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一度目の前を通過していったお話が、また逆流（？）して戻ってきました。
先日ブログに書いた再建築不可物件ですが、特にその後ブログネタにしなかったものの
別の方が買付を入れて流れてしまっておりました。まあこういうものは縁ですので、
仕方ないことです。ご紹介いただいたシェアハウスの運営会社さんも「その立地は無理」
ということでしたので、まあいいやという感じでした。
ところが、この物件の元付業者さんからメールがありまして。何かと思えば、買付を
入れた方がローンがつけられなかったとのことです。そんなわけで再販するからと
いうことでメールをくださいました。
もし前回検討していたシェアハウスの運営会社さんがオッケーだったら即買付を入れる
ところですが、結局それが叶わなかったので、やっぱり慎重に戸建での収益として
いくらなら買うかという検討をしなくてはなりません。
以下、いくらなら購入すべきかシミュレーションしますが、リフォームも含めた
すべての価格は仮であり、実際の価格とは異なることをご承知おきください。
物件を特定されて読者の方に買付を入れられても困るので（笑）
古い戸建なので、本体価格に対してリフォーム代が当然のようにかかります。この価格を
仮に４００万と見積もります。最低でも表面利回り１０％はないと面白くないので、
そこを目標にしてシミュレーションをします。
家賃ですが、仮に戸建で１０万取れるとしましょう。そうすると年商１２０万です。
８００万で購入して、４００万リフォームにかけられれば、利回りは１０％になります。
はい、すっごい単純な計算、おしまい。臍帯でもこのくらいで買付すべき、という価格は
決まりました。しかし相手は再建築不可。最低限回るくらいじゃ面白くありません。
もうちょっと値段下がらないと手を出しづらいね、という印象はあります。
しかし、今のところ価格は８００万までは下がらない見込み。買い上がりするほどの
魅力があるか、冷静に考えて判断する必要があります。
価格を変えずに面白いことにするには、収益性をあげる（シェアハウスなどより年商が
あがる方向に舵をとる）か、コストを下げる（リフォーム代をより安く抑える）しか
ないわけです。この週末、たまたま契約した戸建の見積のためにリフォーム業者さんに
時間を確保いただいておりますから、もう少し時間をいただいて、こちらの物件も
見学してリフォーム代を計算したいと思います。
まあ、週末までに売れちゃう可能性も少なからずあるとは思います。
その時はやっぱりご縁がなかったということで〜。
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