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と、最初にクリックのおねだりをした上で、本日のブログネタです。
今日は日々の活動報告モードで行きますよ。
以前、田舎町新築を検討したという話を書きましたが、この新築については攻めの一手で
買付を出し、メインバンクさんに融資の打診をしました。田舎なのでリスクを考えると
それなりの利回りでないとなあと思っていますが、今回の物件なら融資完済まで持っても
何とかなりそうな物件だと私は思っています。
土地は２割ほどの指値を入れて（と言っても元の値段が超安いので２割でも数十万です）
買付を流したら、さらっと通ってしまいました。こんなことならもっと指しておけば
よかったなあ・・・と思ったものの、後の祭りです。田舎ゆえの数百万の安い土地ですが
建物の融資が付かないと何のために買ったかわからなくなってしまうので、融資特約は
ありということで申込をさせていただきました。
事業計画書を書いて、収支シミュレーションを算出して、諸々必要書類を提出。
やっぱり人口がちょっとリスク要因になることは事業計画を書いて改めて感じました。
あとは積算評価が出ないことからなる、債務超過的な考え方にはまりそうだなとも。
まあでも今の高めの相場で、ある程度の収益性が取れる可能性があるなら、そこは
目をつぶって攻めてもいいだろうと考えています。田舎といっても、札幌や千歳から
そこまで遠いわけでもないし、まあどうとでもなるであろう、と。
メインバンクさんは木造だと２２年が原則ということを仰っているのは知ってましたが
事業計画上は思い切って「２５年」でお願いしてみました。本当は３０年と書いて
おきたかったのですが、たぶん通らないだろうという先入観で自制。そもそも２５年も
通るはずないと思っていたりする私です。また、金利は１％で収支をはじきました。
意外とこの事業計画に書いた金利や年数って、金融機関さんはしっかり見てるという
印象です。東京３棟目を買う時にも、この数字に合わせるよう金融機関さんが頑張って
取り組んでくれた、ということもありました。多少図々しいくらいの数字を書いた方が
いいんだよね、というのが私のこれまでの感想です。
で、金融機関さんに提出して、およそ３週間くらいが経過しました。途中で一度状況を
確認したところ、まだ支店の中で揉んでますという状態でしたが、先日連絡したところ
支店を無事に通過して、現在本部に稟議をあげている最中だ、とのことでした。
条件としては、私がお願いした金利と期間で何とかできるように進めているとのこと。
２２年でストレスかけても回ることが確認できたから、大丈夫なので２５年でやりたいと
本部に説明したそうです。２２年でしかできないと思っていたけど、やればできるじゃー
ないですか。２２年で大丈夫だから２５年でと頼んだ、という流れはあまりよく意味が
わかりませんでしたが・・・＾＾；
金利も「アパートローンも金利はどうとでもなります」みたいなすごいことを
言ってた気がするので、もし審査が通ったら協力できるところは協力する代わりに
金利をもう少し下げてもらえるよう交渉してみようと思います。
担当の方には本部に突っ込まれた時のためにということで、いくつかヒアリングを
したいと依頼されました。事業計画に入っている広告料の意味は何か、建設費には
外構費や消費税は含まれているか、全階分書かれた平面図はあるか、などなど。
主に気にされていたのは、融資が固まった後で計画に入っていない費用があることが
わかり、その分の自己資金を入れられないという事態が発生しないか、ということで
あったのだろうと思います。一応こちらもそこは注意して計画を立てたつもりですが
念のため業者さんに確認した上で、他にかかる費用はないと伝えました。
本部からツッコミがなければ、今日にも融資の内諾が出るかもしれないようです。
やっぱ今の銀行さんの融資姿勢、イケイケだなあ。収支がそれなりに回るならば
今のうちにどんどん買っていくのも一つの手なのかなと思ったりしました。
（勿論回らない物件は買っちゃダメ）
むろん、まだ油断はできません。今年は本部承認直前で手のひらを返されたことが
ありました。これ、ほんとショックだった・・・。稼ぎ頭になる予定だったのに。
それ以外にも融資承認が出たのに売主様の心変わりで買えなかった物件もあります。
契約するまで何が起こるかわからないのが不動産です。油断大敵。
もしこちらの融資の承認が出れば、今年は東京の戸建１戸と札幌の中古アパート１棟、
それにこの田舎町新築（竣工は来年の秋とかですけど）の３棟を購入という結果に
なります。攻めた割には成果は少ないなあと思いますが、まあ頑張った気がします。
今週〜来週くらいで決着がつくはずの新築。結果がどうなるか、そわそわしながら
待ってみようと思います。
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