2016年10月21日

今回の物件購入、キャッシュフロー以外のメリットもあります。

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現在23位です。いよいよ今日は札幌5棟目(仮)の決済日です。

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本日決済を迎える予定の札幌5棟目(仮)ですが、今回の物件はキャッシュフロー以外に

3つのメリットがあると考えています。その辺、書いてみます。



第一のメリットとして挙げられるのは、減価償却です。



今回購入する物件は木造の耐用年数超過物件です。融資は15年で組んでもらいました。

そして減価償却は、簡便法に基づいて4年で落とす予定です。



これまでの私は、基本的に融資期間に合わせて見積法で減価償却を取る方針を採用して

おりました。短期で減価償却を取っても、後で苦しくなるのが目に見えているからです。



減価償却の仕組みは・・・別に説明しなくていいですよね?

10年使えるアパートを1年で全額経費計上するのは現実的におかしいので、

10年使えるものは10年に分けて経費計上しましょう、というものです。

と簡単にだけ書いておきます。



例えば、今回買った建物の価格を1500万とします。

もし4年でとれば、最初の4年間で計上できる経費は年間375万。5年目から0円。

15年でとれば、15年間毎年100万ずつ経費計上できます。



実際に、物件購入価格はすでに支払い済みなので、追加で上記のお金を払う必要は

ありません。ゆえに、お金が出ていかずに経費計上できるので、一般論としては

できるだけ多く減価償却を取るべし、という話になるのです。



今までは、木造物件を購入しても、4年で償却はしておりませんでした。なぜなら、

5年目以降苦しむことになるのが目に見えているからです。15年間似たような額を

ゆるゆると払う方がダメージが小さいような感覚があったのです。



しかし、今の仙台法人は太陽光発電が黒字で、税額もそれなりに払うことになります。

であれば、その支払う税額を少なくするのも一つの手段ではないかと考えました。

そしてその分を手元資本として、次の物件の頭金にする。次を購入する資金にするのと

国家に納めて活用してもらうのと、どちらがいいのだろうかという話です。



税金を払うことにももちろん意義はあります。金融機関さんは儲かって税金をたっぷり

納めている企業の方が融資をしやすいですから。過剰な税金対策をすることは決して

得策ではありません。先日掲載された健美家のチョビーさんと極東船長の対談でも、

そのことに触れられていますので、ぜひご一読ください。



他方、先日某勉強会で友人が発表していた内容も心に残っております。

その方は、これまではあまり短期で減価償却を取ることはしていなかったそうです。

しかし、それがゆえに黒字倒産の危機といつも隣り合わせ。儲かっているはずなのに

なぜこんなに納税が苦しくなるのだろう、という経験をしていたとのことです。



「どれだけ将来を見据えたとしても、今を生き残らなければ意味がない」



減価償却の取り方に迷っていた私は、この言葉で今回4年でとるという気持ちを

固めました。太陽光でそれなりに税金を払うことが見えている今、それを手元に残し

次の不動産購入に充てるべきではないか?と。



今の100万と10年後の100万の価値は異なります。10年間100万円を

運用すれば、それは明らかに100万以上の価値になります。将来苦しくなるのが

わかっていても、その前に手元に資産を残し、次の不動産を購入する資本にしていけば

その価値は向上すると考えます。そういった考えがあるからこそ、減価償却はできるだけ

建物比率を高くして、短くとるのが定説になっているのでしょう。



私は今回、頭金も諸経費+1割くらいは入れました。この金額を早期に取り戻すため、

義母とも相談の上で短期での減価償却を取る方針としました。キャッシュフローは

プラス、決算上はマイナスとなる木造減価償却を活用し、太陽光の本来納税すべき額も

減らして、手元資金を5年で回収する算段です。



第二のメリットが、消費税です。



仙台法人の売上の構成は、太陽光発電がかなりの割合を占めることになります。

私の企画運営する勉強会の売上(経費とトントンなので決算には影響しないけど

売上規模は大きく見せた方が良いからそうしています)も仙台法人につけております。

よって、非課税売上の比率はだいたい20%程度という構成になっています。



そして昨年度、太陽光発電設備の消費税還付をするために、本則課税を選択しました。

簡易課税に比べ、厳密に消費税を考えることになります。そうすると、課税売上の

比率が高いことから、年度末には消費税を納税しなくてはなりません。

(これを考慮し、今年の勉強会の売上は非課税業者である東京法人につけています)



