2016年11月20日

思い込みが本当に正しいのか、数字や別の観点から考え直してみることも大事。

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昨日は不動産とは関係のない勉強会に出席してきました。

違うジャンルの勉強会で違うジャンルのメンバー、刺激と得るものが多かったです。



不動産関係の方も半分くらいいたのかな?懇親会では不動産の話題もありました。

そんな会話をしている中で、思い込んじゃっていたなあと思うことがあったので、

ブログに書いてみようかと思います。



私は売却のビッグウェーブが来ている今、その波に完全に乗り遅れたと自分で決めて

基本的に売却の姿勢はとっておりませんでした。その理由として以下を思ってました。



理由1:融資が簡単につかない物件ばかり持っている

理由2:短期譲渡のものが多すぎる

理由3:2010年の先行取得土地等の特例が使える物件がある

理由4:しくじった案件があるのでキャッシュフローが減るのが怖い



理由1は私の持っている物件の構成を見ると察してもらえると思います。

インカムで利回りで回していくことばかり考えていたので、誰でも買いやすい物件を

購入しておらず、ちょっと難ありでその分利回りが高いものを買っておりました。

しかも、そういうのってあまり大きな物件はないから、細かい物件ばかり買ってます。

購入&保有の局面では良い選択だと思いますが、売却を考えると悪手と思います。



札幌1棟目・・・木造・耐用年数超過・個人

札幌3棟目・・・木造・耐用年数超過・個人

札幌4棟目・・・RC・耐用年数以内・個人

札幌5棟目・・・木造・耐用年数超過・法人

東京1棟目・・・木造・耐用年数以内・個人・借地

東京2棟目・・・S造・耐用年数間近・個人

東京3棟目・・・木造・耐用年数超過・個人

東京4棟目・・・木造・耐用年数超過・法人・再建築不可

東京5棟目・・・木造・耐用年数超過・個人

仙台1棟目・・・S造・耐用年数間近・法人

太陽光発電・・・250kWh・法人



木造の耐用年数超過ばかり。耐用年数以内のものもありますが、借地は売るだけでも

承諾料だのなんだのいろいろなお金がかかるので、これは持ち切る以外に手がないです。

耐用年数間近と書いているやつは、昭和62年築と平成元年築なので、あと数年しか

耐用年数がありません。実質、耐用年数無しとみてもいいでしょう。なかなか厳しい!



