2016年08月23日
札幌でシェアハウスを検討してみる。
現在25位です。台風一過・・・って感じの天気じゃないですね。
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サラリーマンのお仕事がけっこうパンパンになってきていてしんどい今日この頃ですが、
そんな折でも案件は待ってくれません。来るものは拒まずに検討してみるのです。
今回は前々から「超でかい戸建を預かりましたので、情報が整ったらお出しします」
と言われていた戸建の情報が届きましたので、検討をすることにしました。
今回は札幌の物件です。先に申し上げたとおり、懇意にしている業者さんが元付の
案件で、耐用年数がちょうど切れたくらいの戸建です。土地は戸建用地としては
ほどよいくらいの大きさです。
土地としてみると、容積率は300%と悪くないのですが、新築を立てようとすると
1フロア2戸×4層って感じで、建築費の割にボリュームが取れないので微妙なのです。
どうせ建てるなら1フロア4戸くらいは確保したい。そう考えると、この土地を新築の
用地と考えるのはあまり得策ではありません。
じゃあ戸建屋さんだったらいくらで買うか?という点ですが・・・土地でみると相場と
比較して明らかに高い案件です。札幌市内だと、坪単価40万くらいじゃないかなと
思われる場所なのですが、今回出ている案件は土地で言えば坪単価90万近いので、
圧倒的に割高。つまり戸建屋さんは手を出しようがありません。
元付業者さんとしては、こういった背景を踏まえて「中古戸建」としてこの情報を市場に
流そうという気持ちになったものと思われます。うん、売主さんの希望とはいえ、これは
ちょっと価格的には高いよね、と。
では、中古戸建としてみたときはどうなのかという話ですが・・・これが個人的には
何かしらの活用方法を考えられないかとそそられるスペックだったのです。
まず、やたらとゴージャスです。9LDK+サービスルーム。駐車場はガレージが2台、
吹き抜けもあるしLDKは23畳とばかでかいのです。そうなると、シェアハウスとして
活用してはどうだろうかというと、価格次第ではありかなーなんて考えられます。なんせ
10部屋ありますから、家賃3万と考えても30万は取れます。年間360万であれば、
多少値段の高い戸建でも何とかなりそうな予感、というのが素人考えです。
しかも間取り的にも、広い部屋には両面窓がついたいたりするので、2部屋に分割して
うまいことやればさらに部屋数を確保できるかもしれません。改装費なども含めて金額を
算出し、それと収入を比較して指値額を決め、うまくなければ撤収。そんな流れで検討を
したらいいのかなと思いました。
私、札幌でシェアハウスを運営している業者さんとも懇意にさせていただいております。
札幌では実績がある業者さんなので、こちらに検討していただき、OKであれば
回せるだろうと目論んでいます。さらに、リフォームも安くやってもらえる業者さんを
把握していますので、収支が見合うならやってみる価値はあるかなと思う次第です。
実際、札幌はシェアハウスの母体が少なすぎるので、場所的に本当に需要があるのか、
家賃はいくら取れるのかは素人考えで判断せず、運営している会社さんにヒアリングして
情報を得るべきと判断しました。もちろん、自分自身でその情報を精査するだけの根拠を
有していなくてはならないので、全部お任せってわけにはいかないですけどね。
さらっとその会社が運営しているシェアハウスの募集状況を調べたところ、埋まっている
物件は埋まっているけど、埋まっていない物件はかなり埋まっていないという状況が
見えてきました。この点については後で聞いてみないと。
そんなとこで、業者さんの社長にメールをした後お電話。場所的にはけっこう回せると
思うと言うことでしたが、満額で購入は厳しいんじゃないか?とも。そうですね。私も
安く買えるに越したことはないと思っています。
ラフなものでよければ、一両日中に収支のシミュレーションを弾いて出しますと言って
くださったので、お言葉に甘えてお願いすることにしました。
元付業者さんには、満額では買えないけど指値オッケーなら検討するとお伝えしました。
売主さんとはまだ金額面の細かいコミュニケーションが取れていない(売主さんが外国の
方で、日本語がカタコトだから込み入った話が通じないらしいです・汗)ということで、
金額提示を受けたら、交渉はひとまずしてみますということになりました。
事業計画が来た時点で、改めて検討をしてみたいと思います。
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