2016年08月03日
建て替えて新築にしちゃう?
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あまりに良い物件が出てこないので、いっそ自分の保有物件を建て替えてしまおうか?
などという想像もしてしまいました。
ターゲットになったのは札幌1棟目。不整形地ですが、土地が広めで残債も土地値以下に
減ってきています。戸数も5戸なので、退去交渉などもやりやすいでしょうし、場所も
新築を建てるには悪くないところにあります。素人判断ですが、諸々の条件が良いため
ここは建て替えてもいいのではないかと思える場所です。
しかも、新築にする際に個人から法人に売却する形にしてしまえば、無理なく自然に
法人への名義変更をすることができる、というメリットもあります。個人から札幌の
物件を切り離し、できるだけ仙台法人に寄せていくのが自然な姿と思いますので。
札幌に行った際に、そんなことをぽろっと札幌1棟目の管理会社さんに言いました。
すると管理会社の社長が「図面ひきましょうか?」と。いやいや、図面を引いて貰うのも
タダじゃないことは私だって知ってます。かつてはそういう常識をわきまえずに、図面は
見積を依頼すればタダで引いてくれるものと思っていたこともありました。でもそれって
業者さんに対して餌をチラつかせ、タダで働かせる行為だとわかってからは、そういう
依頼の仕方はしないようにしています。
今回もそういう話だと思ったので、管理会社の社長にはお金かかることをタダでやらせる
わけにはいきませんし、そもそも実現するかどうかも怪しいですからと言いました。
しかし管理会社さん、そういった問題は気にしなくて大丈夫だから図面ひきますよと。
まあそれであれば・・・。というわけで図面をお願いすることにしました。
それから数ヶ月が経過。すっかり私が忘れた頃、その図面はやってきました!
しかしその図面はちょっと残念な結果でした・・・。
まず、1フロアあたり2部屋しかとることができておりません。
札幌は今時の新築なら30平米以上の部屋の広さが必要です。建ぺい率、容積率から
考えれば、悪くても3部屋くらいは取れると思っていましたが、2部屋しか取れないと。
その原因は地形の悪さにあるようです。この土地は畑が太い旗竿状の土地となってます。
今回入れてもらったプランは、その太い旗を「位置指定道路」として扱う必要がある、
という点がネックでした。位置指定道路の分、土地面積が小さくなってしまいます。
更に、位置指定道路になると、ここを駐車場として使うこともできなくなっちゃいます。
今はそのスペースに3台駐車できるので、その分の収益も無くなってしまいます。
2部屋×4層の8部屋で駐車場スペースなし。ボリュームが小さすぎて収支が面白くない!
というのがこのプランの感想でした。
管理会社さんに面積が多少減ってもいいから3部屋入らないかと問いかけましたが、
図面を引いてくださった方と打ち合わせも、どうも反応は芳しくなかったようです。
とりあえずこのプランは見送りだな・・・。
さて、微妙に諦めきれない私は、管理会社さんにごめんなさいした後で、懇意にしている
別の仲介業者さんに新築の企画が入るかどうか相談しました。その業者さんは提携してる
建築事務所の方を連れて、現地を見てきてくださいました。そして現地からすぐ電話を
してくださるというフットワークの良さ。
ただ、こちらもあまり芳しくない反応でした。場所はいいけど近隣対策に苦労しそうだと
いうことです。電話だったので細かいことは失念してしまいましたが、隣地から日照の
話が出ないかとか、解体時にも音に気を遣うことになりそうとか、そんな話だったと
記憶しております。
「ここにこだわるより、ここを売って別の土地を買ったほうがいいと思います」
という一言で、今回は無理に建てない方がいいかなと思うようになりました。
ご入居されている方も、5組中2組は7年以上保有して未だ入れ替わりがありません。
外壁塗装もやり直しましたから、じっくり持っていてもそれほど困らない物件ですし、
焦って建て替えるのはやめよう、と思うに至りました。
建てるべきでないことがわかった、というのは残念な結果ですが、それもまたひとつの
収穫です。行動していなければこの結果も得られることはありませんでした。
今後も、ひとつひとつ、トライアンドエラーで試しながらやっていきたいと思います。
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