現在２５位です。昨日のブログ、狼さんがネタにしてくれました。
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相変わらず、どこかの懇親会や勉強会に顔を出すと「寝る時間あるの？」「いろいろと
よくやっててすごいよねー」などと言われます。
昨日は東京築古組の勉強会でした。一方的な発表ばかりでなく、ディスカッションを
する場面もあったのですが、そのテーマの中に「皆さんが不動産投資に取り組む際の
『自分の優位性・強み』は何ですか？」というテーマがありました。
不動産投資でそれなりに頑張っている人であれば、何かしら他の人から見て優位性が
あることがあるはず、ということで、まあ確かにそれは仰る通りだと思いました。
そして、自分の優位性ってなんだろう？と考えたのですが、それはたぶん物件を
購入しようと思った際の「行動力」と「粘り強さ」なのではないかと思った次第です。
ここまでに購入した物件を見てみますと、一部を除いてほんとよく融資でたなと思える
ものばかりです。
札幌１棟目、札幌３棟目
まだサラリーマンに優しい全国対応の某地銀さんが築古木造に融資を出していた頃に
その波に乗っかって遠隔地の築古木造を購入（２０年、１８年）。
札幌４棟目
稟議書を担当者さんと一緒にまとめていくこと３ヶ月、東京在住の個人が金融機関さんの
札幌支店さんで融資を引くという普通ならまずあり得ない融資をなんとか通して購入
ただし期間は２５年と短め。
札幌５棟目（取得予定）
仙台法人で札幌に支店登記し、札幌にしか店舗網がない地場の金融機関さんを口説いて
築古木造（耐用年数超過）に期間１５年のほぼフルローンで承認を出してもらう。
東京１棟目
借地の新築で、４０近い金融機関さんに電話で問い合わせし、話を聞いてくれそうな
ところに手当たり次第資料を持ち込むも、玉砕の連続。それでも諦めずに探した結果、
最終的に某政府系金融機関さんで一発逆転のほぼフルローンを獲得し、ようやく購入
（ただし返済期間１５年できつい）。
東京２棟目
耐用年数が残り１０年程度の鉄骨造の物件を、某サラリーマンに優しい金融機関さんで
すんなり融資を２６年ほど引いて購入（この物件は楽をした気がします）。
東京３棟目
昭和４０年代に新築された物件で、一部借地権が混じった土地という少々厄介なものに
修繕費も含めたオーバーローンを打診し、見事２０年の融資獲得。
東京４棟目
東京法人で取得した物件。再建築不可のボロ木造だったので、可能性がある信金さんと
ノンバンクさんに打診し、信金さんがＮＧとなったためノンバンクさんにて購入。
東京５棟目
東京法人での取得を目指したものの、どこも対応してくれずに結局また個人で購入。
これまた昭和４０年代に新築された戸建ながら、２０年のオーバーローンという好条件で
融資を獲得。
仙台１棟目
嫁ちゃんの実家（仙台）に法人をつくり、社長を義母にするという大技を展開。
大家さん仲間のご紹介で飛び込んだ地元の金融機関さんで、築２６年の鉄骨造の物件に
１５年融資をつけてもらう。
太陽光発電
一億近い大きなロットの太陽光という難しい案件で、金融機関さんと散々交渉をしながら
ようやく保証協会の保証つきで１５年のフルローンを獲得。話がまとまるのに半年以上
かかり、担当さんの手に負えず、支店長自ら案件を組成し、なんとか成立させる。
フィリピンのコンドミニアム
あらゆる手段を駆使し、３戸のコンドミニアム全てに融資をつけることに成功。
全て海外の金融機関さん。しかし融資承認から１年以上経過しても未だに実行されない
案件もあったりして、非常に不安。しかも返済期間はかなり短く金利が高いため、
正直返すのがキツイ。
こうしてみると、すんなりいきそうな案件より、普通に考えたら苦労するだろう的な
案件の方が圧倒的に多いのがよくわかります。自分で書いてて、普通の中古ＲＣのような
ものが全然なく、手間や癖があるものが多いなあと改めて思いました。
癖があるものは他の人が買いづらいから利回りは上がります。ただ、流動性はないので
この売り相場でもすんなり売り抜くことができないというジレンマもまたあります。
ただ、保有していても損はしない物件を選んで購入しているつもりなので、フルローンや
オーバーローンの案件ばかりでも、インカムで食っていくことができるということは
大きなアドバンテージになるものと考えています。
自分の強みは何かという点では「融資獲得における行動力と粘り強さ」なのだろうと
改めて認識した次第です。この能力をしっかりと活かして、次以降の物件取得にも
繋がるようにしたいと思います。
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