現在３位です。長年ブログ書いてますが、こんな順位はじめてです。
応援クリックよろしくお願いします→
昨日のブログの続きです。まさかの所有物件での火事という大惨事に見舞われた私。
全焼したのが一部屋だけだったのが不幸中の幸いでしたが、これを復旧させて
原状回復をしなくてはなりません。果たしていくらかかるのやら。。。
今回の原状回復に関しては、見積から修繕まで管理会社さんに一任することにしました。
保険の交渉窓口も管理会社さんですし、うまくやっていただけるならそれでよいです。
入居者様の火災保険を利用するという観点からも、入居者様とも保険会社様とも直接
話ができる管理会社さんにハンドリングしてもらうのがベターだろうと考えた次第です。
ところで、少し話は横道にそれるのですが、世の中には「焼け太り」という言葉が
あります。正直なところ、私もこの「焼け太り」状態になれるのではないか、という
ことを少し期待しておりました。不謹慎ではあると思うのですが、過去にそういう話を
先輩大家さにから聞いたこともあったし、少しくらいはいいことあってもいいよね、と。
管理会社さんは、保険を利用するということもあり、いつものように頑張って安くした
金額ではなく、定価っぽい金額でお見積を出していたようです。私が提出した見積を
見せてもらったところ、ちょっと単価が高いよなーという感じの見積でした。
もしこの金額で保険がＯＫになれば、あとは管理会社さんとの交渉次第で、焼け太りの
展開になるのか？などと少し期待しましたよ、正直。しかし世の中そうは問屋が
おろしません。当たり前ですけど。
保険会社さんからの一次回答は、焼け太りはおろか普通に工事するにも１００万単位で
足りない金額しか支払えない、というものでした。いやいや、それはいくらなんでも
安すぎでしょう！管理会社さんが言ってた、このくらいあれば工事は足りますという
金額に対して、２００万くらい不足しています。焼け太りどころか、そんなに多額の
持ち出しが発生するんですか？と血の気が引きました。
保険会社さんの査定も納得がいかない感じでして。例えば、キッチンの調達価格が
見積の５０％しか認められていませんでした。いやほんとにその金額で調達ができると
思っているなら、調達できる業者さんを紹介してください！と言いたくなるくらいの
金額で、いったい何がどうなってるんだと憤ったのが印象に残っています。
建物の火災保険に加入している保険代理店さんとも適宜情報交換をしていたのですが
今回の施設賠償責任保険の保険会社さん、鑑定結果はやたらと渋いし、連絡なども
あまりうまく取れず、代理店さんも疑問符を持っているということでした。
何にしてもこの金額は受け入れられない。それは関係者の認識が一致するところです。
再交渉して、焼け太りとはいかないまでも、適正な修繕ができるような見積にして
貰わなくてはならない、ということで進めていこうということになりました。
管理会社さんが再交渉をするために、被保険者からの再鑑定の依頼が必要です。
実はこの時点で火事を起こした入居者様は退去済となっておりました。その状態で
再鑑定の依頼をしてもらうのもつらいんじゃないかとヒヤヒヤしましたが、ここは
管理会社さんが頑張ってくれまして、無事に再鑑定スタートとなりました。
結局３回くらいやり直し査定をしてもらったような気がします。管理会社さんが
粘ってくれたおかげで、最終的に何とか工事できる金額まで保険金額を伸ばすことが
できました。２００万の差については、１００万は保険会社さんの査定が伸びて
もう１００万は管理会社さんが下請けの業者さんとガッツリ交渉をして、何とか
施工時の費用を抑えてくれました。手出しの必要がなくなり、安堵したものです。
なお、この時初めて知ったのですが、部屋自体の汚破損については借家人賠償責任保険で
対応するのですが、共用部の汚れや被害については、建物オーナーが加入している
火災保険で賄う必要があるそうです。今回の火事では共用部への被害はほとんど
ありませんでしたので、若干支払われたものの、まさに若干でした＾＾；
結局、お部屋を再募集できる状態にもっていくまでに半年近くかかりました。
その間の空室損であったり、この火災の影響で１名の退去があった分の空室損などと
建物の火災保険の会社から出たお見舞金が相殺されたかなという感覚です。
というわけで、今回の火事で学んだこと。
・入居者様の失火の場合は、借家人賠償責任保険が適用される
・共用部の被害はオーナーが加入している火災保険が適用される
・焼け太りにならないケースもある
冗談で「火事にでもなって燃えてくれれば保険でラッキーなのになー」とか言うことも
あるかもしれませんが、実際に火事になってみたらこんなもんですよ。面倒だから
