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先日ブログに書いた札幌のでかい戸建ですが、シェアハウスとしての運用は厳しいという
方向性になってしまったので、たぶん見送りになるのかなと思うようになりました。
事業面での分析を依頼していたシェアハウスの運営委託業者さんに確認したところ、
シェアハウスとしてはエリア的には採算がとれるか微妙であるという返信でした。
場所的には決して街の中心とは言い難い場所ですし、まあそういうものと言われても
ある程度納得はできます。
１０人以上のかなり大きなシェアハウスになることや、過去にこの業者さんが仕掛けた
シェアハウスの中には「え、そこでも入るんだ！？」みたいなところもあったというのも
ありましたから、もしかしたらと思っていましたが・・・ま、妥当な結論かもです。
残念ながらご縁はなかったなあというところで話は終わるかと思ったのですが、シェアの
話を持ちかけた社長がこんなことを言いだしました。
「Airbnb運用なら面白いかもしれません」
ほほう、Airbnb・・・民泊ときましたか。民泊はまだ法整備がなされていないという
こともあり、取り組むのは難しいと思っております。今は法的にグレーとかではなく
ブラックな状態であり、いずれホワイトになるとはいえ法整備の真っ最中。そういう
意味ではそれはいくらご提案いただいても手は出せません。
仮に民泊が法的にクリアされた状態になっていたとしても、Airbnb以外に転用できる
用途がない状態で、長期の融資を引いて購入するのは怖いです。普通に実需向けに
売却して終われる価格であれば（法的な面がクリアされていることを条件に）取り組みも
やぶさかではないのですが、今回の物件は実需向けにも売れないでしょうし・・・。
でも面白いので、向学のために札幌のAirbnb事情について話を聞いてみました。
まず、札幌に宿泊される方は、かなりの確率でレンタカーを借りていくそうです。異国で
車を走らせるなんて、私は怖くてできませんが・・・そういった方が多いそうです。
ですので、駐車場を完備している物件は強いということでした。
札幌を拠点に、レンタカーを借りて富良野とかそういう近郊（と言っても２〜３時間は
かかる距離なので、近郊と言っていいのか？）に観光をして回るスタイルが多いという
ことでした。そして割と大人数でくることが多いようで、部屋は大きければ大きいほど
需要があるということも教えていただきました。
また、繁忙期と閑散期の差が激しいことや、昨年に比べて競争が激化してきていること、
ゲストの求めるレベルがだんだんあがってきていることなど、現場を知る人だからこそ
出てくるいろいろなお話を伺うことができました。
今回の戸建は業者さん曰く「前代未聞の大きさ」なので、大きければ大きいほど良いと
いう経験則が通じるかわからないそうです。とはいえ、同様のエリアで１６人宿泊可能な
物件があり、そこの売上を基準に考えれば、採算ラインに十分のってくる可能性はあると
おっしゃっておりました。
もし民泊運用をした場合で、大きければ大きいほど良い理論が通じると仮定した場合、
その表面利回りは２０％近くになります。うーん、ちょっとだけ心が揺らぐなあ。
でもやっぱり民泊はまだ非合法だし、そこに手を出すのは良くないですね。金額も決して
小さくない物件なので、民泊失敗した時や法整備で利用できなくなった時など、様々な
ケースを考えると、つぶしがきかないので怖いです。
というわけで、今回は見送りになりそうですが、シェアハウス以外にも戸建案件の
使い道があるんだなということが勉強になりました。もうちょっと安い戸建だったら
普通に賃貸できるし、法整備後にAirbnbを考慮して購入しても良かったのかもしれないと
思うところはあります。正直、なんらか他の用途に転用可能だったら、法整備完了まで
他の用途で回して、整備後に参入という線も考えたかもしれません。
今後の物件選びの中では、Airbnbということも頭に入れながら考えたいと思います。
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