2016年11月23日

メインバンクさんからのご提案物件、さてどう評価すべきか。

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仙台法人のメインバンクさんと電話で諸々の打ち合わせをしました。



メインバンクさんには、現在田舎町新築その2の話を進めていただいております。

また、それとは別に、札幌新築RCの企画が固まり次第持ち込むという予告もしており、

かつそれ以外に銀行さん紹介の仙台案件が1つあり、そちらも詳細が固まり次第

紹介いただけるとおいうことで、いくつかの案件が並行で走っている状態です。

また、個人保有の物件の法人付け替えも検討したいとおっしゃっておりました。



今回こちらから電話したのは、進んでいる田舎町案件がどうなっているかという

ところを聞きたかったためです。たまに確認して、案件をグリップしてくれている

営業さんに対して報告をしなくてはならないと思っております。



さて、電話の結果、田舎町案件はもう少し時間をくださいということでした。

現在、支店の中で揉んでいる最中で、本部にはまだ出せていないということです。

土地の売主さんには、融資審査で1ヶ月くらいかかると伝えてあるので、その範囲で

終わらせてもらえると助かる、ということをお伝えしました。



メインバンクさん側もいくつか用事があるとのこと。いい話と悪い話の両方だと

いうことです。うーん、悪い話はあまりいりません(笑)



残念なお知らせとしては、仙台の新築を紹介する話がポシャったとのことでした。

業者さん側で話がうまくつかなかったようです。残念。



次に良いお話。別の業者さんから、新築3棟分話を仕入れてきたそうです。

場所は良いので、興味があるものがあれば取り組んでみませんか、とのこと。



話を聞くと、3件のうち2件は私としても場所はオッケーかなと思えました。

利回りは・・・うーん、微妙。仙台で新築というと木造になるケースが多いのですが

今回紹介いただいたものは、木造でネット利回り%〜7%程度とのことです。

まずネット利回りをどう計算しているのかが気になるので、一概に言えませんが

もう一声ないと厳しいんじゃないかな?というのが個人的な感想。



融資条件によって、25年とか30年に融資期間を伸ばせればよいのでしょうけど

メインバンクさんは木造だと22年が原則。劣化等級2級とか長期優良住宅とか

その辺の仕様なら融資期間が延長されることもあるようですが、22年でこの利回りは

個人的にはちょっと勿体ないかなあという気持ちになります。



とはいえ、資料を貰って評価してみないとわからない点も当然ありますので、

まずはその3件、資料をくださいということで依頼することにしました。



RCで35年融資引けるのであれば、表面8%くらいで購入してもキャッシュフローは

何とかなると思うんですけど、22年だとやっぱり10%近く欲しくなります。

札幌4棟目はRCですが25年融資で、返済比率は6割をちょっと超える状況。

札幌4棟目より利回りは低いということになると、返済比率がかなり高いのでは?

という感じがしてしまいます。



なんとか融資期間を延長できるなら、検討対象になるかもしれませんが・・・

何にしても資料を見せていただいてからですね。

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posted by ひろ* at 09:33 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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