2015年11月23日

現地確認してリノベーションのプランを練る。

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早速見てきました。今度手に入れた東京4棟目の現地の状況を。



金曜日に決済して私のものになった東京4棟目。このままでは収益を生みませんので、

リノベーションをして客付できる状況にすることが急務となります。4部屋のアパートに

生まれ変わらせる予定ですが、それには当然ながらそれなりの工期とお金が必要です。

また、4室の全空物件を満室にする作業が必要になりますから、募集に費やす時間も

必要だろうと考えます。



行動するなら早い方が当然いいです。そこで、リノベーションをお願いする建築士の

先生と一緒に現地を見て、どのように工事をするか、いつから工事に着手するか、等

しっかり決めていこうと言うことになりました。



今回は都内なので、嫁ちゃんにも関わってもらうことになりました。過去に少しだけ

やっていた不動産のリーシングの知識、そして今のお仕事であるインテリア関連の知識。

これらを動員してもらい、より確実に埋めていこうと言う作戦です。



そんなわけで、昨日は現地で建築士さん、嫁ちゃん、私の3人で打ち合わせでした。

まずは東京4棟目の最寄駅でお茶をしながら、プランについて検討や工期の確認など。



ターゲットをどこに置くかという議論に関しては、学生や若い社会人の男性を狙う

物件にする方向で固まりました。再建築不可なので、アプローチが狭いんですよ。

そこがちょっと女性向きではない気がしました。あとは近所に学校があるからとか

そういった理由を総合的に判断しました。



今回は、プラン的に1LDKまでは持っていけない広さの間取りにしかできません。

大きなお部屋が30平米弱で、小さなお部屋が15平米前後という感じになります。

1DKは最近の学生からは敬遠されるという話もあり、あえて広めのワンルームとして

妙な仕切りを入れず、使いやすい間取りにしようかという意見に傾きつつあります。



表記が1Rになるのは微妙だけど、使い勝手を良くして長期入居につなげてはどうかと。

建築士さんの意見はそこでした。

また、下手に1LDKにしても「この広さで1LDKとかないわー」と仲介業者さんに

思われて紹介しづらい部屋扱いになる、という嫁ちゃんの意見もありました。

ひとまず1Rで考え、プランを出してもらうことに。



あとは嫁ちゃんの仕事場のインテリア雑貨や照明などをうまく織り交ぜたいという

話をして、タイミングをみながらその辺の打ち合わせもしましょうということに

なりました。



打ち合わせ後、現地に移動。建築士さんは尺を計ったりいろいろと動いています。

現場に来てみると、マイソクと違う部分があることがわかりました。建物の裏手が

少し内側に寄っている(2階が出っ張っている感じ)のです。想定していたより

少し面積が小さくなってしまいます。洗濯機置場を工夫するなど、有効面積を広げる

作戦が必要になるかもしれないね、という会話をしました。



建築士の先生がいろいろやっている間、私は各部屋の現状把握のために写真撮影。

あとはごそっといただいた鍵束の中で、今でも利用できるものをピックアップして

仕分ける作業です。鍵がいっぱいあるけど、死んでるのも多そうだったもので。



嫁ちゃんは現地を見てリノベのイメージを・・・という話をしていたのですが、

「この状態からイメージするのは無理」というごもっともな反応でした^^;



今後の流れとして、まず建築士さんからラフプランを出してもらいます。

そのラフプランに対して、こちらで意見を出して意思入れしていく作業を行います。

その後、工事は工事で進めていただき、新しい部屋割り(ボードを貼ったあたり)が

見えてきた頃合いに、改めて嫁ちゃんに内装のプランを練ってもらいます。

確定したら、その内容で進めていく感じに。



並行して、管理会社さんと募集のプランや家賃について練ります。

営業活動を進めていただくと共に、私は販促物の作成、写真や動画の手配をします。

あとはアパート名を決めて看板を作らなくちゃいけません。



更に、リノベ費用の融資打診もついでに行っておきたいところです。

なんせ、物件価格より高いですからね。リノベ費用。借りられるなら借りたい!



プロジェクトが動き始めると、いろいろとやることが出てきます。

工程を整理し、やるべきことを適切なタイミングで実施していこうと思います。

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posted by ひろ* at 09:01 | Comment(2) | 東京4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
このプロジェクト凄いですね。
一旦、成功させると物件選択の幅が飛躍的に拡大しそうです。
私もやってみたいプロジェクトです。
Posted by プレ at 2015年11月24日 02:00
>プレさん

ありがとうございます。
私自身、初めての試みです。
不動産仲間で取り組んでいる人がいたので、
知恵を借りながら頑張ってみようと思いました。
Posted by ひろ* at 2015年12月02日 09:12
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