2016年09月06日

購入以来久々の仲介業社さん営業を敢行。

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仙台1棟目の空室対策として、久しぶりに賃貸の客付業者さんに営業をして回りました。



仙台1棟目、ここしばらくは特定の業者さんでだけ募集をかけている状態でした。

それはそれで信頼関係も生まれるし悪くはなかったのですが、その特定の業者さんのうち

1社の良い営業マンの方が退職されてしまい、あまりにも間口を狭めすぎるとどこかで

きつくなりそうと判断。今回は新規の業者さんを開拓してみようと考えた次第です。



2012年に仙台1棟目を購入しましたが、購入前の融資付の段階で一度最寄駅および

最寄駅から一番近いターミナル駅での営業をしたことがあります。空室が多いと融資が

出ない可能性がある、という指摘があったため、売主さんの許可を得て先行で募集を

させていただいた、という事情でした。



この時ご対応いただいた業者さんの中で、一番親身になってくださったところを主力の

募集業社さんとし、以降はそちらと別件でご紹介いただいた仲介業社さんの2社のみで

募集をかけておりました。



このうち1社の主力営業マンが昨年退職してしまいました。義母がその営業マンと個別に

つながりを持っていたという理由で募集を依頼していた会社です(物件からも距離がある

店舗でした)から、その会社さん自体に頼むにはいちからやり直しということになって

しまいました。



1社に任せても問題はないのだろうと思いますが、現在の募集家賃が相場に対して

どうなのか、最近のトレンドはどうなのか、みたいなことを把握したいという気持ちも

ありましたので、今回は新規の仲介業社さんを巡ってみようと決断しました。



仲介業社さんを巡るなら、まずは物件の資料が必要です。仙台1棟目に関して言えば、

これまでまともに資料を作ったことがありません。Excelでマイソクっぽいものを作成し

募集条件等細かい内容を記入していきました。基本的に義母に任せている物件なので、

思ったよりリフォーム後の室内写真がなく、募集資料を作るのにちょっと苦労しましたが

なんとかそれっぽく完成。こいつを印刷して業者さんを回ります。



あまり多くの時間は取れないので、最寄駅から一番近いターミナル駅に狙いを絞って、

そこで回れるだけ回るという方針を立案。本当は物件の最寄駅にも行きたかったのですが

別の機会に譲ることにします。



営業の結果、5社の仲介業社さんを回ることに成功。ヒアリングの結果わかったことは

・今回設定した家賃は決して高くない

・仙台は退去時の家賃精算が「月割」のケースが多い

・立地はよく、スペック的に学生さん狙いの物件というイメージと捉えられやすい

という3点です。



いくつかの業者さんでは、資料を見せた時「家賃安いですね」という一言が出てました。

私たちが取得した後、復交バブル以来ずっとこの価格でやっていたので、そろそろ家賃が

下がってきている頃合いだろうという不安がありました。実際、ネットを見てみると、

より弱気な家賃で似たようなスペックの物件が募集されていたので、相場が下がっている

印象を持っておりました。



しかし、お話をしてみると、仙台1棟目は立地が良いので今の家賃でも割安と判断する

業者さんもいらっしゃることがわかりました。いい傾向です。とても良い。元の家賃が

震災前相場だったから、割安でも利回りはかなり向上します。自主管理で空室があると

義母のストレスになると思いますし、多少割安であったとしても、さくっと決まった方が

いいかなと思っています。



それから月割。今まで営業して回っていなかったので不勉強だったのですが、仙台では

退去時の家賃が日割ではなく月割のところが多いのだそうです。地域の慣習とのことです。

いやー、それは知らなかった。仙台の大家さんに言ったら笑われちゃいそうですが。

今後は月割であることを契約書の特約にしっかり明記したいと思います。



学生向きであるということも理解できました。専門学校も多い地域ですので、既存の

入居者様の中にも学生さんや学生の頃から住んでおられる方がいらっしゃいます。

「うちは学生さんに強いので」とおっしゃっていた仲介業社さんが、学生シーズンに

空きが出る時はぜひ知らせてほしいとおっしゃっていたのが印象的でした。

(今もできれば頑張ってほしいのですが・・・苦笑)



仲介業社さんの名刺も集めることができたし、総じて悪くなかったと思います。

営業してみてよかったです。これで認知度があがり、早々に満室になればいいなあ。

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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