2016年10月06日

札幌5棟目(仮)の決済に向けて急ピッチで準備を進める。

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札幌5棟目(仮)の契約・決済に向けて急ピッチで動いております。



大別すると、決済までに建物に関する不明点がない状態にする作業、契約関係、

決済関係の作業が必要となります。



契約関係については、事前に売買契約書と重要事項説明書を拝見させてほしいと

こちらよりリクエストしたため、いろいろと先回りして作っていただきました。

内容的には問題はなかったのですが、1点だけ気になったのが・・・土地と建物の

金額が固定資産税評価額で記載されていること。



ここって、評価のやり方によって、もう少し按分方法を変えることもできるはずです。

今回は建物評価額をできるだけ取りたいと思っていたので、この部分を別な形の

評価にすることはできないか、それが無理なら価格を明記しない契約にできないか、

ということを相談しました。



しかし、どうもこの明記については売主さんがそうしたいという明確な意思を

持っているようでして、できればこのままでいかせてほしいとのことでした。

あまりここにこだわってて、話が壊れるのも得策ではありません。過去の苦い思い出が

頭をよぎった
ので、この件に関しては受け入れることにしました。



並行して、建物に関する不明点を明確にする作業が進められています。



今回担当してくださっている仲介業者さん、仕事が丁寧で素晴らしいです。

こちらが期待している以上のことまで、先回りして処理してくれます。



例えば、家賃滞納者はいないかという確認をしたところ、その内容だけでなく

保証会社の代位弁済がないかという観点での確認、さらにはその保証会社の契約が

新管理会社さんで引き継げるのか、という点も含めて確認してくださいました。



今回の物件では、保証契約を引き継げない入居者様が2名。それぞれ事情があり

たぶん再度の費用負担にはご納得いただけないと思います。保証契約なしでいくか、

それとも保証料をこちらが負担して契約するか、購入後に検討が必要です。



また、建物の敷地内に残置物というかごみというか・・・的なものが多くありまして

これらは購入後に片付けないとなあと思っていました。しかし、仲介業者さんが

いつの間にか売主さんと話をつけており、建物決済までに売主さん費用負担で撤去を

してくれるということにまとまっているとのこと。素晴らしい!



あとは、建物から隣の建物に伸びているケーブル(たぶん電波障害対策)についても

隣地のオーナーと話をしてくれていました。このケーブルについては、現所有者さんも

相手のオーナーさんも記憶にないということでしたので、今の状態を保証することが

できないこと、ただしケーブルテレビの設備を導入すれば問題は回避すること(しかも

設置料金はケーブルテレビ会社持ち)を確認してくださいました。



ちゃんと買主の安心のために動いてくれているなあと感じられます。頼もしいです。



そして決済に向けての手続き。



金銭消費契約を金融機関さんと結ばなくてはなりません。こちらは私が金融機関さんと

調整して、金曜日に行うことにしました。今回は法人での購入なので、金消の時だけは

社長に同席してほしいとのことでしたので、義母にお願いして札幌に来てもらうことに。

旅費もかさみますが、致し方ありません。



司法書士さんは仲介業者さんが普段お願いしている会社さんに依頼してもらうことに

しました。値段もリーズナブルで、助かります。決済時は私も義母も立ち会わない

予定なので、司法書士さんに契約時に来ていただき、必要な書類を作ることにしました。



融資してくださる金融機関さんに、契約後いつ決済できるか確認したところ、1週間程度

見ておいてくれればよいとのことでした。1週間後にすぐ決済できるか、売主さんに

確認してもらっているところです。決済日が固まると、日割り家賃の精算などの金額が

確定して、ようやく当日のお金の動きが決まります。念のため、メインバンクさんに

このくらいおろすからねと伝えておかないとかな?



契約は明日。決済するまで何が起こるかわかりませんが、今回は今のところなんとか

順調に進みそうな気配がしております。

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posted by ひろ* at 09:03 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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