現在２５位です。夫婦でカラオケ行く予定でしたが、風邪気味なので順延。
応援クリックよろしくお願いします→
札幌４棟目、家賃や条件の見直しを行うことにしました。空室が多すぎますので
何か条件を変えてテコ入れをしたいと思った次第です。
最近ちょっと空き部屋が多すぎるぞと思っていた札幌４棟目につきまして、メールや
電話で管理会社さんと打ち合わせをしました。
まず最初に行ったのは、現時点で空室もしくは空き予定のお部屋のうち、１１月には
入居可能となる部屋の家賃の見直しからです。基本路線として家賃は上げるという
前提に立って今までやってきました。その結果、退去が多い部屋の家賃と、退去がない
部屋の家賃にだいぶ差が出てきております。これ自体は特に問題ではありませんが、
各部屋ごとに「前回家賃からプラスＸＸＸＸ円」というやり方で増やしているので、
条件と家賃のバランスが悪くなっている部屋がないか、という点を再確認しました。
懸念していた通り、条件の悪いお部屋が条件の良いお部屋より高い家賃設定になっている
箇所が見つかりました。北向きのお部屋と南向きのお部屋で、北向きのお部屋の家賃が
高くなっているケースがあったのです。単一の空室なら特に違和感はなかったのだと
思いますが（多少高いねという意味での違和感はあったかも？）、複数の条件の部屋が
並んでいる場合に、この部屋の競争力はぐっと落ちます。
さすがに家賃をこれ以上上げるのは厳しくなってきたかな？という感覚のある部屋も
いくつか出てきましたので、ここで全部屋に対する「希望家賃」を決めた方がいいだろう
という方針を導き出しました。
まず、肌感覚で「頭打ち」と思っている部屋の家賃を基準家賃とします。
ここに対し、各部屋に加点減点して、妥当であると思われる家賃を導き出すことに。
札幌４棟目は設備や広さは全部のお部屋で同じになっております。差が出るのは
階数、バルコニーの有無、採光面、窓からの視界が開けているか否か、などです。
基準にしたのがバルコニーのない部屋だったので、バルコニーのある部屋なら
家賃をプラス１０００円する、４階建てなので３階が一番グレードが高く、２階と４階は
それより少し家賃を下げる、などの調整をしていきました。
あわせて、その調整した希望家賃が、今の入居者様の家賃と比べてどのくらいの差が
あるのか、ということも確認しました。むしろ家賃を想定以上にとれている部屋も
あります（例えばペット分の家賃を余計に貰っている、など）ので、その辺も加味して
希望家賃に対してのプラスマイナスも確認しました。
「家賃を下げる」「キャンペーンを打つ」と言っても、じゃあその基礎となる家賃は
いくらなの？というところが、これまでは都度都度決めていたところがありました。
自分でもふらふらしているなーと思っていたので、こういう形でベースラインを
決める作業をしたというのは有意義だったと思います。
そして、ここからライバル物件との比較をして、どういう形で差別化をするのか、
というところを検討し始めました。
私の場合、一番のライバルになる物件は間違いなく隣の物件です。
業者さんの２棟売り現場の１棟を買ったので、仕様はほぼ同じです。
それなのに、私だけ欲をかいて家賃をどんどん上げていっており、隣は家賃据え置き。
隣に空室があると、うちの物件には全く問い合わせが来ないという現象が発生します。
管理会社さんも「まず隣を埋めないとうちに誘導できない」と言って、せっせと隣を
埋めにかかります。その間、うちは反響なし、という状態に（笑）
そうなると、家賃が高いことを正当化する何らかの理由が必要になるのですが・・・
その有効な一手として準備した防犯カメラの設置を予定していますが、これが未だに
設置されていません＾＾；
安くやってもらう代わりに時間の都合がつくときでと言いましたが、それにしたって
半年経ってまだつかないのは異常です。何回か業者さんに伝えてるのですが、もうすぐ
連絡行きますからと言ってくれるものの、まったく業者さんから連絡が来る気配なし。
この間、さすがに堪忍袋の緒が切れて、もういい加減やってくれ、冬が来たら外構の
工事ができなくなって春まで持ち越しとかは困る、やってくれないなら他で頼むから
支給したカメラと前金を返せ、他に依頼するから、という話をしました。業者さんも
さすがにまずいと思ったようで、下請けにその旨伝えて早くしろと言ったということを
連絡してきました。仕事ぶりは素晴らしいし、値段も破格に安いので、あまり文句を
言ってはいけないのですが、時間にルーズなのを何とか改善してほしいです・・・。
そして、防犯カメラだけではまだ家賃差を埋めるのは難しいので、管理会社さんの
ご提案してくださった「初期費用超軽減」のプランを試しにやってみることにしました。
敷金を１→０に減らし、保証会社の保証料も初回のみ負担とすることにしました。
初期費用が安い分、家賃に転嫁されている。そういう話であれば、割と納得感のある
家賃帯になるのではないかと思います。
属性の悪化が懸念事項としてありますが、それをカバーするために保証会社加入を
必須にするということを提案いただいた、と理解しております。
当初の手出しは増えますが、家賃を高く維持し、最終的な売却などの時に有利な形を
作っておくことは大事であると思います。しばらくはこのパターンでやってみて、
不都合が出たら都度修正していく方針でやってみたいと思います。
そういえば、札幌５棟目の管理会社さんから「ブログ見ましたよ」とメッセージが。
賃料ダウンと売却額の兼ね合いの問題について
１．賃料、空室期間（予想）による保有中キャッシュフロー
２．売却タイミングによる、売却額と譲渡所得税の損得
３．売却時の賃料による売却時キャッシュフロー
この３点を合算して、シミュレーションすることができる、ということです。
こういった情報を数字でおさえておけば、空室になってでも家賃を維持した方が
得をするラインと、インカムロスがキャピタルロスを上回るラインを判断できて
感覚でなく数字で判断をすることができます。
「本来有料なんですけど、興味があれば試してみますか？」
と提案いただいたので、お願いすることにしました。
内容次第ですが、もしブログのネタにできそうなら、また別途報告します。
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
