2016年10月17日

事業計画書は自分で作る方が、その案件に対する理解が深まります。

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昨日もちょろちょろっと事業計画書を作っておりました。基本的に収支計画などは

(企画ものの新築の場合は)業者さんが想定で作ってくることが多いのですが、

それを参考にしつつ自分で改めて事業計画を書くことで、そのシミュレーションから

抜けていることなどを把握することができるのです。



新築の話が立て続けに入ってきた件で、メインバンクさんと電話で打ち合わせました。

さすがに3棟すべてとなると、なかなか簡単に上がOKを出さないのではないかと

思ったので、どれをやってどれをやらないかを決めてもらった方がいいだろうと考え、

ヒアリングをしておこうと思ったのです。



相談した担当行員さん、うーんと頭を抱えてしまいました。

方向性として、まずは3件分事業計画を作って、それを行員さんが読み込んだ後に

改めて打ち合わせして、どれを持っていくか決めたいということに。



そんな経緯もあり、この週末は隙間時間で事業計画書を作っておりました。

勉強会とかセミナー・懇親会とかの予定もあったので、あまり時間を確保できずに

おりましたが、それでも何とか2件分の事業計画を仕上げることができました。



片方の案件は業者さんが提供してくださった資料があったので、そちらを参考に作成。

しかしやっぱり、自分として気になるところがありました。例えば、ガス供給の形態は

都市ガスなのかプロパンなのか。これ、客付にけっこう影響が出ます。都市ガスなら

事業計画には「都市ガスで経済的、選ばれる理由になる」ということをPRすべきですし

そうでないなら「プロパンガス業者様の支援もあり、設備が充実している」という形で

触れた方がいいであろうと思うのです。



管理会社さんについても同様です。管理会社さんがセットでついてきますが、

その管理会社さんの管理の条件など特に伺っておりません。

満室までの家賃保証はついているので良いのですが、それより日常管理の中で

どういう形でやっていくというつもりなのか、という点がまだ見えていません。



収支計画を作る際に、管理費はいかほどで見ておけばいいのか?

そこがわからないと、リアルな事業計画にはなりません。



広告料なんかも同じです。地域によって広告料の相場は異なりますので、物件周辺では

どのような相場になっているのかを知っておかなくてはなりません。



業者さんの作った事業計画表から読み取れることもありますが、読み取りきれないけど

把握しなくてはならないこともあります。それらをヒアリングして、自分の意思が

込められた事業計画に落とし込む作業は重要だと考えております。



自分なりに作った収支計画でも、ちゃんと回りそうな形に仕上がり、ほっと一息。

あとは業者さんと打ち合わせて、内容に関しての認識の差異がないことを確認して

金融機関さんに持ち込むという手順で進めていきたいと思います。



そしてもう片方の事業計画書。こちらは物件概要書もなく、謄本が1枚ペロッと

あるだけです。そして口頭で聞いている「物件価格はこのくらい、利回りはたぶん

このくらい、家賃は最低がいくらで最高がいくら、部屋数このくらい」という情報から

いろいろと予想をしつつ事業計画書を書くという、けっこう大変な作業です(笑)



土地の広さと部屋数・間取りから、たぶん建物の延床面積はこんなとこだろうとか、

総額と利回りから逆算して結果と、地型から予想するに、駐車場はありそうだねとか、

いろいろと予想をしながら建物の仕様を類推し、資料に落としていきます。



そうやっていくと、なんとなくつじつまが合わない箇所が出てきます。

例えば、土地の取得金額を坪単価から予想すると、建物価格がかなり高い坪単価に

なってしまうから、何となく変な気がするねー、とか。そういった矛盾したことを

整理して、確認すべきことを整理するところまでは進みました。



仲介業者さん曰く、会社に行けばもう少し細かい資料があるから、それを見せて

くださるということです。自分の予想がどこまで当たっているか、楽しみです。



だらだらと書いてしまいましたが、事業計画書については仮に業者さんから計画書を

貰ったとしても、それを参考に自分で作ることをおすすめします。業者さんの計画では

見えなかった点がはっきりするし、銀行の方もただ業者さんの作ったものを印刷して

持ってこられるよりは、自分で作ったものを持参する方が評価は高くなります。

(やる気が見える、理解していることがわかる、など)



本日、業者さんからの回答を見ながらブラッシュアップして、最終系にしたものを

早くメインバンクさんに送付したいと思います。

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posted by ひろ* at 09:00 | Comment(2) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
ひろ*さま、はじめまして。編集者の池田園子と申します。この度、工場・倉庫投資に関して取材をさせていただきたく、ご連絡しました。

倉庫や工場が好き、と旧ブログで言及があり、こちらを見て参りました。
http://partycube.blog.so-net.ne.jp/2009-12-02

実際に工場・倉庫投資をなさっていて、取材をお受けいただけるようでしたら、上記にご連絡いただけますと幸いです。
何卒よろしくお願いいたします。
Posted by 池田園子 at 2016年10月17日 16:48
>池田園子さん

大変今更の返信で恐縮です。
工場倉庫投資は興味深々ですが、未だご縁はありません。
申し訳ございませんが、取材対象にはならないかと存じます。
Posted by ひろ* at 2016年12月18日 01:04
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