理由2は割と明確で、個人で持っていて長期譲渡にあたるものは2物件しかありません。

10物件あって2物件しか長期譲渡にならないというのは、まだまだ業歴が浅いという

ことも示していますし、法人での拡大が未だ進んでいないということを示しています。



個人だと、長期譲渡なら20%の分離課税で良いのですが、短期譲渡だとそれが39%に

跳ね上がってしまいます。その点がネックになり、なかなか短期譲渡のものを売りに

出すということはできないであろうと考えております。



流動性は高くないだろうけど、一応長期譲渡だから売りに出そうと思えば出せる物件が

札幌1棟目と札幌3棟目です。しかし、理由3に掲げた通り、札幌3棟目が2010年に

購入したということで、先行取得土地等の特例および1000万控除の特例が使えます。

詳細は過去に書いたブログを参照していただきたいと思いますが、この特例があるため

他の物件を売った後で札幌3棟目を売るという流れが好ましいと思っております。



理由2と理由3を総合していくと、今このタイミングで売れるのは札幌1棟目のみという

結論になってしまいます。しかも、札幌1棟目は5部屋の小さなアパートです。

売却したとしても、数百万程度の利益です。億単位の物件を買って、それを1.5倍で

売却したような話には到底かないません。

結果として、売却のビッグウェーブには乗ることができないなあと思っておりました。



そして間接的な要因ですが、理由4で書いた通り、精神的な重荷になっている案件が

2つあります。1つがフィリピンのコンドミニアム、もう1つは東京4棟目のリノベの

借入です。



特に深刻なのはフィリピンです。インカムは期待できないと思っていますので、

数年間はお金をただ垂れ流すだけになります。1戸は先日損切りを確定させました

まだ2戸分の月々の支払が残っております。国内のキャッシュフローをこちらに

とられている現実がありますので、これを止めるもしくは最小限に落とす方向で

動きたいと思っております。



リノベに関しては単に短い年数で大きな金額を借りているから返済が大変という

話ですので、キャッシュフローが食われているといっても、それに見合った収入も

ありますので、そこまで深刻にはとらえていません。とはいえ、返済比率など考えると

けっこうエグイ数字になるので、できるなら改善したいとは思っております。



これらに結構な金額が出て行っておりますので、その出ていく金額を賄おうと思うと

なかなか売却することができない・・・というジレンマがあります。



長くなりましたが、現在の保有物件に対してどうしていこうか、という問いかけに対する

私がまとめていた回答でした。しかし、昨日の勉強会で「理由2」「理由4」に当たる

部分について、少し考えを改めてみてもいいのではないかという気付きがありました。



まず、理由2にあたる短期譲渡の問題については、本当に長期譲渡を待った方がいいのか

数字で判断しているわけではないということです。長期譲渡になるまでに得られる

インカムゲイン・残債の減りを加味した手元に残る資金と売却時の税金と、今すぐに

売却することで手元に残る資金と売却時の税金を見比べたことはあるかと言われると

そこまではしていません。たぶんそうだろうという感じでしか見ていないのです。



これを実際に数字にしてみると、意外と答えが変わるかもしれないよ?というのが

出席されていた方からの助言でした。ちゃんと可視化して、思い込みではなく数字で

判断したほうがいいというのは確かにその通りです。この点、私が怠けていたなあと

思うので、一度きちんとシミュレーションしてみたいと思います。



それから理由4のフィリピン。現在の負担が大きいのであれば、今までに投資した

金額のことや未来に得られる(かもしれない)利益のことは忘れて、現在の出ていく

お金を減らすという方法を取った方がいいのでは?という助言をいただきました。



フィリピンの不動産が今後どうなっていくかは不透明でありわかりません。

コンドミニアムは供給過剰になるから価格は上がらない、むしろ下がるという見方も

ありますし、人口ボーナスや国全体のインフレ、中間層の増加で価格は底上げされる

という見方もあります。どちらに転ぶかはエスパーでもない限りわかりません。



ただ、仮に未来に賭けるとしても、今つぶれてしまっては元も子もありません。

だったら、自分なりに苦しくないと思えるところまで支出を減らすべきなのでは?

という意見は至極もっともと思った次第です。



なかなか売却できないというのはよくわかっています。プレビルドの状態で売ろうとして

いくつかの業者さんに頼んだものの、なしのつぶてで結局売れずじまい。売却ってなんて

大変なんだろうと頭を抱えたものです。しかし極論を言えば、まだローンを払っている

最中なのだから、ローンの支払を止めてしまえば、そこで出血は止まります。

そこまで荒療治してしまえば、いつでも止めることはできるんですよね・・・。



昔から私は損切りが大の苦手です。FXに手を出した時も、また上がるんじゃないかと

自分で決めたルールを逸脱してずるずる保有してしまい、ロスカットを食らって終わる、

というパターンが多かったのです。フィリピンに関しては(将来の経済成長からなる

利益への期待もあるのでそれだけではないですが)そういう損切り下手というメンタルな

部分も作用して、なかなか現状を打破しようという動きはとれておりませんでした。



やっぱり貧乏性なので、売却価格を下げたりして調整してみようと思います。

その上で、より強く「売りたい」というメッセージを発していくことにします。

将来の利益を期待する前に、目先のお金を確保することが私の気持ちの安定には

つながってくれるような気がしてなりません。



考えを整理するきっかけをくださった皆様、ありがとうございました。

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posted by ひろ* at 10:43 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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