2016年04月28日

借換の提案を受けましたが・・・

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以前、東京物件の借入をしている金融機関さんから、東京2棟目の借り換えをしないかと

アプローチされておりました。その件について検討中です。



東京5棟目を購入するために、いろいろと資料をまとめて提示したわけですが、その中で

その金融機関さんが東京2棟目の高い金利に目をつけたようなのです。支店長直々に

「この分の肩代わりを検討しませんか」と提案してきました。



お付き合いしているのは小さな金融機関さんなので、大きな金融機関さんと比較すると

決して金利が安いわけではありません。メガ大家さんや、優秀な大家さんは下手すると

0%台で融資を引いているようですが、そういうのは真似できないようです。



とはいえ、今借りている金利よりは1%以上金利を安くすることができるという話なので

悪い内容ではない(というかむしろ良い内容)と思います。



しかし、できれば東京2棟目も法人に持っていきたいなあという気持ちがありまして。

単純な借り換えでコストをかけて、さらに法人売却でコストをかけるというのもあまり

意味がないというか・・・。



じゃ、法人に移すという選択肢が今の段階で現実的か?という点を考えてみます。



少なくとも、現在はまだ東京法人は1期も終えていないので、お付き合いしている

金融機関さん的には融資をするのは困難と言っております。なんとなく感じているのは

大きな金融機関さんは新設の資産管理法人でも全く気にしないけど、小さなところは

決算書がある程度の期間でていないと融資しづらいというスタンスなのかな、と。



もし仮に融資が出るとしても、現時点では簿価<残債なので、移転させるのにコストが

発生してしまいます。



築古を長期のローン&目一杯多い金額で借りているので、残債の減りが遅いこと。

築古をできる範囲で建物比率を高くしているので、建物の減価償却の進みが早いこと。

この2点から、残債の方が簿価より高い状態になっており、当面解決する見込みも

ありません。



解決するには繰上げ返済で自己資金をつっこんだ状態で法人に売却する、という流れを

とるしかないかと思います。それができない場合、不動産取得税や登記手数料が法人に

かかるだけでなく、個人にも売却益がかかってしまいます。



そう考えると、法人への売却は今はタイミングとしては悪いということになりそうです。

では、個人名義のままでの借り換えだったらどうでしょうか。



個人名義のまま金融機関さんだけ変わる場合は、上記の問題は特に発生しません。

しかし、借り換えするのに違約金がたんまりとかかるという問題が新たに発生します。



現在借入している某金融機関さんは、5年以内に借り換えすると、残債の2%を

違約金として徴収する、という契約になっております。そのコストの負担をどう見るか。

残債の2%は決して安い金額ではありません。



あとは、借換元の金融機関さんとのお付き合いはできなくなってしまいます。借換は

元々貸してくださっていた金融機関さんからしたら面白くありません。そりゃ当然です。

あちらからしたら不義理な行為ですから、その不義理を働いた人ともう一度付き合おうと

考えることはできない、と考えるのが自然です。



とりあえず、ご提案いただいた金融機関さんには、違約金の話と将来的には法人に移す

つもりがある話をしました。支店長はそれだったら少しタイミングを待った方がいいと

判断したようで、今すぐ提案するということはなくなりました。将来的には取り組みを

させてほしい、ということはしっかりおっしゃっておりましたが(笑)



東京2棟目はそれなりに回っているので、今は優先度を下げていきたいと考えています。

他に優先度が高いこともあります。一気にいろいろなことに手を出しすぎると、私自身が

回らなくなってしまうので、メリハリつけて取り組んでいこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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