2016年03月18日

空室に悩む東京1棟目のキャッシュフロー改善に向けての取り組み。

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今週は三連休ですね。私自身はあまり予定は入れておりませんので、仲介業者さんを

回ってこないといけないかなと思っています。ただ、最後の書き入れ時の三連休を

営業して回って邪魔をするのもはばかられるところはありますが・・・^^;



さて、私が密かに一番まずい状態だと思っているのが東京1棟目の空室です。

他の物件は問い合わせや内見があるのですが、この物件だけは内見すらもありません。

三点ユニットなのが強烈に効いているのでしょう。家賃は募集開始から比べてだいぶ

下げましたが、今のところ元付業者さんから入居が決まったという連絡は来ていません。



三連休で一番強くプッシュしないといけないのはこの物件なのは明らかですので、

何かしら力を入れて対策をしていきたいと思います。これ以上家賃を下げると、物件を

単体で見た時の返済比率が高くなりすぎるので、躊躇しますが・・・。



この物件がきついのは、15年返済だというところ。返済比率は7割を超えており、

キャッシュフローはなんとか持ち出しなしで耐えることができるというレベルです。

救いなのは、15年という短い返済だからこそ、元本はどんどん減っているということ。

丸4年返済して、25%くらい残債が減っている状態です。



返済比率の高さを緩和する方法として考えられるのは、家賃を上げるか、返済比率を

下げるかのいずれかになるものと考えられます。しかし前述のとおり、家賃を上げるのは

なかなか至難の技。そうなると想定されるのは、返済比率を下げるための借り換えです。



しかしここにも障害があります。東京1棟目は借地権なのです。なかなか積極的に手を

挙げてくれる金融機関さんもなく、うまく対応できずにおりました。



しかし、とある大家さん仲間の紹介で融通がきく金融機関さんをご紹介いただいたことで

その状況に少しだけ変化が見えてきました。その金融機関さんでは、借地の借り換えも

検討することができるというのです。ありがたい!



小さな金融機関さんなので、金利は安くないですが年数が延びるなら借り換えをする

価値は十分にあります。返済比率も5割台に下がり、なんとなく心の余裕ができるし

家賃を多少下げることにも抵抗がなくなります。



肩代わりされちゃう、既存の金融機関さんとしてはそれはどうなの?という点ですが、

ここは某政府系金融機関さんなので、借り換えは問題なし。むしろ借り換えてくれれば、

その分無担保枠が空くから新しい融資ができますよと言われるくらいです。



というわけで、以前より密かに借り換えの打診をしておりました。別の案件で検討をして

いただいていた金融機関さんなのですが、久々に連絡を取ると当時の担当の方が支店長に

昇格されており、これは異動しないうちに関係を作らないと(支店長は一般の行員に比べ

異動のタイミングが早いのです)、ということで、借り換えどうですかという話を

持ち込ませていただいた次第です。



こちらもそれほど強くプッシュはしていなかったのですが、2月頃先方から電話が来て

「自己資金いくらまでなら入れられますか?」みたいな会話があったので、話が進んで

いないわけじゃないんだろうなと思っていました。しかしまあ、最初にこの話を打診して

かれこれ何ヶ月経過するんだろう・・・のんびりした動きです(苦笑)



そろそろ動きが欲しいなあと思い、再度プッシュをかけてみました。

何回か本部に持ち込もうとしてみたものの、タイミングが合わずに持ち込めずじまいで

どうせこの時期まで来たから昨年の確定申告を貰ってから取り組もう、というモードに

なっていたようです。こちらは即座に確定申告の結果を送信して対応しました。



そんなのんびりした感じで、水面下で動いている借り換え大作戦。うまくことが運べば、

返済比率が下がる&某政府系金融機関さんの空き枠が増える、というメリットが出ます。

さてさて、うまくことが運べばいいのですが。期待してます!

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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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