2016年10月24日

物件価格以上の超大規模修繕を行った事例の見学。

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昨日は、不動産賃貸業仲間の友人が購入した物件を見学させていただきました。



前々から、ものすごい金額(購入金額の2倍近く!)をかけてリノベーションをした

物件があるという話は伺っており、関東→札幌の大家会で事例発表もしていただいた

不動産賃貸業仲間の方の物件。ちょっと場所が遠い(房総半島の方)のですが、

完成見学会を開くというご案内をいただいたので、時間を作って参加してきました。



元々はどこかの企業の寮だったようで、食堂や管理人室、ロビースペースなどと

バストイレ共用の部屋がついている棟と、普通の3DK、2DKタイプの棟の

2つがくっついたような物件です。



積算評価額の半分くらいで、超高利回りで仕込むことができたという話は以前も

伺っておりました。ただ、その状態のままにしておいて、擦り切れるまで使おうと

思っていたものの、新規の入居はつかないし、既存の方は年月を経るにつれて

どうしても出て行ってしまうしで、経営状況はじわじわと悪化。ジリ貧になってしまうと

危機感を抱いたオーナーが、大規模修繕を企画したという感じです。



ただ、その大規模修繕は物件の購入金額の倍どころではないお金がかかってしまいます。

空室がいっぱいの状態で、それだけの修繕を融資を引いて行おうとしたら、完全に

キャッシュアウトになってしまう、と。



そこで、まずは普通に使いやすい2DKと3DKの個室のある棟のみ修繕するという

方針を打ち出したそうです。お部屋も空室すべてのリノベーションはせず、10室のみ

先行で対応し、そこが埋まったら次を行う、という流れにしたとのこと。現実的に、

融資を引いて修繕するなら、そうせざるを得ないといったところでしょうか。



外壁塗装、屋上防水、屋上に太陽光設置、内装フルリノベーションなどを実施して

現在客付を行っているということでした。早く採算ラインに乗ることを祈ります。



今回、この修繕に関してはかなり融資に苦労されたということで、その苦労話も

惜しみなく語ってくださいました。端的に言うと、普通に持ち込んでもほぼNGを

くらってしまったので、提携ローンのある業者さんに修繕を依頼することで、

そういったローンを活用して何とか資金を用立てる、という手法に落ち着いたとの

ことでした。



確かに、私も提携ローンは利用したことがあります。かなり審査は楽でした。

銀行さんに融資の持ち込みをすると、融資が通るのか通らないのかひやひやしながら

待つことが多いのですが、信販会社さんの提携ローンだとそういう心配があまりなく

気持ち的にやりやすいというところはあると思います。



埋まれば破壊力のある物件ですが、今のところリノベーションをした10部屋のうち

申込が入ったのは2部屋とのこと。営業活動が急務であろうと考えられます。



また、寮形式になっている棟に関しては、手つかずで放置状態になっていました。

活用方法のアイディア募集ということでしたので、デイケアの施設に貸すとかだと

どうでしょうかというアイディアを提供させていただきました。



1階の広々とした食堂や管理人室は、デイケアの施設がいろいろなサービスを

提供するための場所として利用してもらい、2階以降はデイケア利用者さんに

安価に貸し出したり、職員の方に住んでいただいたりする、というプランです。



エレベーターがないのがネックですが、いす式階段昇降機などを設置することで

安価に最低限のフォローはできるのではないかと考えます。

いす式階段昇降機でググってみたところ、こちらのメーカーさんのサイトが動画なども

あってわかりやすいかと思いますので、リンク貼っておきます。

(別に回し者じゃありません・笑)



共用部照明

この照明、おしゃれだったな〜。



そんな話をしながら、気のおけない不動産仲間と不動産トークして、そのまま懇親会でも

お酒を飲みながら不動産やそれ以外のことをいろいろと語らったり。楽しいひと時を

過ごさせていただきました。お招きいただき、ありがとうございました。

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posted by ひろ* at 08:52 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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