2016年04月17日

札幌で物件の現地調査を実施。

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札幌に出張にきています。予定もりもり盛りだくさんです。



札幌4棟目を買ったのが2013年の9月ですから、かれこれ2年半ほど札幌では物件を

購入できていない状況です。札幌から撤収する気持ちは微塵もないので、できれば今後も

仕込んでいきたいのですが・・・。



札幌4棟目を建ててくださった管理会社さんには、引き続き良いものがあれば是非提案を

してくださいと伝えているものの、先方もバックオーダーをいっぱい抱えていることや

土地が高止まりしてなかなか仕込めないことなどの事情はあり、情報が出てこないです。

そうなると、自分で探して仕込むしかないわけで・・・。



そんなことを考えながら悶々としていたある日、某メーリングリストで土地情報が

流れていました。地型も駅からの距離もいいんだけど、駅力がイマイチかな?という

感じがしました。でもまあゴチャゴチャ言っても始まらないから、とりあえず問い合わせ

してみて現地調査しましょう!という感じに。



そんなわけで業者さんに問い合わせて詳細資料をもらったのですが、その際に担当の方が

「探しているのって新築の土地だけですか?」と。いえいえ、収益物件ならだいたい

なんでも興味があり探しています、と回答したところ、中古アパートもあるのでという

ことで情報を送ってくださいました。



中古アパートの方はあまり期待していなかったのですが、いざ資料が来てみると・・・

あれ、案外これ悪くないかも?駅からの距離といい利回りといい、いい感じなのです。

間取りとしても、面積は確かに狭いものの、最低限バストイレ別になっているし、

アコーディオンカーテンで仕切られているから1DK表記できるのがポイントです。



入居率が50%と非常に悪いので、その理由が何かを把握する必要があります。とはいえ

この手の案件は大得意な私です(札幌2棟目、札幌3棟目で散々やりました)。その頃の

仲良くしていた仲介さんとかとのつながりを活用すれば、どうとでもなるだろうと。



この2件について、現地調査をしてきました。



土地の方は古家ありとなっていましたが、古家がアパートでした。しかもかなり古い。

うーん、さすがにこれを再生しようとは思えない古さ・・・。なかなか強烈です。



土地としてみれば、まあ悪くはないと思いました。ただ、どうしても価格がネックです。

現況有姿とあるので、こちらで解体や立ち退きをしなくてはならず、そこにいくらかかる?

というところが読みきれません。ちょっと合わないかなーという印象。価格交渉も難しい

状況のようですし、見送りかなーという感じになってきています。



次にアパートの内見。

少なくとも1回は外壁塗装をしていること、空室に関してはリフォームをしてあること、

駐輪場っぽい感じのスペースもあること、管理は割と適当で雑草ボーボーであることなど

把握しました。素材としては十分再生可能と判断。



ただ、アパートとしての出口以外を考えるのが難しい地型だったのは気がかりです。

宅地として造成するには、間口の狭い長方形でやりづらいのです。擦り切れるまで使って

もう一度アパート新築するパターンにするか、業者さんに種地として出すかのどちらかの

選択肢になるのかな、などと漠然と考えています。



札幌3棟目をガンガン埋めてくれる(ただし属性はかなり悪い人ばかり)仲介業者さんに

その場で電話して、アパートの概況を伝えて送客可能か確認しました。彼からの返事は

「全然問題ないです」と。そういった審査の緩い物件が最近減っていて困っていた模様。

買ったら是非教えてくださいと言われました(笑)



現地調査の結果、土地は後日建設業者さんと検討した上で最終結論を出す方針とし、

中古アパートは価格も手頃で埋められる目処も立ったため買付を入れることにしました。

買付価格をいくらにするか、この後考えます。



木造築古なので、融資は某政府系金融機関さん以外の選択肢がないかなーと思ってます。

仙台法人ならそろそろまた使えるはずなので、この情報を持ち込んで検討してもらって

みようかしら、と考えた次第です。義母に依頼して、某政府系金融機関さんとの会話を

してもらうことにしました。



この後管理会社さんのところに行っていろいろと打ち合わせるわけですが、その話は

また今度書くことにします。今日はここまで。

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posted by ひろ* at 09:37 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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