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築古借地物件をシェアハウス化して再生しようという企画（詳細はこちらやこちらを参照）
を検討していますが、融資を検討いただく金融機関さんに、どんな感じの条件になるか
情報を出してもらうことに成功しました。
建築士さんの助言で、金融機関さんと具体的にどういう形で握れるのかというところを
会話した方がいいだろうと判断した私です。金融機関さんと話すには事業計画が必要と
いうことになりますが、とりあえず概算金額は出ているので、あとは融資条件によって
事業の採算が変わってくると思うわけです。
そんなわけで、現場を金融機関さんに報告し、支店レベルで結構ですので、どのように
この案件に取り組んでいく予定かをヒアリングできないかと先方に相談。結果としては
「確約ではなくあくまで取り組みの方向性」ですが、情報を提供いただくことに成功！
その条件を分析し、事業計画に反映していこうと思います。
まず厳しいなあと思ったのが「借入期間は借地契約期間内」というところ。
売却すら厄介だというのに、借地契約のまき直しなんて対応してくれると思えないのが
怖いところですが、これをしておかないと融資期間が１０年強になってしまいます。
そうなると収支的に旨味がなくなってしまうので、まずはまき直しを求めないとです。
次に厳しいなあと思ったのが「地主の承諾書は必要」という部分。
地主さんは「借地人に借地権を売却してほしくない」という意向を常に示しており、
今回も地主さんからの売却の許可は得られない可能性が高いです。そんな状態において、
承諾書に押印してもらえるのだろうか、と。可能性ゼロなら早々にこの案件自体流して
しまわなくてはなりません。希望としては、代替わりしているという情報があるので
そこで態度が軟化していないか、というところでしょうか。
「越境部分は原則取り壊し」ということも言われましたが、法に触れるようなものでなく
民民で解決できるなら、多少譲歩してもらえそうでした。ここは仲介業者さんに確認を
してみようと思っています。
その他、未登記部分の登記、建物種類をシェアハウスに適したものへの更正登記などが
条件として挙げられました。この辺はまあどうとでもなるからいいでしょう。
肝心の融資ですが、建ぺい率オーバーでも保全さえすれば取り組んでいただけそうです。
金利はあまり安くできないということにつながるのでしょう。建物評価はゼロ、土地で
原則評価し、そこに収益性が良い事業をはめ込むことで、その収益を見てどこまで金額を
伸ばせるかは要検討といったところでした。
ここまでのヒアリングで、売主さんおよび仲介業者さんに求めなくてはならない条件が
ある程度固まりました。
・借地権は新規２０年まき直し
・地主の承諾書が取れるよう交渉してもらう
・未登記部分の登記
この３点は確実に必要です。あとは越境の状況がどのようなものかを聞いて、どうすれば
壊さずに金融機関さんに納得してもらえるか、知恵を出してもらうといったところです。
金額に関しても、融資金額は土地評価の範囲内が原則ということがわかり、その金額も
ざっくりと聞き出すことができました。あとはどこまで自己資金を入れるかという話で
（収益とは別の次元で）購入金額の上限が決まります。この金額から購入金額を逆算して
売主さんと再度の交渉に臨むことになるかと思います。
まず最初の山場、売主さんとの価格交渉（買付を入れたあとにも関わらず・・・）の
準備が着々と整ってきました。一歩一歩、ゆっくり進めていきたいと思います。
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