今回、非課税売上のためとはいえ、課税仕入れします。大きな仕入になりますので、

ざっくり計算してみたところ、納税すべき消費税額より今回の仕入消費税額の方が

大きくなりました。そうなると、その分って単純に考えて還付になるのでは?



税理士さんにそこのところを確認してみました。私が気にしているのは、非課税売上を

発生させるための設備導入でも、課税仕入としてみなしてもらえるのか?という点。

結論としては、ある程度は見てもらえるということでした。



消費税の計算方法には個別対応方式と一括比例配分方式があるということです。

後者を選択すれば(届出等は不要)、非課税売上に対応する消費税額もある程度

控除できる(大まかにいって、支払った消費税額×その期の課税売上割合)、

というのが顧問税理士さんの回答でした。



それであれば、その他諸々の仕入消費税と差し引きして、多少は消費税の納税を

抑えることができそうです。自己資金の回収速度が早くなるので、メリットになります。



第三のメリットが、新規金融機関さんとの取引をはじめとした「縁」という財産です。



仙台法人は仙台に本店を構え、札幌に支店登記をしております。

この状態ですと、北海道にしか支店網がない信金さんや信組さんは、一般的には融資に

取り組んでくれません。なかなか厳しい!



そこで、いろいろな業者さんに紹介してもらえないか頼んでみましたところ、

ある業者さんが「もしかしたらいけるかも」と今回融資を組むことになった信金さんを

紹介してくれました。話がうまく進み、無事に融資を受ける運びとなりました。



信金・信組さんは比較的柔軟に話を聞いてくれる傾向にあります。

私も東京でいくつかお付き合いがありますが、耐用年数超過とか借地権とかの若干

めんどくさい案件でも、頑張ってやろうとしてくれます。今回の金融機関さんも

耐用年数については(外壁塗装などで寿命を延ばすことを前提に)できるだけ長期で

融資を出せるように頑張って組み立ててくれました。



札幌で物件を買おうとした時に、サラリーマン属性を活かしてエスオーエスだの

スリーエスだのと呼ばれる金融機関さんから融資を得るスタイルと、都銀さんを

使うスタイル以外のやり方は一般的に考えづらいところです。そんな中、今回の

信金さんと既存取引先になれたことは大きいです。少し期間を置けば、同じように

また物件購入ができるようになることでしょう。考えようによっては、これが一番の

財産になったかもしれません。



金融機関さんだけでなく、今回尽力いただいた仲介業者さんもとても良い出会いでした。

管理条件も外して貰いましたし、安心して仲介をお任せすることができました。手数料に

見合った仕事をしていただいていることを実感しています。



長期的にお付き合いできればいいなと考え、管理も委託することにしました。

今回融資してくれた金融機関さんも「そこの管理物件、どれも綺麗でびっくりしました」

と評しており、今回の管理委託にも納得していただけました。今後が楽しみです。



そしてその仲介業者さんをご紹介いただいた大家仲間の某さんにも深い感謝を。

いろいろなご縁がタイミングよく動き、今回の成果につながったものと思います。

つくづく運がいいと思います、私。自分だけじゃ何もできないのに、たまたまこうして

周りの人に巡り合えたことで、素晴らしい果実を手にすることができました。



不動産を購入することで、キャッシュフロー以外にもこういった財産を手に入れる

ことができた私です。この幸せを入居者様にもきちんと還元できるよう、設備投資や

入居者様サービスに励み、ここに住んでよかったと思っていただけるようになりたいと

考えております。

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posted by ひろ* at 07:44 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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