2016年04月11日

決済後にどう動くか?リフォーム・募集・管理を考える。

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本日、東京5棟目の決済となりますが、決済した後のことを考えなくてはなりません。



東京5棟目となる戸建が本日決済になります。午前中には決済が終わり、本物件を

手中に収めることになるでしょう。ご縁があったのが1月終わり、そこから決済まで

およそ3ヶ月半ほどかかりました。不動産は買うのも売るのも時間がかかります。



今回の物件は、地元の不動産屋さんの広告をぼけーっと眺めているときに見つけました。

価格が安いこと、自宅からすぐ近所であることが購入意欲をそそる結果となり、

買付を入れるに至りました。昭和40年代の木造(最近そういうのばっかり買ってる)で

内装は表面的には玉砕しており、床も傾いています。でもお風呂はユニットバスに

交換されているので、一番お金がかかるところが節約できるから何とかなるだろうと

予想して購入に進めました。



さて、決済の後でやるべきことは、リフォーム、管理会社さんの決定、客付となります。

そのうち、リフォームについては既に見積をとっておりますが、ちょっと予算に対して

オーバー気味なので、どこをどう削るか検討しておりました。昨日は時間を作って

見積とにらめっこし、不要と思われる工事をいくつか間引き。まだ少々予算からは

はみ出しますが、これで良しとすることにして工事を発注させていただきました。



工程表は別途作成して送ってくださるそうですが、ざっくり見て1ヶ月半程度くらい

かかるというお話でしたので、5月の終わり頃に終了するものと思われます。

そうなると、賃貸的には厳しい時期である7月から募集開始。第二繁忙期の9月までに

決まればいいのかな?というイメージになりそうです。



床が多少傾いていますが、今回はそんなにガッツリ予算をかけることができないので

レベルの調整はせず、お化粧直し程度にとどめます。キッチンと便座は交換しますが

それ以外は大きな交換はしません。塗装などでごまかします。押入は折り戸をつけて

大きなクローゼットにする予定です。バリューアップは最小限、ってとこです。

そうなると、リフォームを起因として家賃が大きく上がるということは考えにくいです。



他方、今までの家賃が近隣相場を定点観測した感じからすると割安すぎるので、

相場くらいまでは家賃をあげていきたいという気持ちはあります。戸建という点も

メリットになると思いますので、そこまで弱気な家賃設定にする必要はないはずです。



そんな観点から、家賃については2案作成しました。片方は今の安すぎる家賃から

少しだけ家賃アップさせたパターン、もう片方は駅近の戸建という点を考慮して

もっと強気に家賃をアップさせたパターンとなります。最初は強気のパターンで出して

様子を見ながら通常の家賃に落としていくことを考えたいと思います。



そして管理です。戸建なんだから自主管理でいいんじゃない?という発想は確かに

ありますが、募集はどこかの仲介業者さんに窓口になってほしい気持ちはあります。

ですので、募集のみ依頼する形で考えようかと思っております。



では、その募集の窓口をどこにお任せしたものか?

いつもお願いしている管理会社さんにお願いするか、別の業者さんに試しに依頼して

みるか、はたまた今回売買仲介をしてくださった仲介業者さんに依頼するか・・・。

ここについては、リフォームをやっている間に各社に家賃査定などを依頼しつつ、

最終的にどうしていくかを考えてみようと思います。



だいたいこのくらい片付けば、あとは入居者様が決まり、家賃が入るのを待つばかり。

(まだ決済も終わっていないのに気が早い?そうですね^^;)



先のこともある程度考えました。さて、あとは目先の決済に集中したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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