台法人との
取引がまだないので、法人でやると時間がかかるということでした。そりゃそうか。
とにかく、当たれるところにはすべて当たり、なんとか今回の案件を成就できるように
動いていきたいと思います。ロット小さいからあまり大きな利益には正直なりませんが
楽しいからまあいいかな、なんて。
お帰りの前にこちらをクリック→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
何事も安くなるには理由がありますよね。
うまくいかなかった時の現金の手当てを一生懸命やってます。
他の仕事に手が付きません＾＾；