2016年09月12日

築古借地シェアハウス化計画、一旦断念へ。

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シェアハウスにしようと思っていた都内の借地案件、一旦リリースすることにしました。

もちろん仲介業者さんとも相談の上で、止むを得ずということで双方合意しています。



最初の内見の時に考えていたリノベ費用が、建築士さんを連れて内見した結果想定以上に

コストがかさむ
ことがわかり、計画を練り直すことにしました。練り直しをする中で

融資をしていただく候補の金融機関さんとも会話をして、もしご融資いただける場合は

どのような条件が課せられるかについてもヒアリングしました。



そんなこんなで準備を進めてまいりましたが、リスクを積み増していくうちに、どうにも

事業計画としてよい数字が出ないということに悩んでしまいました。



まず最初にリスクとして積んだのが、シェアハウスという業態が物件の所在地近辺で

成立するのだろうかという不安。決してメジャーな場所ではありませんので、立地と

いうよりはコンセプトで勝負しなくてはなりません。そのキーコンセプトを見出すことが

うまくできず、どうしたものかと頭を悩ませていました。



もし仮にキーコンセプトが出てこなければ、賃料で勝負するより他にありません。

識者に聞いてみたところ、ワンルームマンションより安い価格であれば、価格としては

勝負できそうだと判断。東京都の生活保護の家賃は53700円ですので、その値段で

光熱費も含められれば、競争力は維持できると思います。そうなると、家賃の下限は

40000円程度と見ることができるでしょう。



次にリスクとして考えたのは、稼働率。シェアハウスは入れ替わりもそこそこあります。

その度に広告料なども計上する必要が有ります。また、稼働率も私にとって未知の業態で

あることを考え、ちょっと弱気の80%くらいで見ておきたいという気持ちがあります。



収支面で言えば、ひとまず80%の稼働率で家賃40000円(光熱費12000円)という

金額で考えておけば、そこまでひどい結果にはならないだろうと予想しました。



こうなってくると、もともと考えていた家賃よりもだいぶ下げていることもあり、収支が

全然見合わない状態になってきます。そこで、管理費の値下げを検討します。今は賃料の

20%に消耗品の交換費用を加えて22%程度で算出していますが、これを自主管理なり

それに相当する形態(例えば、現オーナーに管理を委託するなど・・・今の家に可能なら

住み続けたいと考えているようで、内見した時も「あたしも一部屋貸りようかしら」と

言っていたのです)にして、コストを下げるという考え方です。



ただ、それを行ったとしても、まだまだ収支的には厳しいのです。やはり工事の費用が

想定していたものの2倍以上となると、そう簡単に収支を合わせることができません。



では、すでに買付を入れているものの、そこからさらに値引き交渉をするとしたら?

残念ながら、今の半額くらいにならないと良い収支は出ないことがわかりました。

さすがにいきなり半額にしてくださいとか言ったら、売主さんが目を白黒させてしまうと

考えられますので、これはさすがにNGでしょう・・・。



正直、諦めムードになってきています。もうこの今の素直な気持ちを仲介業者さんに

ぶつけて、どう判断するか聞いてみるか、という投げやりな気持ちになってきました。

でもこれ、一人でうんうん悩んでもどうにもなりません。仲介業者さんの立場を考えると

ダメならダメで次の買主を探さなくてはならないわけですし。



そんなわけで、仲介業者さんに相談してみました。

先方としては、売主さんに管理を任せるプランは不確定要素が多い(いつまで売主さんが

元気でいられるか、途中で気が変わらないか、など)ので、やはり価格で調整するのが

妥当だろうとの見解。しかし価格の下げ幅が大きいのと、売り出してそこまで時間が

経っていないという点から難航するだろうという見立てでした。



ただ、こちらの出している条件については、事業計画書も一緒に添付したことから、

内容がそう無茶なものではないという理解を示してくださっているようです。

銀行融資の条件もあわせて提示しましたが「たぶん融資利用の場合は、どこの銀行でも

同じことを言われるのでしょうね」ということをおっしゃっておりました。



結果、買付は入れているものの、一旦案件としては再度公開するということにしたいと

仲介業者さんから申入を受け、私もそれで良いということにしました。リリースです。



ただ、仲介業者さんも「収益だと回らない」ということから「実需向け」での販売という

ことになり、でも住宅ローンは前述の通り銀行の条件が厳しいから使いにくい、となると

現金で購入する人に限られる、という見解を持っているようです。そうなると、なかなか

販売できないだろうから、一定期間を経た後価格で調整することになるだろう、と内心は

思っているようでした。



私の買付が完全に無効になったというよりは、売れる人がいれば売るし、売れなくて

売主さんが価格を調整する気持ちになった際に、私と再度交渉するということで合意し

一旦リリース、という流れにんありました。



家宝は寝て待つ。もし私のところに再度ボールが転がってきたら、その時は改めて検討を

していきたいと考えます。コンセプト型シェアハウスのコンセプトも、ひとついけるかも

しれないなと思うプランを思いつきました。情報収集してみようと思います。

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posted by ひろ* at 08:50 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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