現在２６位です。昨日一日、胃もたれで食欲全然なかったです。
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札幌４棟目がけっこう本格的にピンチです。こりゃ諦めて家賃下げた方がいいか？
と考えてしまう私です。
札幌４棟目の基本戦略は、５年間は頑張って家賃を高く保つことが基本戦略です。
なぜなら、もしかしたらそこで売る可能性があるから。売れるなら売って手元資金に
変えておきたい気持ちがあります。
ただ、個人で購入しているので、実際に売れるタイミングは長期譲渡になってから。
２０１３年に所有権が移転しているので、２０１９年１月以降でないと税金が３９％
かかることになってしまいます。それ以降なら２０％なので、売り時になるのですが。
そんなこともあるので、できるだけ高い家賃をキープしたいという思惑があります。
安くすると、売却時の利回りが下がってしまうためです。
そのような理由から、高めの家賃をキープしている私です。むしろ家賃をあげて
募集しているくらいです。近隣物件に比べても比較的高めの家賃になっていることは
自分でも自覚しており、どこまでこれを引っ張れるか？という点が勝負と思ってます。
さて、その札幌４棟目ですが、現在１室の空室があります。
それに加えて、３件の退去予告が入ってしまっており、ちょっとピンチです。
３部屋までなら稼働率８０％なのでぎりぎり許容範囲なのですが、４部屋になると
８０％すら割り込むので、個人的には許容しがたい数字になります。
３部屋の退去予告がそれぞれどんな内容なのか、ちらっと書いてみます。
１部屋は前から退去予告を何回か出してきている方で、おそらく家賃の支払が
苦しくなっているのだと思われます。ずっとプチ滞納を繰り返している状態です。
退去予告を出しては撤回する、を繰り返している人なのですが、今回はちょうど
２年縛りの違約金がなくなるタイミングなので、本当に退去するつもりなのかなと
予想しています。
次の１部屋は、大型滞納で散々迷惑をかけられている入居者様。結局６ヶ月もの
滞納をやらかしてくれましたので、話し合いの結果出て行ってもらうことになりました。
ただ、これまでの賃料をどうやって回収したらいいのか・・・というところはあります。
また、思わぬ展開で退去予定日に退去できない状況になってしまい、かといって家賃が
入ってくる目途もないという最低な展開になっております。どこまで迷惑かければ
気が済むんだ！と文句を言いたいところですが、言っても家賃は支払われません・・・。
残りの１部屋は、長期にわたる原状回復工事の騒音に耐えられずに退去予告を
入れてきました。つい最近のことです。いやいや、原状回復終わってるのに、
なんで今このタイミングで入れてくるのさ！？と愕然としました。
管理会社さんに事情を確認してもらい、あわよくば退去を引き留めようという形で
動いてもらったのですが、すでに別の家を決めてしまった後でした。後手に回って
しまいました・・・無念。バーで働いているため、生活が昼夜逆転しており、昼間の
原状回復工事（ちょうど真下の部屋で、数ヶ月にわたってやってました）の騒音に
うんざりしていたようです。工事が終わってもう静かになってるのに・・・
目に見えた苦情を言わずに、動いてから結果だけ報告する方は怖いです。はい。
ともあれ、このまま手をこまねいていると、１１月末には空室が４室になっちゃいます。
これは非常にまずい。対策を講じる必要があると思います。
私自身が営業に行きたいのですが、１１月は意外と時間がありません。会社の仕事との
兼ね合いもあるし、週末が既にかなり埋まってしまっているため、動きづらいのです。
どれか予定をキャンセルしてでも札幌に行くべきとは思っているので、どこを削るか
頭を悩ませております。
並行して、募集条件を見直していく必要があるだろうと思っています。
どれか１部屋だけ、家賃を据え置きにして安く見せるお部屋を作る、など。
とりあえず１部屋だけは早く決めたいところなので、特定の部屋だけ安めに募集を
かけるというのは作戦としては有効なのかもしれません。家賃を下げればどのくらい
引き合いが増えるのか、試験的に見てみたい気持ちもあります。
いずれにせよ、管理会社さんとよく相談の上で決定したいと思います。
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