2016年01月02日

2016年の目標設定。

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今年の目標を以下の通り立案します。



1.上半期の目標

1−1.3月末までに東京3棟目、東京4棟目を満室にする

1−2.6月末までに個人で1棟購入する

1−3.6月末までに東京1棟目の借り換えを実施する

1−4.札幌1棟目の問題収束



2.下半期の目標

2−1.新規集客方法の確立(Webを用いた情報発信)

2−2.札幌1棟目の建て替えプランを検討する

2−3.フィリピンのコンドミニアムの客付方法の確立(Airbnbなど)

2−4.参加している大家の会への貢献



3.通年の目標

3−1.東京3棟目、東京4棟目、新規購入物件を除いた平均稼働率を95%以上に維持

3−2.仙台法人で1棟新築する

3−3.東京法人で1棟購入する

3−4.フィリピンのコンドミニアムの売却を行う



4.不動産以外の目標

4−1.新規事業のさらなる推進

4−2.健康な身体作り(ダイエット、運動など)

4−3.会社員を辞めることができるかシミュレーションを行えるようになる



以下、ひとつひとつの目標に対しての補足説明です。



1−1.3月末までに東京3棟目、東京4棟目を満室にする

昨年、某不動産仲間の友人に刺激を受けて、築古物件の再生に興味を持った私です。

たまたま良いご縁が続き、東京3棟目と東京4棟目を購入することができました。

ただ、両方とも全空です。リノベが終わるのが、東京4棟目が1月後半(4戸)、

東京3棟目が3月(2戸)。東京3棟目が繁忙期の終盤に立ち上がることになるので

気合を入れて募集をしなくてはなりません。そして、やるからには当然繁忙期中の

満室を目指します。



1−2.6月末までに個人で1棟購入する

昨年は会社員が激務でした。年収は昨年より40万前後上がると予想しています。

あれだけ身を削って働いてもこれしか年収上がらないのか、というガッカリ感も

なくはないですが、この源泉徴収票を目一杯利用しなくては損です。というわけで、

個人で1棟追加購入したいと考えています。地方高利回り系をイメージしています。

金利の高い某金融機関さんを利用する想定です。



1−3.6月末までに東京1棟目の借り換えを実施する

東京1棟目は新築を某政府系金融機関さんにて15年融資で取得しております。

残債は3年で2割以上減っているので悪くはないのですが、その分キャッシュフローは

ほぼ出ないに等しい状況です。



某政府系金融機関さんの枠も回復させたい(信用枠をかなり食っています)ので、

自己資金を多少入れて民間に借り換えをしたい気持ちになっています。借地権なので

対応いただける金融機関さんは限られますが、ひとつ目をつけているところがあるので

そちらで打診してみようかな?と思っています。



1−4.札幌1棟目の問題収束

札幌1棟目は入居者間のトラブルが発生して、1組は退去となってしまいました。

私の目から見て、トラブルメーカーが残ってしまったように見えます。次の募集を

かけていますが、入居されると同時に同様の問題が発生しても困ります。

この点について、何とかしたいと考えています。年末にその具体的な一手目を打ったので

今後はそれを活用して、何とか問題を起こした方に退去いただくよう動きます。



2−1.新規集客方法の確立(Webを用いた情報発信)

Webサイトを使った物件への集客を試みたいと考えております。

昨年、一応枠組みとコンテンツ、その後の展開の方法に関しての打ち合わせまでは

作ることができたのですが、会社員の仕事のばたばたでその後のフォローが全くできず

腰砕けな状態で放置してしまいました。

会社の仕事が落ち着くタイミングで、改めて構築し直しを図りたいと思います。



2−2.札幌1棟目の建て替えプランを検討する

昨年最後の札幌出張で、管理会社さんと打ち合わせしていく中で、このアイディアが

浮かび上がってきました。



2−3.フィリピンのコンドミニアムの客付方法の確立(Airbnbなど)

そもそも購入自体が成立するのかという状況にあるフィリピンのコンドミニアムですが

無事に購入できることを想定して、少しでもお金を稼いでもらえるようにするには

どうしたらいいかを考えたいと思います。具体的にはAirbnbなどの民泊を用いて

コンドテルのようにしていくか、賃貸に回すか、少しでもキャッシュフローが出るよう

両方の目線で考えていきたいと思います。



2−4.参加している大家の会への貢献

世話役をしている関東→札幌の大家会に関しては、今後どのようにしていくのか、

先を見据えた方向性の再確認や体制構築が必要な時期に来ていると感じております。

上半期は会社員の仕事が多忙なので手が回らないと思いますが、下半期は皆で納得できる

ルールを作っていきたいと考えています。



いちメンバーとして参加している東京築古組では、昨年は出張が多くてイベントにあまり

参加できずにおりました。上半期でさすがにそろそろ出張生活に終止符が打たれるはずと

信じているので、下半期はより大家の会への活動に参加していきたいと望んでいます。



3−1.東京3棟目、東京4棟目、新規購入物件を除いた平均稼働率を95%以上に維持

既存の立ち上がっている物件については、稼働率95%を目標として例年動いてます。

明示するほどの話でもないですが、まずは当たり前のラインとしてここを目指します。



3−2.仙台法人で1棟購入する

太陽光発電がようやく稼働し、収入が見込めるようになりました。これまではひたすら

利息分を支払うだけの赤字状態だったのですが、今後は利益を見込める事業となります。

これで次の融資がようやく得られる状態になりましたので、仙台法人での新規物件の

購入を目指します。イメージしているのは札幌の新築や中古です。札幌支店を作ったので

その効果を何とか発揮したいところ。



3−3.東京法人で1棟購入する

昨年の延長線上で、築古物件の再生でいいものを探していきたいと思います。

思いのほか融資が出ることもわかったので、もう少し攻めていきたいところ。

23区内で何かしらの難を抱えているけど利回りが高いものを狙っていきます。



3−4.フィリピンのコンドミニアムの売却を行う

だいぶ勉強させていただきましたフィリピンのコンドミニアム。

損切りまではしないにせよ、トントンくらいなら売却してもいいかなという感じで

いろいろ模索していきたいと思います。



4−1.新規事業のさらなる推進

昨年1つ始めることができましたので、今年はその事業をさらに推進していきます。

あわせて、別の新規事業にも手を出していきたいと思います。

コインパーキングとかやってみたいですねえ。最後に資産が残るやつがいいです。



4−2.健康な身体作り(ダイエット、運動など)

毎年掲げてはうまくいっていない目標です。

より具体的な数値目標を作らないといけないんだろうなあと考えています。

漠然とするからうまくいかない。あと誘惑に弱いとか、お酒を飲むと緩むとか。

ダメな原因がその辺にあるのはわかっているんですけど・・・。



4−3.会社員を辞めることができるかシミュレーションを行えるようになる

これは別に「今すぐ辞めます」という話ではありません。

サラリーマンをリタイヤすると、色々と誤算があるという話を聞きかじっています。

社会保険料の負担とか、リタイヤ初年度の税金が重いとか。そういったことを正しく

推定することができるよう、必要なコストに対して明るくなることを目標とします。



具体的には「今辞めたら来年のコストはどうなるか?」が正しくシミュレーションできる

ようになりたいと考えます。



そんな感じで、今年の目標を掲げてみました。全部達成できるように頑張ろう。

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posted by ひろ* at 08:52 | Comment(0) | 年度目標設定 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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