2016年09月05日

「イールドギャップについて考える。」の記事にご意見いただきました。

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仙台で終日事務作業をしておりました。明日の金融機関さんとの打ち合わせ資料作成、

昨日の原状回復の話の工事の裏取りや退去精算書の作成などの手続き、ネットで見かけた

収益物件への買付送信、札幌の候補物件の事業計画書の記載など。盛りだくさんすぎて

結局決算対応の領収書整理は手付かず状態です。まいったなあ。



さて、今日はそんな話をだらだらと書いても仕方ありませんので、別のネタ書きます。



数日前に書いたイールドギャップに関してグダグダと考えた記事をわくわくリッチさんが

読んでくださり、その内容に対してご見解をくださいました





わくわくリッチさんは投資家としては大先輩にあたります。そんな方に読んでいただき、

さらにネタにしていただけるとは大変光栄です。ありがとうございます。

(フン様セミナー行かれますか?私も行きますので、久々にお会いできると嬉しいです)



で、記載してある内容なのですが、あいにく私は投資指標となる英語の略語が直感的に

わからないという不勉強な人間です。そんなわけで、ややこしい話があまり得意でない

私の知能レベルにあわせて、要点だけに絞ってみました・・・。



利回りの低い物件を購入=高値掴み

高値掴みすると、残債がなかなか減らない

残債が減らないと、融資姿勢が消極的になった時に融資額が伸びず、損切りになるかも



そんなところなのかなと思っています。

(ざっくりとまとめすぎ?)



低利回りの物件を低金利で持つ。そのまま低金利でうまく固定され、家賃もなんとか

下がらずに持ち続けられるのであれば負けることは確かにありません。



では、これを「売りたい」「売らなくてはならない」場合は?



そもそもが高い値段で購入しているのだから、それをさらに高い値段で売るというのが

難しいのではないか、というのがわくわくリッチさんのご意見と読み取った次第です。

融資姿勢がゆるくてイケイケのうちはいいですが、融資が締まると金額も伸びません。

そうなると、残債を打ち消せる価格設定で市場に出した場合に、買主側は自己資金を

かなり投入しないと購入できない、というジレンマが発生します。



「売りたい」だけの人なら、売れないなら持っていればいいと思うだけかもしれません。

しかし「売らなくてはならない」人は、意地でも売らなくてはいけない状態ですから

価格を下げて売るより他に方法がないわけです。そうなると、それまでのCFを

残債打ち消しのための自己資金に使わなくてはなりません。その金額が保有期間中の

トータルのキャッシュフローを超えるようですと、最終的に赤字ということになります。



利回りが高いものを高金利で購入している場合は、残債を打ち消せる金額で売却できる

可能性が高くなります。すべての人が高金利でしか融資を引けない物件でない限りは、

誰かが属性で低金利を出して購入していきます。元が安く購入できているわけですから

残債も比較的少なく、融資が伸びなくても自己資金を入れる絶対額は低くなります。

出口は取りやすいのではないかと想像できます。



売るつもりがなかったとしても、市況を見ているうちに売りたくなる衝動にかられる時も

あるかもしれません。なんといっても長期間にわたり融資を受けるわけです。その間には

相場の上昇や下降もあることでしょう。せっかくの大相場だし、現金化して一旦投資の

成績を確定させ、次の下降トレンドでまた物件を買おう、みたいなことも、その時には

考えたくなるものです。そんな時、自由に物件を動かすことができないのはストレスに

なるのではないかと思われます。



・・・・なんか、最近の相場のトレンド、周りで売却に動いている投資家仲間の友人、

そこで売りの波に乗りそびれた私のことを書いているようです(苦笑)



この時、今よりさらに高い値段で取引されるようになっていればいいのでが、購入した

物件が低利回りである場合は、それより高く売れるというのは難しいであろうという

気がしております。



高値掴みの物件で利益を出して売るには、相場が大きく変わり、今まで書いてきた

低利回り物件ですら「いい利回りで買ったねー」と言われる状態になる必要があると

思っています。その前提には、継続して今以上に銀行さんがお金を貸してくれることが

条件として挙げられます。そして、それが達成できない場合は「売る」という選択肢は

取ることができなくなってしまいます。



商売の基本は安く仕込むこと、ということですね。

わくわくリッチさん、参考になるご意見をありがとうございました。

(もし理解が間違っているようなら教えてくださいね)



自分の考えがあっているか間違っているかは、第三者から評価してもらうことも必要と

思います。もちろん、第三者が間違っている可能性もありますが、意見を伺わずして

自分の考えだけで判断するのもどうなのかなと思うのです。



前にブログに書いた通り、間違うことを恐れずに情報発信をすることで、自分の知識が

より磨かれていくということは間違いないと思います。

こういう双方向コミュニケーション、私自身は大歓迎。書いていることに対して

いろいろとツッコミを入れていただけますと、私も勉強になるので助かります。



今後ともツッコミや異論反論をいれてもらえるブログでありたいと思っております。

私自身も勉強させていただきます。

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posted by ひろ* at 09:52 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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