燃えないに越したことはありません。経験者として強く主張させていただきます。
（もっと上手にできたんじゃない？等あればこっそり教えてください）
本日のブログはここまでです。
ランキングをクリックして帰ってね→
超余談（あとがき的なコーナー）
ブログランキングネタに興味がない人はスルー推奨です。。。
なんかこう「とりあえず祭だ」みたいな雰囲気になっているようで、普段の状況からは
考えられないくらいアクセス数やポチが伸びております。
アクセス数はいったん落ち込んだものの、とっておきのネタを昨日投入したからか
平日になったからか不明ですがアクセス数再上昇中。せっかくのお祭りだからと
普段クリックしてない方もガンガン押してくださっているようで、ありがたいです。
こんなチャンスなかなかないので、さらなる上位を狙っていきます！
これを書いている時点で、２位の必殺さんとの差は２８０ポイント。必殺さんの
クレーム対応の記事も面白い内容。さすが上位ブロガーです。でもこの勢いがあれば
もしかしたらもしかするかも？と期待しております。
今日まではポイントがガクッと落ちない期間。明日からは午前０時を回るとポイントが
けっこうな勢いで消滅します。他の上位ブロガーさんと同等の条件になる計算です。
やっぱり今日が一番のチャンスだよね・・・。普段ポチってない人も、ぜひランキングを
クリックして帰ってほしいです。お願いします！
これを押すんだ！→
こういう祭の時に限って、会社の仕事がやたらと忙しくて昼間はランキングを見ている
余裕がないんですよ・・・。夜も今日は予定がいろいろ入っちゃってるし。
やきもきしながら一日過ごすことにします。
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
出来れば経験したくないことですよね。
疑似体験が出来、勉強になりました。
入居者の借家人賠償は時価評価ですから、修繕の査定は粘らずに、建物本体の火災保険でまかなって、臨時費用保険の10〜20%の上積みをします。
借家人賠償保険で、修繕期間中の賃料の機会損失を請求する。
保険の認定が遅くなればなるほど機会損失の請求期間を上げていく。
あとは、個人賠償で他の入居者への補償を引っ張って、2000円程度の被害でも20万円ずつ引っ張って交付していく。
こんな感じでやっていれば（保険会社以外）みんなハッピーな結果になりますよー
お祝いのコメント、ありがとうございます。
一過性で終わらないよう、これからもブログは続けたいと思います。
火事なんて経験しない方がいいです、ほんと。。。
貴重なコメントありがとうございます。
つまり、初動の段階で借家人賠償責任保険を主としたことがあまり良い一手ではなかった、ということなのでしょうか？
正しく理解できているか不安ですが、今後同様のことがあった場合（いや、あまりあってほしくないですけど）今回いただいたコメントを参考にして、管理会社さんと方向性を調整することにします。
借家賠も含めて、第三者が加害者の保険よりも、自身の保険会社の方が補償が手厚いのです。
臨時費用保険金でおまけも付きますし。
被害者の立場からすれば加害者が賠償するかは知ったこっちゃ無いというスタンスで、まずはご自身の保険会社に100%以上の補償をさせて、自身の保険会社から加害者の保険会社に求償させれば良いのです。
100:0という関係でオーナーサイドが交渉するより、保険会社同士で戦わせます。
結果については知るところではなく、まずは我が被害を自分の保険会社に補償して貰っちゃいます。
まずは物損の補償をそうして確保して、機会損失を借家賠に請求していくのがポイントです。
これは火事だけではなく、階下漏水や当て逃げにも応用できます。
当て逃げの場合、悪いのは当て逃げした輩ですがまず被保険者であるオーナーに対して保険会社は補償をします。
あとから犯人が名乗り出たら、「（自身）の保険会社と相談してね、あとはあなたの保険会社とやり合って頂戴。私はもうお金入ったから関係ないから」というスタンスでOKです。
オーナーに対して補償してくれるのは
自分の保険会社＞加害者の保険会社
です。
一時期の保険料不払い騒ぎがあってから、損保会社は「いかに早く保険金を支払うか」を競い合ってます。
保険事故は恐らく1室あたり0.1%以上の割合で起きますので、部屋数が沢山あれば機会も今後あると思います。
ご参考まで。
こちらも毎度遅い返信で申し訳ないです。
こちらの保険でまずは支払ってもらい、あとは求償前提で
保険会社さん同士でやってもらう・・・なるほど納得です。
次にこういうことがあったら（あってほしくないですけど）
基本的に自分の保険会社さんに対応を依頼したいと思います。
ありがとうございました！勉強になりました。