現在２位です。一つ上の金融カテゴリでも１０位。あわわ。
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最近お会いする「これから始めたい」「最近買いました」な方々のお話を伺うことが
あるのですが、最近はかなり利回り下がっているんだなということを実感します。
昨日もこれから不動産を始めたいという方と少しお話をしましたが、聞いてると
利回り低くて怖いなあと思うのです。
つい数日前に某業者さんのメールマガジンが流れてきましたが、今日のテーマに
ちょうどいいので、ちょいと情報を拝借致します。
※業者さんに他意はありませんので、その点ご承知おきください。
場所が私的に反応できるエリアだったので内容を見てみたのですが、築１０年弱で
駅徒歩２０分近いワンルームが２．４億、全額借入で税引前キャッシュフローが
業者さん予測値で３１０万というのがありました。利回り７％。
借入期間が３０年程度だから、なんとかキャッシュフローが出ている感じです。
駅徒歩２０分近いワンルーム。いくらバストイレ別とはいえ、どこまで競争力を
保つことができるのでしょうか。２．４億借金をして、年間３１０万ということは
経営も綱渡りにならざるを得ないように感じます。
仮にワンルームの家賃を５万と仮定すると、５部屋空いたら持ち出しになります。
稼働率は常に８０％以上をキープしていないといけない計算。そして当然ながら
業者さん想定の金額よりも壊れたりするものは多いでしょうし、空室のリフォームや
広告料なども負担になります。実際は３〜４部屋空いたら苦しくなりそうです。
しかも税引前キャッシュフローと税引後キャッシュフローは違います。
手元に残った現金とは別の計算で、税法上の利益が発生するケースもあります。
いわゆるデッドクロスってやつですね。詳しいことはググってみてください。
２．４億借りて、ちょっと空室になっただけでキャッシュフローが苦しくなる物件。
本当に持ってて幸せになれるのかしら、心配になります。
いや、今の相場観なら中間省略の業者さんがこの価格設定で売ること自体は仕方ないと
思うんです。業者さんは売らなきゃ食っていけませんから。それに、こういう物件を
保有することで幸せになれる資産家の方もいらっしゃいます。うまくマッチングできれば
いいことなんですけど、そのマッチングを誤ると厳しいことになりそうで。
じゃあ何も買えないじゃないかと言われれば、仰る通りなんです。でもそれじゃあ
面白くないし、いつになっても不動産投資は始められません。
私自身も購入に求めるスペックの目線はだいぶ落としておりますので、割り切って
購入することも致し方ないと思います。
私自身は、この時期なのであまり大きな物件は買わないようにしております。
今年購入したのは、利回り１２％の都内築古戸建と、利回り１５％弱の札幌木造築古
アパートの２つですが、いずれも金額的なロットはそれほど大きくありません。
大きな物件で大きくこけるとシャレにならないので、こけるなら小さくこけよう。
それが私の考えているところです。効率は悪いですが、無茶な買い方をしていても
気合で何とかできるレベルだと思っています。
そりゃあ大きなのもやりたいんですけど、今のご時世だとなかなかねえ・・・。
札幌のＲＣ新築だって、最近は諦めて目線を８％まで落としましたが、３５年融資を
ひかないと求めるレベルのキャッシュフローに到達しません。しかも８％ですら
出物がありません。軒並み７％台。広告料負担とか考えて、それで本当に回るのか。
私だったらちょっと怖いです。
すぐ売るからいいんだという話もあると思いますが、今が仮に相場の最高値だとしたら
下がった後同じ金額で売れるとは限りません。次の価格上昇まで辛抱して持ちこたえる
ことができるレベルなのか、という点は重要だと私は思っています。
私もよく失敗するのであまり偉そうなことを他人様に言えた柄ではありませんが、
もし助言を求められるのであれば、小さめのにしておけばいいんじゃないかと
言うと思います。大きいので失敗して再起不能は後味悪いですし、かといって
買いたい気持ちは止められないというのもよくわかります。だったら小さめのを買って
ＣＦはトントンでも黒字決算書を作る準備期間にすればいいのではないかと。
今から不動産投資を始めようという方は、１年でリタイヤとかそういう形ではなく
１０年かけてこつこつと、みたいなスタンスが良いのではないかと思っております。
そのための第一歩として、業歴を作るために小さめでやられても何とかなる不動産を
購入するということなら、覚悟ができているならいいのではないでしょうか。
だって買うなって言ったって買うでしょ？欲しい欲しい病を患ってると・・・（笑）
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きちんと長期経営出来そうで、徹底した基準をクリアした物のみ買うようにプロガーが斡旋しないといつまでも高騰したままになります。
無理して買うなんて理性を失った猿みたいなもんです
ご意見ありがとうございます。色々なご意見があると思いますので、そういった見解もあることは頭に入れておきたいと思います。
こうして様々な意見を聞けることも、ブログを書いていてよかったと思う点です！
買っている方は「無理して買う」という感覚はないと思いますから、理性云々ではなく知識と基準の問題かなという気がします。
また、相場は金融動向に左右されると思いますので、私ごときのレベルのしがないブロガーに動かすことはできないと考えています。
上記２点に関しては申し訳ありませんが少し考え方が異なっている部分かと思いました。
コメントという形で叱咤激励いただいたにも拘わらず、ご期待に沿えず申し訳ないです。