2016年09月21日

支店レベルではOKの判断が出ました。

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少し前に買付を入れた札幌の木造物件、進展がありました。支店さんレベルで検討が

完了し、この条件で良いなら本部に進めたいと打診されたのです。



今回打診している金融機関さんは、前回売主さんがごちゃごちゃ言いだして売り止めに

されてしまった案件で、本部の内諾をとってくださったところです。そういう意味では、

過去に本部まで進んで内諾が出ているという安心感はあります。ですので、ぬか喜びは

禁物と思いつつ、本部まで進められると言ってくれた時点で割と勝ち目はあるだろうと

考えております。



ただ、条件面では希望に沿わない部分もありました。

フルローンは取り扱っていないということで、1割弱+諸経費くらいの自己資金を

入れてほしいと言われてしまったのです。うーん、フルローン万歳派としては悔しい。



今回の物件は数年前に大規模修繕も終わってしまっているので、修繕費を事業計画に

積んで、自己資金は修繕で使うからという論法を使うことができませんでした。

ですので、もはやこの問題はどうにもならなかったという感じです。

二重契約書的なことをしてまでフルローンする気もないですし、結果として諦めました。



もう一点残念だったのが、融資期間。15年でお願いしたいと言われてしまいました。

前回も15年でしたが、こちらは利回りが高かったので、まあ15年でもいいかなと。

今回は前回に比べて利回りが低いので、15年だと借入額の割に面白みが薄いです。

(あくまで私の基準であり、15年でも確かにお金は残るんですけどね)



この点についても交渉してみたのですが「新築木造で20年が限界なのだから、築古は

15年が限界ですよ〜」と言われてしまいました。ていうか、それ言われると「確かに」

と納得してしまい、それ以上言えませんでした(苦笑)



それであれば、売主さん側と価格交渉だ!ということで、これしか融資が出なかったから

このくらいまで価格落としてもらえないですかと交渉できないか、仲介業者さんに話を

持ちかけてみました。しかし、これ以上交渉したら話が壊れる可能性があると言われ、

腰が引けてしまいました。今年まだ戸建しか買えてないし、それなりの規模のものを

購入したいというところがあったので、じゃあ無理に交渉しないほうがいいか、と。



そんなわけで、今の条件を受け入れるかどうかという点に話が収斂されてきました。

義母に相談すると、義母的には手元資金が減ることに不安があるようです。

それと、札幌の金融機関さんなので、金銭消費契約時に自分が札幌に行かなくては

ならないことも少々抵抗がある模様。まあ確かにそうですよね、年齢も年齢だし。



つっこんだ自己資金をどのくらいで取り返せるかという点について、再度試算しました。

今回は築古木造なので、減価償却の期間は4年です。最初の4年でガッツリと償却すると

太陽光発電の儲けの分まである程度節税できるはずです。その辺から考えると、おそらく

4〜5年で自己資金は回収できるであろうという結論に至りました。



あと、仙台に物件が新たに出た時に自己資金がないと購入できないじゃないのという話も

ありました。ごもっともなのですが、結局出るかわからない仙台物件のために自己資金を

温存しても、規模は拡大できません。そういう時に田助てもらえるよう、金融機関さんと

日頃から関係を作っておくしかないんじゃないか、ということを説明しました。



最終的には、会社として利益が残るなら、まあいいんじゃないかということで一定の

理解を得ることができたと思います。進めて良いという話をしてもらったので、先に

進めていくことにしました。



並行で、購入した後のこともやりとりしております。購入後の管理が条件付の案件なので

その管理条件をいろいろ聞いているのですが、なんか割高だし、清掃業者は管理会社さん

指定のところを使うこと、回数も週1回で減らせない、などガチガチです。

正直、私は私なりにこうしたいという気持ちがあるので、押しつけ型の管理だとすると

あまり波長が合わない気がします。



とはいえ、管理会社指定である以上、その会社さんとお付き合いしていく必要があるので

まずはこちらが心を開いて担当の方とうまく関係を築いていきたいと思います。

(本部の承認が出る前から気が早いって?まあそうですね・・・)



ともあれ、久しぶりの札幌物件購入が成立するか、自分でも楽しみです。

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posted by ひろ* at 08:22 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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