2016年09月23日

支店レベルでOKが出た物件の現地調査など。

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札幌で売り物件を見てきました。



先日、買付を入れた札幌の木造物件。融資の方向性が支店レベルではいい感じになりそう

というところが見えてきましたので、現地を見てくることにしました。ていうか買付を

入れる前に本来は見てくるべきだと思うので、良い子のみんなは真似しないように!



脱線ですが、見ないで買付を入れた根拠は以下のとおりです。

・場所的には外さないと判断した(駅は悪くない&駅から大通を渡らない立地)

・大規模修繕済みとなっていた

・家賃が広さの割に安め設定になっていると判断した



そんなこんなで、朝一番で札幌に飛び、売買仲介の方と駅で待ち合わせして現地へゴー。

今回の仲介で入っていただいた会社さん、名前は存じ上げていたのですが、コンタクトを

とるのは初めて。話を伺うと、売買仲介を主体としながら、管理も受託しているとの

お話でした。今回の元付業者さんとは、社長が円満独立をしたという関係の模様です。



こちらのプロフィールなどorhなししているうちに、現場へ到着。ギリギリで市の除雪が

入りそうな南面道路に駐車場が何台かついている3階建の物件でした、現況は満室です。



外壁修繕は数年前に実施済。屋上も修繕履歴には書いていないけど、その時やっていると

いうことでした。満室で修繕済となると、当面は手がかからない良い物件ということに

なるかと思います。そういえば、金融機関の方も「修繕するところなさそうですね」と

おっしゃっておりました。



たぶん、ガス会社さんも大規模修繕と似たような時期に交換していると思われます。

配管などが新しくなっていました。



ただ、管理状況はお世辞にもいいとは言えないと感じました。

メインの共用部に細かいゴミがちらほらと転がっていたり、普段人が立ち入らないと

思われる場所にはサビた自転車やガラスの破片、ガス工事の廃材などが転がっており、

お世辞にも綺麗とは言えない状況でした。



家賃設定もタイプごとに一律で決められており、北に面した部屋と南に面した部屋での

家賃設定の差がないとか、なんとなくあまり手間をかけてもらっていないなあという

感じがしています。もう少しきちんと手間暇かければ、まだ伸びるんじゃないかな?と。

これがオーナーの方針なのか管理会社さんの方針なのかはわかりませんが、仮にこれが

管理会社さんの方針であれば、私はあまり性にあわないかなと思ったりもしました。



なんでこんなことを気にしているかと言えば、この物件は管理条件がついているのです。

今の管理会社さんを引き継ぐべし、と。それに価するかどうかを現地で判断しようと

思ったのですが、この状況からすると私としてはNGだなあと思ってしまいました。



共用部の状態から見れば、決して管理に力を入れているようには見えないこと。

レントロールから、なんとなく肩にはめて募集をしており、家賃の最大化などは考えて

くれなさそうだなということ。その辺が厳しいと判断した理由です。

管理条件を外せないか、仲介業者さんに交渉していただくことにしました。



仲介業者さんとお昼を食べて、いろいろと打ち合わせをして解散。

その足で、別の馴染みの業者さんのところに、この物件ってどうだろうと客観的な意見を

もらいにいきました。



話をしていると、今回の仲介業者さんとお邪魔した業者さんの社長とは、いろいろと

つながりがあるということでした。地方に行くといつも感じますが、地方って狭いです。

だいたい、誰かしらがどこかでつながっているので、ここで悪いことをすると致命傷に

なるだろうなあ、なんて。



私自身は家賃相場に比べて安いだろうと思っていましたが、お邪魔した業者さんの

見立てでは、こんなもんじゃないか?ということでした。半地下の1階と2階からなる

メゾネットなので、1階の湿気が木になる人は気になるだろう、と。あとはキッチンが

割と特殊な形なので、好き嫌いが分かれるかもしれないということでした。



家賃は意外と妥当だったのかもしれない、と思い直す単純な私です。



ついでに、まだモノになるかわからないけどという前置きをされながら、好立地の土地の

情報を見せていただきました。場所的には良さそうということで、もう1件別の戸建と

あわせて現地視察。

土地はもし建つのであれば是非情報をいただきたいと思えるものでした。

戸建はそれなりにリフォームが必要そうなので、ちと見合わないかなあと感じました。



土地はモノになりそうなら一番に出してください、とツバをつけておきました(笑)



夜の懇親会も含め、成果のある札幌出張になったと思います。

今日も予定詰め込んでいますので、しっかりこなしてきます。

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posted by ひろ* at 10:04 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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