2016年09月02日

イールドギャップについて考える。

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利回りが下がってきたけど、その分金利も下がっているからなんとかなる。

銀行融資もゆるいし、イールドギャップを基準に見れば、まだまだ買い時。

そんな意見について、私の個人的な主観も交えて考えてみたいと思います。



確かに、利回り10%を金利3%で融資を引くのと、利回り8%を金利1%で融資を

引くのとは、キャッシュフローベースで見れば(細かい違いはあるけど基本的には)

同じになります。どちらもイールドギャップは7%ですからね。



今は空前の低金利。そして金融機関さんはイケイケドンドンで融資をしてくれます。

イールドギャップを考えれば、どんどん買えばいいじゃないの。そういう考え方をして

購入に進んでいる人も少なからずいるものと思われます。そうじゃなければ、今の相場は

維持できません。



私が主戦場としている札幌も、すっかり利回りが低くなりました。銀行評価が出やすい

RCの中古であれば、10%を切る価格で売られることも珍しくなくなってきてます。

新築RCも昔は10%前後だったのが、今は7%台にまで利回りが低下する始末。

ただ、その分銀行融資の条件が(都銀さんなどを使うなら)1%を切るような条件で

出てきているようですので、マーケット的には売れているようです。



ま、都銀さんに縁がない私にはこの低金利時代の恩恵は得られないわけなんですけど。

耐用年数オーバーの木造がかなりの数を占める私ですから、そりゃー都銀さんから見れば

債務超過も甚だしいわけです。もう都銀さんに関しては諦めました^^;



私の信用毀損っぷりを数値で表すと、以下のようになります。



耐用年数オーバー:28戸

札幌1棟目(5戸)、札幌3棟目(16戸)、東京3棟目(2戸)、東京4棟目(4戸)

東京5棟目(1戸)

耐用年数あり:30戸

札幌4棟目(15戸)、東京1棟目(3戸)、東京2棟目(5戸)、仙台1棟目(7戸)



改めて計算してみたら、半分近くが耐用年数超過。そりゃー積算だけでみられちゃったら

なんとも言えないですよ、これ。信金さんや信組さんは事業性をある程度みてくれるので

耐用年数超過でもあまり気にせず融資してくれますから、私はそちらに軸足を向けて

お付き合いをさせていただいております。



ただ、信金さんや信組さんは金利はそこまで安くないので、平均して2%台くらいでの

実行というのが今の私に対しての実行金利になっております。



そんな現実が目の前にあるからか、私自身はイールドギャップを考えて利回りが低くても

購入するという方向に気持ちが切り替わりません。やっぱり利回りが低いものを買うのは

自分としては怖いなと思うのです。



金利は市場の動向に左右されます。変動金利であれば、何かあれば上昇してしまいます。

利回りは自助努力でキープしたりあげたりすることができますが、金利は自分たちでは

コントロールしづらいです(借り換えするなどの手はありますけど)。経営者の努力が

実を結びにくい市場の流れで数字が決まるものに生命線を委ねていいのか?という発想が

私の中にはあります。



たとえは違うかもしれませんが、株なんかも自助努力ができない金融資産です。

もともと、株ではなく不動産にしようと思ったのは、マクロな動きに惑わされずに

自分の努力で自分の物件は頑張れるというところに魅力を感じたからでした。

金利に生命線を委ねるのは、その金利が上がった時に、自分で金利を下げる手段が

限られるという点から、どうも自分としては踏み切れないところがあります。



ですので、私はこのご時世でもある程度の利回りを取れる不動産を探して購入します。

古い物件をリノベーションして再生させたり、金融機関さんを開拓して耐用年数超過でも

融資をつけられるようにしたり。金利は高めでも利回りが高い方が安心します。

実績を積めば、より低い金利での借り換えも考えられますし、完済した後の収入も多いし

なんとなく落ち着きます。



それに、金利が上がるか融資姿勢が消極的に変われば、また物件の利回りは上がります。

その時、低利回り物件を持っていると、出口をとるに取れない状態に陥るのではないかと

いうことが怖いなと思います。ババ抜きのババを抱えた状態、とでも言えばいいのかな。

相場通りの低利回り物件を購入することの最大のリスクはここにあると私は思ってます。



もちろん、私の考えが絶対的に正しいなんて思っていません。

あくまで自分自身の好みと照らし合わせてこう思うというだけです。



まあここまで「いつか金利は上がる」と言われ続けていたにもかかわらず、逆にマイナス

金利が始まったりして、どこまで下がるんだという状態ですから、そんなの杞憂かも

しれないと言われればそれも一理あります。



利回りが低くたって、経営の自助努力ができることは変わらないのだから、低利回りで

購入した上で、徐々に家賃をあげれば高利回りになるじゃないか、という意見も

ごもっともです。自助努力云々はそれほど大きな差にはなりません。



私が買っているような物件だと、売却する時にスムーズにいかないであろうということも

容易に予想がつきます。だったら売却時に売れないリスクなんて、低利回りを買っている

人と同じじゃないの?利回りが低くて売れないか、融資がつきにくくて売れないかの

差だけで、売れないという事実は変わらないのでは?とツッコミを受ければ、確かにねと

答えることになりそうです。



その観点からすると低利回りでも流動性が高いものを買う作戦もあるかもしれません。

先に述べたババに変わるリスクをどう捉えるか、だと思います。その可能性が低いと

分析するなら、現在の市況の価格で買い進めることも戦略の一つと思います。



金利が上がった時にどうなるか。

低利回りを低金利で買う→イールドギャップが減少してきつい

高利回りを高金利で買う→イールドギャップが減少してきつい

結局どっちも同じ結果なんですよね。よく考えれば。

高利回りの方が多少銀行さんと金利交渉する時に「売上はこんなにあがってます」と

主張しやすい?というくらいでしょうか。



いろいろと自分の思考やそれに対する反論を自問自答してみましたが・・・

高利回りを高金利で買うことの方が、低利回りを低金利で買うことより安全と思い込んで

いましたけど、実はそうでもなく、大差ない?という気がしてきました^^;

思い込みだけじゃなく、それを少し突き詰めて考えてみるのって大事ですね。



そんなわけで、まとまりもなくグダグダになってきましたが、私は低金利で借りるのが

難しいので、引き続き今の高利回り高金利路線でやっていこうと思います。



他にも議論の余地のあるポイントがあれば、コメント等で是非ご指導ください!

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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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